Складская недвижимость на Украине

Обзор основан на фактах, почерпнутых из общения с участниками складского бизнеса Украины и СМИ. Следует отметить, что он не может претендовать на статус полного, поскольку ряд компаний, инвестирующих средства в такие объекты, отказались от упоминания о них. Кроме того, в обзоре не упоминаются проекты, информация о которых есть, но намерения о строительстве пока остаются неподтвержденными.

Кто сдает склады в аренду на Украине?

Основными «поставщиками» складских помещений выступают четыре категории арендодателей.

«Промышленники». Многие промышленные предприятия сдают в аренду свои пустующие складские помещения. Они стараются приспособить под склады все, что возможно: например, бывшие цехи с демонтированным оборудованием, причем большинство помещений требует ремонта или основательной реконструкции. Несмотря на этот недостаток, есть у таких складов и преимущество – большая площадь (500...2000 м2). К тому же территории предприятий, как правило, круглосуточно охраняются.

«Собственники». Для некоторых компаний продажа или сдача в аренду складов становится основным бизнесом. Они приобретают «убитые» помещения, начиняют их необходимой техникой и предоставляют дополнительные услуги, например транспортные, разгрузочно-погрузочные. Как правило, у таких собственников можно арендовать любую площадь на любой срок, хоть на день.

«Частники». Эта категория арендодателей в качестве «складского комплекса» предлагает обычный сарай в частном секторе, гараж, бывшую квартиру на первом этаже, полуподвальные и подвальные помещения. Обычно такие «склады» площадью не более 150 м2 расположены недалеко от городских рынков и пользуются спросом у рыночных торговцев. На цену аренды влияют техническое состояние склада, наличие коммуникаций, отопления, оборудования, подъездных путей, соответствие пожарным и экологическим нормам, возможность регулярной влажной уборки, стабильность температурного режима и др.

«3PL-провайдеры» – крупные логистические операторы, которые предоставляют в аренду современные складские помещения и при этом оказывают клиентам комплексный логистический сервис. Логистический провайдер, оказывая широкий спектр услуг, становится тесно интегрированным партнером заказчика, обеспечивает функционирование важнейших звеньев цепи распределения фирмы, поэтому его работа с клиентами обычно строится на основе средне- и долгосрочных отношений. Если несколько лет назад многие арендодатели считали «плюсом» складов близкое расположение их к центру города, то сегодня этот фактор важен лишь для мелких предпринимателей. Представителей крупного бизнеса отдаленность от центральной части города уже не пугает. Их больше заботит, чтобы плата была поменьше, а площадь побольше, чего в центре почти не бывает.

Ситуация в Киеве...

Сегодня украинские операторы пытаются пользоваться западной классификацией, согласно которой весь массив складской недвижимости подразделяют на шесть категорий: А+, А, В+, В, С, D. На начало текущего года в киевском регионе складов высших классов А и В, которые в большей или меньшей степени соответствуют требованиям международных стандартов, насчитывалось всего 13...15%. Потребность киевского рынка в качественной складской недвижимости, по оценкам экспертов, составляет около 1 млн. м2, общий же объем рынка складских помещений Киева – около 500 тыс. м2: эта цифра включает объекты и профессиональные, и непрофессиональные (перепрофилированные из производственных помещений, мало приспособленные складские помещения низкого технологического уровня). Складов с квалифицированным менеджментом и высококлассным оборудованием всего-то около 150 тыс. м2. По-прежнему многие арендаторы используют помещения на промышленных предприятиях в черте города, большинство которых в ближайшем будущем выведут за пределы города.

Некоторые иностранные торговые сети и производители при выходе на украинский рынок прибегают к строительству собственных складских зданий. Так, из 340 тыс. м2 профессиональных складов почти половина не является объектом коммерческих отношений, так как изначально они строились «для себя» и закрыты для посторонних. Таким образом, неудовлетворенный спрос составляет 660 тыс. м2: в рамках этой цифры в ближайшее время можно развивать складскую недвижимость киевского региона до момента насыщения рынка.

... и за его пределами

Рост украинского рынка складских помещений сдерживается по ряду причин, в основном это высокая цена на землю, отсутствие четкого механизма перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу. Но в последние несколько лет рынок недвижимости стал притягивать к себе все большее внимание со стороны инвесторов и его операторов. Вслед за спешным возведением многочисленных бизнес-центров и торгово-развлекательных центров в страну приходят зарубежные операторы. Для многих компаний слаборазвитый украинский розничный рынок на фоне общего неудовлетворенного потребительского спроса представляет огромное поле деятельности. И неудивительно, что прямые инвестиции в первом квартале этого года выросли почти в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого. По оценкам экспертов, порог вхождения на украинский рынок складской недвижимости сравнительно невелик и составляет 10...15 млн. USD.

