Индустриальные парки: настоящее и будущее

Первым индустриальным парком, существующим до настоящего времени, считается Траффорд Парк в Манчестере (Англия). Его основал в 1896 г. Эрнст Холи, который приобрел первые 10 гектаров земли вдоль Манчестерского морского канала, создал на них транспортную и инженерную инфраструктуру и стал продавать и сдавать в аренду инженерно подготовленные участки промышленным компаниям. В 1910 г. в Траффорд Парке разместил свой первый в Европе автомобильный завод Генри Форд. Сейчас он управляется местной корпорацией территориального развития.

С начала XX в. индустриальные бизнес-парки стали активно создавать и в Европе, и в США. Располагались они, как правило, на окраинах городов, вблизи транспортных узлов и аэропортов, на территориях, специально зонированных для промышленно-складского использования. С 1950-х годов начали появляться специализированные инновационные технопарки, связанные с крупными университетами. Главное и основное различие между индустриальными и технологическими парками в том, что первые обеспечивают предприятия инфраструктурой для осуществления их основной производственной деятельности, а технопарки способствуют разработке и внедрению новых технологий в производство, т. е. для технопарков обязательно присутствие научно-исследовательской составляющей – научных институтов и центров, университетов. В дальнейшем бизнес-парки стали больше тяготеть к местам концентрации квалифицированного персонала, центрам образования, торговли, культуры, развлечений, их стали организовывать на месте старых промышленных зон в крупных городах.

На сегодняшний день индустриальные парки как комплексы, сочетающие складские, производственные, офисные и социально-бытовые помещения, достаточно популярны и распространены в мире. В странах Западной Европы их большое количество: только в Германии функционирует более 200 технопарков, а в США – более 400. В последние десятилетия технопарки и индустриальные парки активно развивались в странах Азиатского региона, Восточной Европы и в Прибалтике.

Первый этап создания индустриальных парков в странах СНГ приходится на 1990-е годы, большинство проектов тогда реализовывалось по схеме brownfield. Обычно предприятие продолжало основную деятельность, а излишки территории и производственно-складских площадей предлагались арендаторам в том состоянии, какое они имели на тот момент. Основное предприятие предоставляло на платной основе компаниям-арендаторам электричество, воду, тепло, квоты на промышленные сбросы в канализацию, обеспечивало охрану. В последнее время к развитию индустриальных парков применяют более профессиональный подход. В первом варианте предприятие приобретают для последующей перепродажи и сдачи площадей в аренду. С этой целью реконструируют его производственные и административные здания, расчищают территорию для новых пользователей. Второй вариант – это постройка арендодателем офисных или производственно-складских зданий под гарантию долгосрочной аренды со стороны арендатора. Сюда же относятся схемы lease-back, когда клиент строит на территории арендодателя здание для своих потребностей, заранее имея договоренность: сразу после начала эксплуатации управляющая компания выкупает у него объект с условием, что клиент возьмет его «назад» в долгосрочную аренду. Не исключены случаи, когда индустриальный парк может появиться по инициативе местной администрации, которая берет на себя проектирование и предварительное оснащение инженерной инфраструктурой промышленных зон на муниципальной земле с одновременным привлечением арендаторов или покупателей подготовленных участков.

Здание индустриального парка Батаминдо

Индустриальный парк Frankfurt-Hochst в Германии – один из главных центров европейских высоких технологий. Парк расположен по обе стороны р. Майн на территории 460 га. Здесь находятся производственные объекты и лаборатории гиганта мировой химической индустрии Sanofi-Aventis и предприятия смежных отраслей. На его территории действует более 90 научно-производственных компаний из сфер фармакологии, биотехнологии, химической и фармацевтической промышленности, среди них есть как интернациональные концерны, так и маленькие инновационные фирмы и производители услуг. Наиболее известные из них – Basell Polyolefine, Bayer CropScience, Celanese Chemicals Europe, Clariant, Degussa, DyStar Textilfarben, Manpower, Air Liquide (ранее Messer Griesheim), Siemens AG, Solvay Fluor, Ticona. Помимо производственных помещений на территории парка построено 300 тыс. м2 складских площадей, размещается речной порт.

