Складская недвижимость Москвы. Итоги 2016 года

Обзор рынка, подготовленный экспертами компании Colliers International

Предложение. Общий объем предложения качественных складских объектов класса А и В на рынке Московского региона на конец 2016 г. составил 12 742 тыс. м2: класс А – 10  315 тыс. м2, класс В – 2427 тыс. м2. 720 тыс. м2 складских площадей класса А было введено на рынок Московского региона в 2016 г.

Индикаторы рынка 2015 г. 2016 г.
Общий объем предложения, тыс. м2 12 022↑ 12 742↑
  • класс А
9604↑ 10 315↑
  • класс B
2418↑ 2427↑
Объем ввода, тыс. м2 953↓ 720↓
Общий объем сделок, тыс. м2 1277↑ 1193↓
  • аренда
956↑ 981↑
  • продажа
108↑ 17↓
  • built-to-suit (аренда/продажа)
27/186↑ 34/161↓
Уровень вакантных помещений, % 9,1↑ 10,8↑
Средняя запрашиваемая ставка аренды, руб./м2/год* 4000↓ 3900↓
Средняя запрашиваемая ставка продажи, руб./м2** 42 000↓ 38 000↓
*Здесь и далее по тексту ставка аренды не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, цена продажи не включает НДС.
**Здесь и далее по тексту указана средняя цена продажи склада класса А для конечного пользователя.
Источник: Colliers International

Наибольшее количество объектов было построено на расстоянии 30–45 км от МКАД (44%). Также следует отметить, что 72% общего объема введенных складских площадей располагается на южных направлениях Московского региона.

Крупнейшим объектом, введенным в эксплуатацию в 2016 г., стал корпус 8 в логистическом парке «PNK-Валищево». Вторым по величине объектом стал крупнейший распределительный центр компании Leroy Merlin в Европе, введенный в эксплуатацию в рамках индустриального парка «Южные Врата».

Объем ввода и объем сделок покупки и аренды, тыс. м[sup]2[/sup]
Наиболее крупные складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2016 г.
Объект Девелопер Площадь, м2
«PNK-Валищево», корпус 8 PNK Group 116 000
Индустриальный парк «Южные Врата», здание Leroy Merlin Radius Group 100 000
Логистический парк «Внуково II», корпуса 5–8 Logistic Partners 49 000
Складской комплекс «Бритово» «ССТ» 49 000
Грузовая деревня Freight Village, корпус 2 «Фрейт Вилладж Калуга» 35 600
Источник: Colliers International
Распределение сделок по типу арендатора/покупателя в 2016 г., %

Спрос. В связи с тем, что московский рынок складской недвижимости на протяжении 2016 г. характеризовался высоким предложением готовых к въезду объектов, мы наблюдали преобладание сделок по аренде и покупке готовых объектов. При этом наибольшее количество сделок в 2016 г. (72% общего количества) было заключено в южных направлениях Московского региона. 49% общего объема сделок аренды и покупки в Московском регионе пришлось на IV кв. 2016 г.

По итогам 2016 г. 51% спроса на складские объекты в Московском регионе сформировали ритейлеры: операторы продуктовых сетей, представители сегмента электроники и техники. Крупнейшей сделкой стало заключение договора между продуктовым ритейлером «Ашан Ритейл Россия» и девелоперской компанией Radius Group на строительство распределительного центра площадью более 138 тыс. м2 в районе индустриального парка «Южные Врата». Многие ритейлеры арендуют складские помещения для развития популярного в последнее время формата электронной коммерции. Например, онлайн-ритейлер WildBerries расширился на 46 000 м2 в рамках складского комплекса «Подольск».

Второе место в структуре спроса занимает сегмент логистических компаний, которые арендуют складские площади как для собственных нужд, так и для ведения операционной деятельности клиентов. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала аренда компанией SLG 59 760 м2 в рамках складского комплекса «PNK-Чехов 2».