Сегодня подавляющая часть складской недвижимости состоит из непрофессиональных складских помещений, бывших советских складов, ангаров и т. п. Строительство профессиональных логистических комплексов началось буквально в последние пять лет. Такая ситуация открывает большие возможности для развития, поэтому в течение первого полугодия в сфере складской недвижимости был заявлен ряд инвестиционных проектов по строительству логистических центров, в основном в Киевской области.

Живой пример: московская компания «Международное логистическое партнерство» («МЛП») выходит на рынок складской недвижимости с масштабным проектом по созданию в России и на Украине крупной сети терминалов класса А. Компания планирует построить к концу 2008 года более миллиона квадратных метров складов. Общий объем инвестиций в проект по созданию складской сети составит примерно 800 млн. USD. В последнее время о своих амбициозных планах строительства крупных комплексов класса А заявил ряд компаний, среди которых RABEN, FIM Group, «Аснова Холдинг», Alacor, ICT, Rewico, «Українські Вантажні Курєри», «Комора-С» и др. Основные факторы, вызывающие интерес к украинскому рынку складской недвижимости, следующие:

• выгодное географическое положение Украины;

• развитие бизнеса и торговли;

• преобладание спроса над предложением;

• небольшой в сравнении с Западом срок окупаемости складских объектов – до 7 лет;

• более низкие затраты на строительство складской недвижимости по сравнению с другой недвижимостью;

• высокая рентабельность складской недвижимости – до 18...20% в год.

Что происходит в регионах?

Рынок складских площадей в регионах развит очень слабо. Наиболее привлекательным является создание крупных логистических комплексов в Одесской области. Ключевыми факторами привлекательности региона являются:

• возможность торговых связей между странами Центральной, Северной и Восточной Европы со странами Средней Азии, Палестины, Аравии и Северной Африки;

• бассейн Дуная позволяет связать Северную и Центральную Европу с Балканским регионом и Ближним Востоком;

• развитые сухопутные транспортные коммуникации панъевразийского уровня: 7-й и 9-й транспортные коридоры соединяют шоссейными коммуникациями Россию и Среднюю Азию с Турцией и странами Балканского региона;

• возможность использования региона в качестве крупной торговой перевалочной базы между Европой, Азией и Африкой.

Наличие Суэцкого канала также значительно расширяет зону торгово-экономического влияния Украины на страны Центральной и Восточной Европы и постсоветского пространства, в частности. Следует добавить, что в 1993 году украинский парламент принял стратегический документ, согласно которому одним из основных направлений интеграции Украины в мировую экономическую систему должно стать развитие именно транспортно-логистического сектора экономики как коммуникационного узла на пути из Европы в Азию. Это особенно касается вопросов транспортировки товаров и услуг, значительную долю которых составляет транспортировка энергоносителей. Значение Одессы как крупнейшего морского и сухопутного транспортного узла Украины наиболее выгодно описывает ее конкурентное преимущество в качестве объекта инвестиций в перспективные проекты, связанные с транспортной и складской инфраструктурой. Можно сделать прогноз, что стратегия интеграции Украины в мировое экономическое сообщество в качестве транспортно-коммуникационного узла европейского уровня будет осуществляться в большей степени благодаря развитию Одесского региона. Складской комплекс региона требует крупных инвестиций. При высокой динамике грузооборота через порты «Ильичёвск», «Одесса» и «Южный» здесь нет ни одного современного логистического центра. Складское хозяйство представляет собой сооружения класса С и ниже со ставкой аренды от 2,5 у.е./м2. Складские сооружения класса В составляют в общей массе предложения всего 0,4% со ставкой аренды 5...6 у.е./м2.

Предпосылками скорого появления современных логистических комплексов высокого класса в Одессе является не только портовая специфика города, но и усиливающееся внимание транснациональных логистических компаний к региону, который рассматривается как узловой пункт их продвижения дальше на Восток. В то же время ближайшие узловые комплексы этих компаний располагаются в Польше и Венгрии, что делает логистику менее эффективной. Еще одной предпосылкой является интерес таких крупнейших мировых операторов отраслевых рынков, как IKEA, заявляющих о намерении выйти в регионы Украины, и в первую очередь в Одессу. Сейчас подавляющее большинство складской недвижимости Украины сконцентрировано в Киевской области.