Индустриально-промышленная зона Хантсвилль (штат Алабама, США). В расположенных здесь индустриальных парках находятся производственные, логистические и научно-исследовательские центры крупнейших мировых компаний, в том числе Toyota, BASF, Pratt & Whitney, Northrop и многих других. Крупнейшим парком на территории зоны Хантсвилль является Научно-исследовательский технопарк Cammings, важнейший национальный и мировой центр научных исследований и производства, второй по величине технопарк в США и четвертый в мире. Он занимает площадь 1537 га. На его территории располагаются 285 компаний, специализирующихся на разработке программного обеспечения, инженерных услугах и исследованиях для авиакосмической, оборонной и электротехнической отраслей Штатов. В их числе Boeing Aerospace, Northrop-Grumman, Lockheed Martin, Raytheon (авиакосмическая и оборонная промышленность); Adtran, АТ&T (телекоммуникации); IBM, Xerox (компьютерная техника и электроника). Индустриальный парк North Huntsville площадью 240 га в зоне Хантсвилль полностью размежеван под build-to-suit. К парку подведены все коммуникации, на его территории находится завод компании Toyota. Объект напоминает аналогичное предприятие компании Toyota в промышленной зоне Шушары Ленинградской области, строительство которого ведется в настоящий момент.

Первым масштабным проектом в России по реализации современного индустриального парка greenfield стал проект «Марьино СПб» в Санкт-Петербурге. В настоящий момент разработана концепция и идет проектирование индустриального парка «Марьино СПб», а инвестором является ЗПИФ «Промышленная недвижимость», находящийся под управлением ВТБ. Разработчик концепции – компания «Эспро Инвестмент», входящая в ГК «Эспро». Индустриальный парк создается на участке площадью 130 га в Петродворцовом районе С.-Петербурга, рядом с пос. Марьино.

В рамках проекта планируется возвести современный логистический комплекс класса А общей площадью 266 тыс. м2, провести подготовку земельных участков с коммуникациями для индивидуального строительства экологически чистых производств по требованию заказчика (build-to-suit) – около 78 га, а также общественно-делового комплекса, рекреационной зоны, предполагающей масштабные озеленительные работы с использованием ландшафтного дизайна. Индустриальный парк «Марьино СПб» обеспечит производственными площадями более 15 средних и крупных предприятий, в результате будут образованы 5 тыс. рабочих мест на производстве и 1 тыс. в логистическом, административно-офисном центрах и в технической зоне. Проект рассчитан на 4 года.

Исходя из того, что индустриальные парки отличаются как по масштабам, так и по перечню оказываемых услуг, следует отметить, что и внимание к ним проявляет целый ряд компаний. Так, крупным транснациональным корпорациям такие проекты интересны в случае освоения муниципальных земель, отданных под индустриальную застройку. Местные небольшие компании также рассматривают варианты участия в индустриальных парках, например в случае реконструкции производственных цехов для их последующей сдачи в аренду или при создании бизнес-инкубаторов. Привлекательность аренды подготовленных производственных площадей индустриальных парков заключается в возможности арендовать там производственные, офисные и складские площади в более короткие сроки, чем приобретение земли с последующим самостоятельным осуществлением строительства. Учитывая многочисленные проблемы, с которыми сталкиваются компании в процессе отвода и оформления земельного участка, получения разрешения на строительство, а также при сооружении коммуникаций необходимых мощностей, данный вариант является вполне рациональной альтернативой.

Нет сомнений, что индустриальные парки в России могут пользоваться высоким спросом у производственных и торговых компаний, однако до сих пор на территории Москвы и Московской области таких объектов единицы. Проблема их создания заключается в том, чтобы привлечь инвесторов, готовых вкладывать средства в проекты с большим сроком окупаемости, поскольку у самих девелоперов нет такого объема средств, чтобы единовременно потратить их на приобретение большого участка земли и строительство инженерных коммуникаций. В конце июля этого года на заседании Правительства Московской области было одобрено постановление «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Московской области по вопросам создания промышленных округов и развития транспортно-логистической системы в Московской области», которое определило характеристики отдельных промышленных округов и объектов транспортно-логистической системы.

Всего в Подмосковье промышленные округа предполагается разместить на территории 23 городов и районов. В частности, в городском округе Домодедово будет построен многофункциональный парк «Кузьминское», в Егорьевском районе – индустриальный парк «Кукшево». В ряде муниципальных образований планируется построить объекты транспортно-логистической системы, что позволит повысить эффективность социально-экономического развития региона в целом: в Наро-Фоминском, Пушкинском и Сергиево-Посадском районах появятся современные мультимодальные логистические центры. Сейчас в Московской области идут строительные работы по созданию восьми промышленных округов. Кроме того, в регионе на 11 площадках возводят объекты транспортно-логистической системы.

Пилотный проект Программы создания промышленных округов в Московской области – логистический парк «Истра» – является частной инициативой. По данным газеты «Ведомости», это пока единственный ее проект, где ведется активное строительство. На вопросы относительно перспектив строительства индустриальных парков в нашей стране отвечает Владимир Фролов, генеральный директор компании «Эспро Инвестмент», реализующей проект логистический парк «Истра».

