Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в 2018 году

По оценкам компании Knight Frank, в 2018 г. в эксплуатацию введено 124 тыс. м2 качественных складских площадей, 55% из них предназначены для рынка аренды.

Показатель чистого поглощения снизился на треть по сравнению с итогом 2017 г. и составил 106 тыс. м2. Доля свободных площадей к концу 2018 г. увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с концом 2017 г. и составила 4,2%. Наибольший дефицит наблюдался на рынке складов класса А. В течение 2018 г. значительных колебаний средней запрашиваемой ставки аренды не наблюдалось, по сравнению с итоговым значением 2017 г. произошло ее повышение на 3,2%. Вследствие сокращения предложения положительную динамику продемонстрировали ставки на объекты класса А. В 2018 г. показатель суммарного объема сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составил 270 тыс. м2, совсем немного уступив суммарному значению 2017 г.

«В 2018 г. на рынке возобновилось строительство крупных спекулятивных объектов, что не может не радовать. Также вернулись крупные заявки на аренду от 10–15 тыс. м2. Ввиду ограниченного количества помещений большого объема спрос на built-to-suit стабильно высок. Хочется отметить серьезную активность e-commerce-компаний из первой десятки. До этого максимальный спрос со стороны e-commerce приходился на 2016 г. В наступившем 2019 г. мы ожидаем сокращения вакансии, увеличения доли сделок built-to-suit, а также выхода на рынок новых спекулятивных проектов», – отмечает заместитель руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg Илья Князев.

Основные показатели. Динамика*
Показатель Класс А Класс В
Суммарная площадь качественных складских комплексов, тыс. м2 3323↑
  • в том числе, тыс. м2
2135 1188
Суммарная площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс. м2 1792↑
Введено в эксплуатацию в 2018 г., тыс. м2 124
  • в том числе, тыс. м2
68 56
Суммарная площадь вакантного предложения, тыс. м2 139↑
Чистое поглощение качественных складских площадей за 2018 г., тыс. м2 106↓
Доля свободных площадей, % 3↑ 6,3↑
Запрашиваемые арендные ставки, руб./м2/мес, включая НДС и операционные расходы 450–550 400–500
Среднее пообъектное изменение запрашиваемой ставки аренды, % 8 –1
* Сравнение с итогами 2017 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2019

Ключевые события. Наиболее крупные сделки продажи складской и индустриальной недвижимости были заключены в I полугодии 2018 г.: проданы складской комплекс «АКМ Лоджистикс» на Московском шоссе (63 тыс. м2) и завод «Невопласт» в Сосновом бору (22 тыс. м2). С целью размещения оптово-распределительного центра ритейлером «Красное & Белое» полностью арендован строящийся корпус площадью 38 тыс. м2 в логопарке «Осиновая роща». Это крупнейшая сделка аренды за последние три года.

В 2018 г. заключены две сделки на строительство высококачественных складов в формате built-to-suit. На территории комплекса «Raum Бугры» появится складской объект площадью 13,8 тыс. м2. Также выдано разрешение на строительство распределительного центра площадью 15 тыс. м2 для грузоперевозчика «ПЭК» в Красногвардейском районе. Девелопером проекта выступит группа компаний «КРЭС».

На территории Санкт-Петербурга и области завершились строительство и реконструкция 32 предприятий. Получены разрешительные документы на ввод в эксплуатацию «Инновационного центра «Буревестник», дочернего предприятия АК «АЛРОСА», площадью 25 тыс. м2 и предприятия по разработке и исследованиям в области биотехнологий пищевых производств «РУСХЛЕБ». Оба проекта реализованы в особой экономической зоне «Новоорловская». Во Фрунзенском районе состоялось открытие 3-й очереди фармацевтического завода «ПОЛИСАН» площадью 5 тыс. м2, построенного в соответствии с международными стандартами надлежащей производственной практики GMP.

[b]Динамика показателей ввода, поглощения и доли свободных площадей[/b]

Предложение. По итогам 2018 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 124 тыс. м2 качественной складской недвижимости, что в 1,4 раза выше показателя ввода в 2017 г. Суммарный объем предложения превысил 3,3 млн м2. В 2018 г. на рынке спекулятивного ввода отмечены положительные тенденции: 55% новых построенных площадей были предназначены для рынка аренды (45% пришлось на неспекулятивный ввод), в то время как в 2017 г. наблюдалась противоположная ситуация. Объем качественных площадей, выведенных на рынок аренды, увеличился в два раза по сравнению с результатами 2017 г.