Важным аспектом складской недвижимости сегодня является не только сам склад, но и комплекс логистических услуг, который он готов предоставить. Постепенно традиционные склады утрачивают актуальность, обретая значение риэлторского и логистического объекта одновременно. Предложений по продаже самих складов очень мало, чаще всего они предлагаются как часть целостного имущественного комплекса либо предприятия и находятся на их территории. В настоящее время данный вид предложения выгоден и популярен, поскольку полностью учитывает потребности бизнеса. При этом предложения по аренде складов составляют 70% в общей структуре рынка.

Реалии сегодняшнего дня

Сегодня на рынке складской недвижимости Украины работает не более 20 профессиональных компаний, причем большинство составляют логистические компании и трейдеры. Как правило, они строят складские комплексы под конкретного заказчика для его долгосрочной деятельности. Несмотря на большие планы строительства профессиональных складов в 2005– 2006 годах, в прошлом году на рынок Киева не вышло ни одного крупного проекта. Заполняемость складских комплексов практически стопроцентная, причем, если вести речь о категории А, часто сделка по аренде заключается уже в процессе строительства. Тем не менее на данный момент в столице нет проектов, которые могли бы быть завершены до конца года. В первой половине 2006 года сданы в аренду логистические комплексы компаний ЗАО «Логистический центр Калиновка», FIM Consulting, Raben, а также логистический комплекс HCM Group, который расположен в 35-километровой зоне от Киева в г. Обухов и эксплуатирует складские помещения с марта этого года.

Многие из заявленных в прошлом году проектов перенесены на более поздний срок. Например, завершение компанией Redondo строительства складского центра класса А вблизи Петропавловской Борщаговки и Окружной дороги планировалось в 2005 году.

Как видим из таблиц, в ближайшие три года планируется сдать в эксплуатацию около 350 000 м2 складских помещений по заказу операторов розничной торговли. В целом рынок складской недвижимости Украины сейчас находится на уровне московского 2001–2002 годов или варшавского 1997 года. От компаний – крупных инвесторов и девелоперов Group, HCM Group, «Лайбрехт энд Вуд» и «Юнайтед Девелоперс-Польша» на открытый рынок поступает только небольшое количество высококачественных складских помещений. Из-за высокого дефицита они сдаются в аренду на нулевом и первом циклах строительства. Например, компания FIM Consulting уже сдала в районе аэродрома «Чайка» складской комплекс площадью 20 тыс. м2, при этом все его помещения были арендованы заранее.

Потребность

По неофициальным данным, на территории каждого крупного предприятия есть хотя бы одно переоборудованное под склад помещение, сданное в аренду нелегально. Однако такие объекты, как правило, не оборудованы специальными погрузочными платформами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопасности.

Согласно современной классификации складских помещений комплексы должны иметь удобные подъездные пути, железнодорожную ветку, территорию для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов. Рабочая высота зданий, преимущественно одноэтажных, должна быть не менее 10 м, а склады оборудованы автоматическими воротами, системами охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения.

Арендаторы складских помещений сейчас хотят уже не только получить весь набор необходимых технических характеристик для хранения товара, но и дополнительные услуги: таможенное оформление, ведение учета, квалифицированный персонал, регулярную уборку, стабильный температурный режим – то есть так называемый «менеджмент», успешно используемый в новых объектах других сегментов коммерческой недвижимости. Сегодня есть острая потребность в складских помещениях для нерастаможенных товаров, что напрямую зависит от роста международной торговли. Иностранные компании, как правило, стремятся работать с одним оператором и выдвигают жесткие требования к хранению продукции. Важным критерием выбора склада является уровень компетенции оператора и возможность предоставления дополнительных услуг (таможенного склада, переупаковки и проч.), поэтому в будущем будет происходить постепенное перемещение в сторону профессиональной складской недвижимости классов А и В, операторами которой станут в основном логистические компании.

До недавнего времени предпочтение отдавалось складским помещениям, расположенным в промышленной зоне столицы, поскольку они находятся близко к транспортным магистралям. Не менее популярны были складские объекты в центре Киева и прилегающих к нему районах, так как располагались в непосредственной близости от торговых точек и офисов компаний. Сейчас большим спросом пользуются логистические комплексы или складские помещения класса А, находящиеся за чертой города в 30-километровой зоне и прилегающие к крупным магистралям – Житомирской, Одесской, Обуховской, Черниговской.

Генеральным планом развития Киева предусмотрен постепенный вывод складов и промышленных предприятий за пределы города. Предполагается минимизировать и транзитные транспортные потоки, проходящие через столицу. Поэтому перспективным является возведение крупных складов за Окружной дорогой.

Что нам стоит склад построить?