Владимир, в чем заключается идея индустриального парка? Каковы критерии конкурентоспособности индустриальных парков по сравнению с альтернативными решениями?

– Принципы создания парков универсальны, и все они во многом похожи. Индустриальные парки интересны в первую очередь производителям и крупным торговым компаниям, так как для подобного рода проектов характерно объединение на одной территории производственных, складских и офисных помещений, имеющих общую инфраструктуру, единую систему управления, инженерные сети и охрану. Это позволяет клиентам парка сосредоточиться на своей основной деятельности, а рутину – хранение, упаковку и прочее – передать «соседу» на аутсорсинг, имея при этом возможность его контролировать.

Какие объекты могут размещаться в индустриальном парке? Какие объемы складских площадей имеет индустриальный парк по сравнению с производственными площадями, офисными и т. д.?

– Часть территории индустриального парка отводится под индустриальные объекты, которые строят непосредственно под заказчика – built-to-suit. Кроме того, здесь находятся складские, производственные, офисные, а также иные здания, создающие пользователям парка комфортную деловую обстановку. При необходимости здесь же размещаются таможенный пост, гостиница, вспомогательные объекты. В индустриальном парке «Марьино СПб» планируется создать площади для размещения поликлиники, детского сада и других объектов необходимой социальной инфраструктуры. Объем складских помещений в индустриальных парках обычно зависит от спроса на склады в каждом конкретном случае. В проектах, концепцию которых разрабатывала наша компания, их доля варьирует от 30 до 80%.

Каковы среднестатистические инвестиции в один такой проект?

– Создание индустриальных парков, основанное на рыночных экономических принципах, – новое направление в девелопменте России, и оценить общий объем вложений в такие проекты сложно. Стоимость возведения промышленного здания составляет 1,0...1,2 тыс. USD/м2. Хочется отметить, что, несмотря на интерес к таким объектам со стороны крупных производителей и дистрибьюторов, при их реализации девелоперы сталкиваются с целым спектром проблем: это резкий рост и нестабильность цен на строительные материалы, трудности с оформлением участков, получение технических условий, выделение дополнительного объема коммуникаций и др.

В этой связи нельзя ли чуть подробней остановиться на основных проблемах, возникающих в связи со строительством индустриальных парков?

Бизнес-парк девелоперской компании МЕРС (Великобритания)

– Их предостаточно. К сожалению, почти невозможно найти земельный участок с необходимой инженерной инфраструктурой. Обычно нам самим приходится решать и вопросы инженерной подготовки участков. Имеются и проблемы юридического характера, когда, например, изначально запланировав размещение предприятия на территории ИП, в дальнейшем бывает трудно передать полученные мощности в распоряжение нового собственника, и т. п. Из-за сложности перевода земель в категорию промышленного назначения мы практически отказались от рассмотрения участков сельскохозяйственного назначения. Наши объекты являются социально значимыми для местных администраций, поэтому мы, как правило, находим понимание и поддержку наших проектов со стороны местных органов власти. Несмотря на это необходимые согласования обычно занимают довольно много времени.

Какова потребность индустриальных парков в инженерной, транспортной, деловой и социальной инфраструктуре? Чем обусловлен выбор места строительства?

– Подведение к участку коммуникаций, деление его на лоты и продажа заинтересованным предприятиям (land development) – основа мировой практики возведения индустриальных парков, поэтому инженерная подготовка является наиболее важной и дорогостоящей частью их девелопмента. Конкретные показатели потребностей парка определяются набором потенциальных клиентов, их сферой деятельности.

Специалисты нашей компании используют целый набор критериев, которым должен соответствовать земельный участок, предназначенный для строительства индустриального парка: это наличие инженерных сетей недалеко от участка, близость к автодорогам федерального или регионального значения, наличие железнодорожной ветки, близость к населенным пунктам, откуда можно черпать трудовые резервы, и др. В разных случаях приоритет при выборе участка может быть за разными критериями из приведенного списка.

Индустриальный парк Батаминдо, Юго-Восточная Азия

Инвесторам необходимы индустриальные парки, предоставляющие возможности как выкупа участков с коммуникациями, так и возможность заказать постройку площадей «под ключ». На данном этапе компании вынуждены брать на себя несвойственные им функции девелопера.

Какие технологические и управленческие инновации будут использоваться в индустриальных парках?