Ключевые складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2018 г.
Название Очередь/ корпус Местоположение Класс Схема использования Складская площадь, тыс. м2 Девелопер
ReForma 2-я оч. 1-й Верхний пер., 12А B Аренда 21,6 «Евроавто»
ReForma 1-я оч. 1-й Верхний пер., 12А B Аренда 12,3 «Евроавто»
«Грандо» 4-я оч. Шоссейная ул., 2Г A 3PL 15 «Ас-Магистраль-Сервис»
«Октавиан» 4-й корп. Кузьмолово, Заводская ул., 3/361А A Аренда 12,4 «Альянс» (Группа МСД)
«Логопарк Троицкий» 4-я оч. Запорожская ул.,12/1 A Аренда 10,8 Resolute Asset Management LLP
Household Logic Петро-Славянка, Ленсоветовское, уч. 94 A Built-to-suit 9,3 PNK Group
«Петрович» Порошкино, Богородская ул., стр. 3 A Собственные нужды 8 СТД «Петрович»
Victoria Stenova Петро-Славянка, Ленсоветовское, уч. 94 A Built-to-suit 6,8 PNK Group
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2019

Среди объектов класса А крупнейшими введенными в эксплуатацию стали 4-й складской корпус в комплексе «Октавиан» и 4-я очередь в «Логопарке Троицкий». Наиболее крупным объектом, вышедшим на рынок аренды в 2018 г., являлся складской комплекс класса B ReForma, расположенный в промзоне «Парнас». Наибольший объем складских площадей был введен на северном направлении.

Кроме того, несколько складов площадью от 2,5 до 5 тыс. м2 каждый возведены в городской черте, в частности, три из них – в Красно­гвардейском районе. Также пополнился рынок складов ответственного хранения в результате ввода нового объекта класса А на территории логистического оператора УК «Грандо» в Федоровском. Суммарный объем складского рынка 3PL по итогам года составил 646 тыс. м2.

Спрос. «Этот год – очень активный для рынка: мы видим увеличение количества запросов и сделок. Если говорить о нашей компании, то активность растет с каждым месяцем. Что касается Санкт-Петербурга, то в нашем индустриальном парке «PNK Парк Софийская КАД» в этом году возведены и введены в эксплуатацию два объекта по индивидуальным проектам в соответствии со всеми требованиями заказчиков (built-to-suit) общей площадью 20 тыс. м2. Оба здания имеют свои особенности: в одном возведен трехэтажный офисный блок площадью более 2,1 тыс. м2 с двумя полноценными столовыми и пространством под шоу-рум, в другом выполнена выступающая из периметра здания трехэтажная административно-бытовая часть площадью порядка 1,7 тыс. м2 с полноценной столовой и усиленной системой вентиляции. Для обоих клиентов в офисных блоках выполнена отделка по индивидуальным проектам в соответствии с корпоративными требованиями. На прилегающей территории у объектов оборудованы просторные парковки как для легкового, так и для большегрузного транспорта. В «PNK Парке Софийская КАД» есть свободные участки: 30 га готовы под застройку. Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2018 г. был активным. В следующем году ожидаем того же. Интерес к нашему петербургскому парку стабильно высокий с момента его открытия», – комментирует Юрий Менухов, директор PNK Group.

Объем свободного предложения по итогам 2018 г. составил 139 тыс. м2. Уровень вакантного предложения складов класса А снизился до 3% (–0,7 п.п. по отношению к I полугодию 2018 г.), по сравнению с концом 2017 г. вакансия незначительно увеличилась (+0,2 п.п.) вследствие ротации арендаторов. В классе B также произошло увеличение доли вакантных площадей на 1 п.п., в основном за счет нового предложения в комплексе ReForma, которое к концу года составило более трети суммарного вакантного предложения помещений класса B.

Ключевые сделки продажи складской и индустриальной недвижимости, заключенные в 2018 г.
Покупатель Профиль Адрес Объект Класс Площадь, тыс. м2
«Виламет» Инвестиции Московское ш., 177А «АКМ Лоджистикс» A 63,4
Конфиденциально Производство Копорское ш., 46 Завод «Невопласт» 22
Конфиденциально Розничная торговля Дорога на Металлострой, 5 «ЭТМ» B 16,5
«ТрансКонтейнер» Логистика и транспорт Московское ш., 54 «Логистика-Терминал» A 14,3
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2019

2018 г. прошел очень активно для рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга и области. Совокупный объем сделок по аренде и покупке складов А и B класса составил 270 тыс. м2.