Строительство склада обойдется значительно дешевле, чем аналогичных по площади торговых или офисных объектов. Для этих целей применяется технология быстровозводимых сооружений, что обходится примерно в 90...180 USD за 1 м2 (строительство торгового центра – от 600...700 USD за 1 м2). Подведение коммуникаций занимает до 30...40% общей стоимости проекта. На закупку техники и складского оборудования нередко уходит еще 20...30% бюджета. В общей сложности создание современного склада средней площади обойдется в 450...500 тыс. USD.

Проекты

• Компании «Савсервис Центр» и «Комора-С», входящие в «Аснова Холдинг», намерены построить 35 000 м2 складских помещений класса А в течение двух-трех лет.

• Компания Alacor, украинский инвестор и девелопер, совместно с австрийским инвестиционным фондом IMMOEAST Immobilien Anlagen AG планирует реализовать два проекта в сфере коммерческой недвижимости.

• Бельгийская компания «Лайбрехт энд Вуд» и ее дочернее предприятие «Юнайтед Девелоперс-Польша» заявили о выходе на украинский рынок логистической недвижимости. Подыскивается участок в Киеве площадью 10...20 га для сооружения логистического центра. Компания «Лайбрехт энд Вуд» реализовала несколько инвестиционных проектов в Польше и Румынии. Объем инвестиций в Румынии составил 84 млн. евро, в Польше реализуются проекты на общую сумму 234,7 млн. евро.

Арендные ставки

Уровень арендных ставок на промышленно-складские помещения зависит от ряда факторов, основными из которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада также зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика обходится дороже.

Стоимость складских помещений постоянно растет параллельно с удорожанием земельных участков. На расстоянии 15 км от Киева промышленные земли продаются крайне редко по цене 25...40 USD за 1 м2. В связи с тем что капиталовложения в строительство складских помещений составляют 300...500 USD за 1 м2, среди предложений на рынке промышленно-складских объектов преобладает аренда. Предложений по продаже – всего 5%. Средняя цена продажи площадей в профессиональных складских комплексах составляет 300...500 USD за 1 м2 и 200...300 USD за 1 м2 для более низких по качеству складских помещений.

В течение первого полугодия 2006 года уровень цен на складские помещения повысился на 5...10%. Нынешние арендные ставки на профессиональные склады классов А и В составляют 10...14 USD за 1 м2 без учета НДС и эксплуатационных расходов. Перепрофилированные производственные помещения с отоплением и необходимыми инженерными коммуникациями стоят 7...9 USD за 1 м2. Стоимость аналогичных складских помещений в пригороде в среднем на 2...4 USD ниже, а наиболее низкокачественные складские площади сдаются в аренду за 3...5 USD за 1 м2.

Прогнозы и выводы

Рынок промышленно-складской недвижимости имеет хорошую базу для его активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности на Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательской способности населения, насыщением сегмента торговой и офисной недвижимости и проч. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработав программу строительства современных складов до 2010 года, а также систему перепрофилирования и вывода промышленных зон за черту города.

Потребность рынка Украины в складских площадях в ближайшие два-три года составит около 1 млн. м2, при этом спрос на склады будет расти. В то же время спрос претерпевает существенные изменения, снижая интерес заказчиков к низкокачественным складским помещениям. Они выдвигают все более высокие требования, среди которых – соответствие санитарным нормам, наличие сервиса, техники и проч.

Сегодня отечественные девелоперы, не имея опыта реализации крупных складских проектов, опасаются инвестировать большие средства в новое и неизвестное им направление. Их интерес по-прежнему сосредоточен на сегментах жилой, офисной и торговой недвижимости. Западные девелоперы, осознавая всю привлекательность сектора складской недвижимости, пока только начинают присматриваться и изучать украинский рынок. Исходя из этого можно сделать вывод, что в ближайшее время количество складских площадей вырастет ненамного, что приведет к повышению цен на промышленно-складскую недвижимость на 15...20% в год. Некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2008– 2009 года, когда будут введены строящиеся сейчас складские объекты.

Рост производства, развитие розничной торговли, проникновение на украинский рынок крупных западных торговых сетей и логистических операторов – все эти факторы станут способствовать развитию складского сегмента. Вложение средств в складской бизнес выгодно в первую очередь по причине отсутствия острой конкуренции и необходимого количества предложений, а также сравнительно быстрой окупаемости. В будущем смогут выиграть те операторы, которые построят наиболее эффективную систему логистики.

Обзор подготовлен при содействии журнала «Корпоративная логистика». Использованы материалы сайтов:

www.asteragroup.ru

www.expert.ua

www.pro-consulting.com.ua