– Качественное отличие индустриального парка от обычной промышленной зоны – единая концепция развития территории, предусматривающая создание пула арендаторов – пользователей, сотрудничающих друг с другом, общей для всех резидентов системы автоматизированного управления, предоставления коммунальных услуг и системы охраны и доступа. Компании «Эспро Менеджмент» и «Эспро Сервис» имеют на сегодняшний день большой опыт управления подобными комплексами, девелопером которых также выступала компания «Эспро Девелопмент».

Кто чаще всего является собственниками индустриальных парков?

– По праву собственности индустриальные парки классифицируются на муниципальные и частные. Муниципальные парки – это, как правило, объекты от 20 до 1000 га и более. В отличие от частных предпринимателей основной задачей городских властей является не получение немедленной прибыли от проекта, а привлечение инвесторов – налогоплательщиков и создание новых рабочих мест. Таким образом, муниципалитеты не ориентированы на продажу или сдачу в аренду всех имеющихся площадей в кратчайшие сроки. По этой причине размер муниципальных парков на порядок превышает размер частных.

Частные парки размещаются на площади от 2 до 300 га и создаются инвесторами исключительно в коммерческих целях. По месторасположению они ориентированы на крупные промышленные центры, где не возникает проблемы привлечения предприятий, намеревающихся организовать новое производство. Чаще всего частные парки возводятся со зданиями спекулятивного строительства, в основном складского назначения. Существует и частно-государственная форма сотрудничества. Она возникает в случае, когда у муниципалитета есть возможность выделить земельный участок, а инвестор готов проинвестировать расходы по созданию индустриального парка. Такая форма сотрудничества преобладает в большинстве развитых стран.

Здание в технопарке Гранта, Кембридж

В России в отличие от стран Запада строительство муниципальных индустриальных парков пока не развито из-за отсутствия соответствующего опыта и возможности привлекать финансирование. Оптимальным путем развития этого направления станет сотрудничество опытных девелоперов, имеющих возможность привлечь необходимые инвестиции и практику создания подобных парков с региональными властями. Для реализации индустриального парка очень важна поддержка местных властей и возможность осуществлять долгосрочные инвестиции. Такое партнерство поможет привлечь иностранных производителей и даст дополнительный толчок к развитию промышленности в регионах.

Кто будет строить индустриальные парки и кто может стать их арендаторами?

– Большинство индустриальных парков создавалось по принципу brownfield – это переоборудованные заводы советских времен, где прекращено производство профильной продукции. Такие проекты востребованы, как правило, представителями малого бизнеса. Наша компания – первый в России девелопер, создающий индустриальные парки по принципу greenfield, т. е. на свободном участке земли. Для развития этого перспективного направления мы создали специализированную компанию «Развитие промышленных территорий».

Резидентами индустриальных парков в основном будут международные компании, переносящие свое производство в Россию. Компании, заинтересованные в выходе на российский рынок, не ограничены какими-то географическими рамками. Среди потенциальных клиентов могут быть производства из Америки, Европы, Азии. Помимо этого индустриальный парк представляет интерес для российских компаний, готовых купить здесь участок. Немаловажным условием является и экологическая безопасность производства.

В России уже реализованы такие проекты, которые можно отнести к этой категории объектов?

– В России существует ограниченное количество индустриальных парков greenfield: один из них – проект «Восточный» общей площадью 61 га, девелопером которого выступает «Эспро Девелопмент», и нашей компанией также разрабатывается проект индустриального парка «Марьино СПб». Уже построен и действует индустриальный парк «Шереметьево», который предлагает в аренду готовые помещения.

Почему вы так уверены в перспективности индустриальных парков?

Бизнес-парк Милтон, административное здание

– Россия во многом повторяет практику Восточной Европы, где такие проекты успешно развиваются. Спрос на площади в современном индустриальном парке в основном будет зависеть от стоимости подключения к внешним сетям и цены земельного участка. Для его повышения со стороны производителей наша компания будет предлагать широкий выбор дополнительных услуг для потенциальных клиентов: ускоренное согласование разрешительной и проектной документации, подключение необходимых сетей, строительство зданий «под ключ» по требованию заказчика, возможность как покупать, так и арендовать построенные здания, профессиональное управление парком, создание привлекательной социальной инфраструктуры для сотрудников наших клиентов.

Востребованность индустриальных парков можно проследить по темпам прихода иностранных производств в Москву, С.-Петербург и их окрестности, где изрядная доля западных компаний, присутствующих на нашем рынке, уже построили собственные мощности. К сожалению, неподготовленное законодательство, проблемы с выделением земельных участков и переводом их в промышленное назначение, а также высокая стоимость подключения внешних сетей пока не дают возможности быстро развиваться этому направлению девелопмента в России, поэтому, например, наша деятельность пока ограничена определенными регионами.

Беседу провел Б. Матвеев