Распределение объема сделок по типу, %

Вакантные площади. Доля вакантных площадей в Московском регионе на конец 2016 г. составила 10,8% или 1 376 м2. В период с I по III кв. 2016 г. доля вакантных площадей увеличивалась и в III кв. достигла уровня 11,2%, однако в IV кв. 2016 г. ситуация изменилась, и доля вакантных площадей снизилась до 10,8%.

Ставки аренды. На конец 2016 г. cредняя запрашиваемая ставка аренды на вакантные площади в классе А составила 3800–4000 руб./м2/год за стандартный сухой склад, в классе В – 3000–3500 руб./м2/год. Однако в текущих условиях высокого предложения девелоперы готовы идти на дополнительные уступки и помимо ставок арендной платы предлагают потенциальным арендаторам увеличенные арендные каникулы, фиксированную индексацию, льготные условия по депозиту и другие инструменты коррекции арендного потока. По сравнению с показателем 2015 г. цена продажи готовых складов для конечных пользователей снизилась и на конец 2016 г. составила 35 000–40 000 руб./м2.

Наиболее значимые сделки аренды и купли/продажи на рынке складской недвижимости в 2016 г.
Компания Объект Площадь, м2
«Ашан» Индустриальный парк «Южные Врата» 138 000*
SLG «PNK-Чехов 2» 59 760
«О’Кей» «Логопарк Север 2» 59 650
WildBerries Складской комплекс «Подольск» 46 000
Castorama «PNK-Чехов 3» 42 450
BMW «PNK-Бекасово» 34 350
*Сделка купли-продажи.
Источник: Colliers International

Тенденции и прогнозы. На протяжении всего 2016 г. мы наблюдали стабилизацию российской экономики: укрепление курса национальной валюты от 74,9 руб./долл. США в I кв. до 64,6 руб./долл. США в IV кв. 2016 г., снижение уровня годовой инфляции до 5,4%, снижение ключевой ставки и ставки рефинансирования до 10%. По оценке экспертов Colliers International, в 2017 г. российская экономика продолжит стабилизироваться, что положительно повлияет на рынок складской и индустриальной недвижимости. Прежде всего положительные тенденции закрепят стабильно высокий спрос потенциальных арендаторов и покупателей.

Динамика доли свободных площадей, %

В 2017 г. уровень поглощения складской недвижимости в Московском регионе превысит показатель 2016 г. При этом в структуре спроса существенных изменений не произойдет, сегмент ритейла будет продолжать доминировать, инвестируя как в аренду готовых складов, так и в строительство новых для собственных нужд.

Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в 2017 г.
Объект Девелопер Площадь, м2
Логопарк «Внуково II», корпуса 1–4 Logistic Partners 49 000
Технопарк «Успенск» «Агрокомплекс Ногинский» 42 000
Логопарк «Дмитров», блоки С2, С3 Ghelamco 26 630
Логопарк «Север 2», 2-я очередь «Логопарк Девелопмент» 52 000
Складской комплекс «Бережки 2», корпуса 3, 4 «АВД Логистика» 20 000
Источник: Colliers International

Начиная с IV кв. 2015 г. запрашиваемая ставка аренды на складские площади класса А находится в диапазоне 3800–4000 руб./м2/год. Запрашиваемая ставка аренды на складские помещения класса А в 2017 г. будет находиться в диапазоне 3800–4000 руб./м2/год.

Новое строительство в Московском регионе в 2017 г. не превысит 550–600 тыс. м2 качественных складских объектов. Низкий уровень нового строительства обусловлен тем, что девелоперы прежде всего стараются реализовать существующие площади. В связи с прогнозируемым объемом ввода доля вакантных площадей в Московском регионе будет постепенно снижаться, и к концу 2017 г. зафиксируется на уровне 9–9,5%.

Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости
E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce».

Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса
Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса

Предлагаем вниманию читателей новый аналитический обзор, подготовленный экспертами компании Knight Frank

Self storage – cклады индивидуального хранения
Self storage – cклады индивидуального хранения

Компания Skladman USG провела исследование зарубежного рынка складов индивидуального хранения