Вакантность складов в регионах России снизилась в два раза

В абсолютном значении в Москве сейчас в 2,4 раза больше пустых складов, чем во всей остальной России, включая второй по величине складской рынок страны – Санкт-Петербург.

Низкий показатель вакантности в регионах стал результатом значительного сокращения свободных площадей во II полугодии прошедшего года в наиболее востребованных логистических хабах – Новосибирске, Казани, Ростове-на-Дону.

В отдельных городах общий объем предложения низкий, и локальный рынок качественной складской недвижимости представлен ограниченным количеством проектов. Несмотря на это, показатель вакантности там довольно высок и находится в диапазоне 20–38% (Саратов, Брянск, Кемерово, Курск, Иркутск), при этом в абсолютном значении объем вакантных площадей в каждом из них не превышает 15 тыс. м².

«В целом российский региональный рынок качественных складских площадей остается крайне неоднородным. Объем предложения в Московском регионе составляет почти 17 млн м², в Санкт-Петербурге  – 2,8 млн м², а в остальных городах России – 8,4 млн м². Такое распределение складских площадей обусловлено спросом в том или ином городе, – комментирует Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Крупнейшими хабами и лидерами по объему качественного предложения складов в регионах являются Екатеринбург и Новосибирск, где к концу 2017 года насчитывалось более 990  тыс. и 920 тыс. м² соответственно».

Всего за 2017 год на региональных рынках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) было введено 427 тыс. м², что в два раза меньше результата предыдущего года. На 2018 год анонсировано 559 тыс. м² площадей, находящихся сейчас в стадии строительства, и еще порядка 300 тыс. м² может быть построено по запросу клиентов. Лидерами по объему ввода в регионах в 2017 году стали Екатеринбург (97 тыс. м²), Владивосток (50 тыс. м²), Казань (39 тыс. м²).

Среди ключевых проектов 2017 года следует выделить строительство распределительного центра X5 Retail Group в Екатеринбурге (девелопер – Romex, площадь – 35,6 тыс. м²), 6-й фазы логистического центра «Придорожный» в Самаре («СамараТрансАвто», 34 тыс. м²), распределительных центров «Магнит» в Мурманске (33 тыс. м²) и Кирове (30 тыс. м²), а также РЦ X5 Retail Group в Тюмени (30 тыс. м²).

«Среди лидеров по объему площадей, анонсированных на 2018 год, мы также видим города-миллионники, традиционные для строительства качественных складов: Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Казань, Самара, Краснодар. Из 559 тыс. м², находящихся сейчас в стадии строительства, 54% уже реализуются под клиента. Для сравнения: в Москве под клиентов строится 45% анонсов 2018 года», – отмечает Оксана Копылова.

В числе крупнейших региональных проектов этого года – 3-я фаза комплекса «Ролси» в Екатеринбурге (50 тыс. м²), а также новые здания в ПЛП Новосибирской области: в комплексе «Сибирский» (ранее – «Евразия Логистик», 66 тыс. м²) и РЦ «Почта России» (48 тыс. м²).

«В целом на региональных рынках сегодня наблюдается дефицит качественных складских объектов. Крайне ограниченное спекулятивное строительство и акцент девелопмента на проектах «под клиента» привели к значительному сокращению доли вакантных площадей,  – говорит Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Параллельно наблюдается еще одна интересная тенденция: на фоне таких относительно насыщенных рынков как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону расширяется география качественного складского предложения в городах, ранее не рассматриваемых в качестве транспортных хабов федерального значения, например, в Мурманске, Тюмени, Кирове, Туле. Таким образом, ритейлеры увеличивают зоны регионального покрытия и выбирают эти города для развития логистической базы исходя из внутренних потребностей развития компании».

В целом по спросу в 2017 г. лидировали Екатеринбург, Новосибирск и Челябинск. На эти три города относятся 73% федеральных сделок, которые прошли через консультантов (т.е. исключая прямые сделки между собственниками и пользователями складских площадей).

Ключевыми потребителями качественных складов на региональных рынках остаются крупные торговые сети, в первую очередь, продовольственные. Параллельно процессу консолидации рынка розничной торговли в сегменте FMCG в регионах идут два процесса. Первый – наращивание складских площадей в городах основного присутствия и наилучшего регионального покрытия, т.е. ключевых логистических центрах, таких как Екатеринбург, Новосибирск и Ростов-на-Дону. Второй – развитие «сетки» покрытия за счет второстепенных по важности локаций, в том числе и за счет покупки локальных торговых сетей.

Среди крупнейших региональных сделок II полугодия 2017 года стоит выделить аренду 46 тыс. м² ритейлером «Детский мир» в ТЛК «Южноуральский» (Челябинская область) и аренду 30 тыс. м² в индустриальном парке «PNK-Косулино» (Екатеринбург) компанией Auchan.

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на региональных рынках сохраняются в диапазоне 2800–3600 руб./м²/год (без учета НДС и операционных расходов). Исключением из этого диапазона являются отдельные проекты. Как результат, в наиболее дефицитных локациях, например, таких как Приморье и Владивосток, средние ставки могут достигать 4000–4500 руб./м²/год, превышая аналогичный показатель в Московском регионе.