Если не принимать в расчет крупнейшие сделки по продаже логистического парка «Гориго» в 2017 г. и «АКМ Лоджистикс» в 2018 г., то суммарный объем проданных и арендованных площадей на 7% превысил итог 2017 г., а непосредственно в сделках аренды – на 31% площадей.

Что касается отраслевой структуры спроса, то впервые с 2014 г. вернул лидирующую позицию сегмент розничной торговли, его доля составила 39% общего объема площадей. Суммарно ритейлерами было занято/ куплено около 76 тыс. м2 – практически в 4 раза больше, чем годом ранее. Тренд на увеличение доли производственных компаний в сделках по итогам года сохранился, их доля в сделках увеличилась на 4,4 п.п. и составила 26%.

Отдельно стоит отметить, что в 2018 г. было заключено меньше сделок аренды со складами классов А и B, чем в 2017 г., однако возросло число крупных сделок со складской площадью от 7 тыс. м2 (7 сделок в 2018 г. против 4 в 2017 г.).

Согласно заявкам, поступившим в компанию Knight Frank St Petersburg в течение 2018 г., в 34% случаев основным мотивом поиска помещений производственно-складского назначения для компаний являлась необходимость смены местоположения. В 2018 г. наиболее востребованными оставались площади в диапазоне 1–2 тыс. м2 (43% заявок), примерно в равном количестве поступали обращения от потенциальных арендаторов, которые искали помещения размером до 1 тыс. м2 и 2–5 тыс. м2. По количеству запросов лидировали производители (25%) и компании из сферы оптовой и розничной торговли (43%), основной бюджет заявок находился в диапазоне 400–500 руб./м2/мес.

[b]Динамика соотношения показателей площадей в сделках аренды и продажи качественных складов, %[/b]

Коммерческие условия. Показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды по итогам 2018 г. остался на уровне I полугодия 2018 г. и составил 465 руб./м2/мес (включая НДС и операционные расходы) для качественных складских комплексов. Однако по сравнению с концом 2017 г. средняя ставка увеличилась на 3,2%. В 2018 г. тренд на уменьшение средневзвешенной запрашиваемой ставки на складские площади класса А, наблюдаемый с 2015 г., прекратился: ставка увеличилась на 8,6% по сравнению с концом 2017 г. и впервые с начала 2016 г. поднялась до отметки 504 руб., пообъектное годовое изменение при этом составило 8%. Наиболее высокий уровень заявленных ставок отмечен в объектах, расположенных в городской черте.

[b]Динамика запрашиваемых ставок аренды*[/b]

Ставки аренды складов в классе B незначительно снизились и в среднем составили 430 руб./м2/мес (включая НДС и операционные расходы), уменьшившись на 1,9% по сравнению с итогом 2018 г., однако в целом можно отметить повышение границ диапазона запрашиваемых ставок на склады класса B в среднем на 13%. Пообъектно ставки снизились в среднем на 1%.

[b]Распределение строящихся складских площадей, заявленных к вводу в 2019 г., по направлениям, %[/b]

«К концу 2018 г. мы видим самый низкий уровень вакансии начиная с 2014 г., что вызвало рост арендных ставок на склады класса А. Впервые за последние четыре года мы наблюдали высокую активность девелоперов, которые не побоялись строить спекулятивные склады. Большая часть заявленных складов в 2018 г. была сдана еще на этапе строительства. В следующем году рост арендных ставок будет продолжаться и, возможно, дойдет до уровня 2014 г. При этом на данный момент девелоперы все равно готовы строить пока только в формате BTS. Думаю, что в 2019 г. ожидаемо подписание складов именно в этом формате», – считает генеральный директор «Корпорации «Стерх» Александр Ковалев.

Прогноз. В 2019 г. продолжится строительство новых корпусов в комплексах «Осиновая роща», «Raum Бугры», «Октавиан», «Логопарк М10», а также планируется возвести две очереди компактных объектов площадью 2–3 тыс. м2 в Красногвардейском районе. Суммарно девелоперами заявлено к вводу около 160 тыс. м2 качественных складских площадей. В качестве примера одной из локаций, где ведется активное строительство новых комплексов, можно привести Шушары: в 2018 г. разрешение на осуществление строительных работ было выдано разным застройщикам на несколько участков. Также выдано разрешение на строительство автоматизированного складского комплекса компании Nokian Tyres во Всеволожске.

В ближайшей перспективе не прогнозируется существенного увеличения уровня вакантных помещений, в связи с тем что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется. Вместе с тем арендные ставки уже в I квартале 2019 г. могут показать положительную динамику в связи с увеличением ставки НДС. Объем спекулятивного рынка по итогам 2019 г. может достичь 1,9 млн м2 качественных складов.