Московский регион:
в первом полугодии введено 16% заявленного на 2018 год объема складов

Следует отметить, что 74% введенных во II квартале площадей изначально строились компаниями для собственных нужд, включая здание Major в складском комплексе «Павловская Слобода» (57,3 тыс. м²), выставочно-логистический центр компании «ОнЛайн Трейд» (23,3 тыс. м²) и очередные блоки в складском комплексе «Лакония Логистик» (15,6 тыс. м²).

В целом за первое полугодие в Московском регионе было введено 216 тыс. м², что составляет лишь 16% заявленного на 2018 год строительства и на 8% выше показателя января–июня прошлого года. 56% введенных в первом полугодии площадей были законтрактованы до ввода в эксплуатацию, что является сравнительно высоким показателем: так, в 2017 г. он составил только 33%.

«Низкий объем ввода в первом полугодии будет компенсирован активным завершением строительства в III и IV кварталах: до конца года заявлено почти 1,1 млн м² новых площадей, что в три раза превышает аналогичный показатель предыдущего года, – отмечает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. – Такой сдвиг ввода в сторону второго полугодия обусловлен началом нового девелоперского цикла, который стал столь выраженным впервые в истории рынка. В случае реализации всех запланированных проектов годовой показатель составит более 1,3 млн м² против 0,5 млн м² в 2017 г.».

Для проектов, заявленных на вторую половину года, также характерна высокая доля законтрактованных площадей: 45% потенциального ввода строятся под конечного пользователя, еще 7% уже арендованы. В числе значимых новых объектов – распределительные центры ритейлеров федерального значения, а именно: комплекс компании Wildberries.ru (146 тыс. м²), здание Auchan (138 тыс. м²) в индустриальном парке «Южные Врата» и высотный склад IKEA площадью 90 тыс. м² в Солнечногорском районе.

«Крупнейшие проекты этого года отличает поэтапность в подходе к их реализации со стороны конечного пользователя склада: изначально выбирался и покупался земельный участок, подводились сети, а затем в результате тендера определялся генеральный подрядчик или девелопер, который предоставлял наиболее эффективные решения. Такой подход, безусловно, позволяет диверсифицировать риски собственника объекта за счет увеличения количества опций на каждом этапе, в отличие, например, от варианта стройки под заказ в индустриальном парке, когда клиент, выбирая локацию, таким образом выбирает и девелопера», – поясняет Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

Объем сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе за II квартал 2018 г. составил 288 тыс. м², таким образом, совокупный спрос за первое полугодие вышел на отметку 657 тыс. м². Это в 1,3 раза больше аналогичного показателя за прошлый год. На сегмент ритейла в структуре закрытых во II квартале сделок пришлось 33% из расчета площади, еще 28% сформировано дистрибуторами.

«Основываясь на текущей ситуации и актуальных проектах в работе, мы ожидаем, что активность спроса на складском рынке до конца года будет как минимум не ниже первого полугодия. Ритейл сохраняет довольно агрессивные планы по наращиванию складской платформы, в том числе за счет консолидации площадок. Таким образом, по итогам года объем сделок в Московском регионе может превысить 1,4 млн м², что на 17% выше результата 2017 года», – подчеркивает Евгений Бумагин.

Ограниченный объем ввода, значительная доля занятых площадей в нем и высокий спрос способствовали дальнейшему снижению вакантности. Объем свободных площадей на складском рынке Московского региона по итогам первого полугодия составил 1,03 млн м² в абсолютном значении и 6,1% в относительном. За II квартал 2018 г. показатель сократился на 0,3 п.п. Плавное снижение уровня вакантности происходит на фоне активного изменения структуры свободных площадей: за квартал было поглощено около 0,4 млн м² – примерно поровну как первичного, так и вторичного сегментов. При этом на рынок вышло столько же вакантных помещений, преимущественно с вторичного рынка.

До конца 2018 г. аналитики компании JLL ожидают небольшого роста доли вакантных площадей до отметки 6,8%, но этот скачок будет краткосрочным и обусловлен вводом в эксплуатацию 0,5 млн. м² свободных площадей, часть которых может быть арендована или куплена еще до конца года.

В целом будущие проекты, анонсированные в 2018 г., отличает взвешенная консервативность подхода к реализации и фокус на требования клиента. Среди значимых проектов, заявленных на 2019–2020 гг., следует выделить «Ориентир Запад» (400 тыс. м²) и «Ориентир Север 3, 4» (226 тыс. м²) группы компаний «Ориентир», два объекта PNK Group – «PNK Парк Жуковский» (300 тыс. м²) и «PNK Парк Новая Рига» (300 тыс. м²), а также две новые площадки на северном направлении в районе деревни Белый Раст. Первый – ТЛЦ «Белый Раст», территория будущего совместного «сухого порта» ОАО «РЖД» и China Yingkou Port Group Corporation, где до 2022 г. анонсировано 375 тыс. м². Второй – МЛК «Белый Раст» компании Saint Gothard Investments с потенциалом застройки до 400 тыс. м²; его реализация будет идти поэтапно под клиентов.

Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги первого полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Московской области.

Как отмечают аналитики CBRE, уровень спроса за полгода достиг двухлетнего максимума. Первая половина года охарактеризовалась высокой активностью. Общая площадь закрытых сделок за первое полугодие 2018 г. составила 684 тыс. м², что на 38,7% превышает показатель того же периода 2017 г. Такая динамика обусловлена как отложенным спросом, так и текущей потребностью рынка в новых площадях. При этом на рынке присутствует стабильный спрос на проекты built-to-suit – 17% общего объема сделок.

Крупнейшими сделками II квартала 2018 г. стали подписание компанией Auchan договора о расширении складских площадей на 32 тыс. м² в индустриальном парке «Южные Врата» (девелопер – Radius Group) и аренда логистической компанией ПЭК 20 тыс. м² в складском комплексе «Адамант».

Основная активность в первом полугодии исходила от дистрибуторских компаний и ритейлеров. В структуре спроса по товарным группам превалировали товары повседневного спроса, продукты питания и алкогольная продукция. В то же время на рынке отмечаются низкие объемы нового строительства. Во II квартале 2018 г. было введено в эксплуатацию 134 тыс. м². Полугодовой показатель строительства составляет только 67% нового ввода первого полугодия 2017 г.

Общий объем вакантных площадей сократился до 1,015 млн. м², что составляет лишь 9,1% общего объема предложения.

Основные прогнозы:

• во второй половине года на рынке ожидается дальнейший рост как показателей спроса на складские площади, так и объемов строительства;
• общий объем строительства в 2018 г. прогнозируется на уровне 720 тыс. м², при этом 66% новых объектов относится к спекулятивному девелопменту;
• годовой объем транзакций ожидается в диапазоне 1,1–1,3 млн м².

По мнению аналитиков CBRE, которые основывались на прогнозе динамики спроса и чистого поглощения, к концу года доля свободных площадей составит 10,1% общего объема предложения. Ставки аренды сохранятся на текущем уровне. Тем не менее, на субрынках с наименьшим количеством свободных площадей возможен рост цен.

Антон Алябьев, старший директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, дал следующий комментарий: «В первом полугодии 2018 г. на рынке складской недвижимости Московской области мы увидели рекордный за два года объем спроса. В основном это сделки долгосрочной аренды с российскими компаниями, расширяющими складские мощности. Мы также отмечаем растущий интерес девелоперских компаний к реализации новых спекулятивных проектов в условиях стабильных арендных ставок и сокращающейся вакансии».

По материалам компании CBRE