Склады-морозильники как сегмент рынка складской недвижимости

Олег Мамаев,
исполнительный директор компании PNK Group

Начиная разговор о морозильных складах, необходимо отметить, что, как и практически любой технологичный сегмент, он во многом формировался под влиянием западных рынков, в особенности европейского и североамериканского. Это же касается и технологий, которые используются при строительстве морозильных складов, – зачастую даже оборудование для них поставляют европейские производители. И тем не менее неправильным будет утверждать, что происходит полное копирование продукта. Отнюдь нет – идет активная адаптация к современным локальным условиям и реалиям, в том числе к непростым условиям эксплуатации.

И все же необходимо отметить, что качественные морозильные склады, как и практически любой технологически сложный, специализированный продукт, почти недоступны в России. Отчасти это связано с тем существенным объемом складских объектов весьма низкого качества, включая овощебазы, которые стали наследием советского периода и достались своим новым владельцам практически за бесценок. Это обстоятельство в определенной мере стало сдерживающим фактором на пути развития нового сегмента, так как требовало существенных инвестиций, удорожающих продукт для конечного потребителя. Тем не менее качественное развитие рынка однозначно ведет к возникновению в какой-то момент спроса на современный, качественный и сложный в реализации продукт.

Несомненно, на сегодняшний день этот отдельный и весьма свое­образный сегмент, сегмент морозильных складов, уже существует. Здесь можно выделить два типа объектов: первый – это склады, интегрированные в мультитемпературные комплексы, которые используются, как правило, продуктовыми операторами розничной торговли, и второй – это отдельные морозильные склады для определенных типов продукции. Представляется логичным рассматривать преимущественно первый тип, так как сами по себе морозильные склады существенную долю рынка не занимают. Характерной тенденцией развития этого сегмента является создание именно мультитемпературных комплексов, включающих в себя также и морозильные склады.

Рыночные характеристики сегмента

Как, наверное, и во многих других сферах экономики, развитие этого сегмента совпало по времени с двумя ключевыми моментами. С одной стороны, актуализировалась потребность в подобных складах со стороны потенциальных потребителей. Компании «переросли» свои прежние складские площадки как с точки зрения необходимой операционной площади, так и с точки зрения требований, предъявляемых к качеству объектов. С другой стороны, на рынке появились девелоперские компании, обладающие достаточно высоким качеством экспертизы для реализации подобных объектов. Например, наша компания только за последние три года принимала участие в реализации семи подобных проектов мультитемпературных складов. Причем требуемый температурный диапазон был весьма широк – он варьировался от 0°С до –55°С (такая низкая температура была необходима для корректного хранения бактерий, используемых при производстве кисломолочных продуктов).

Если говорить о спросе на такую недвижимость, то в целом активность в этом сегменте ограничена тем, что морозильные склады представляют собой весьма сложный и специфичный продукт, и в данный момент на рынке почти нет компаний, которые могут качественно строить такие проекты. И тем не менее спрос на морозильники есть, и он достаточно устойчивый.

Характеризуя основных потребителей таких объектов, можно выделить следующие ключевые категории: для мультитемпературных складов это ретейлеры (операторы розничной торговли) и в существенно меньшей степени – логистические компании, а для морозильных складов – это главным образом компании-дистрибьюторы, специализирующиеся на поставках замороженных продуктов, рыбы, мяса, то есть той категории товаров, которая поступает издалека и в больших объемах. Состав потребителей вряд ли существенно изменится в ближайшее время, как и пропорции между потребителями различных типов складов. Если изменения и произойдут, то коснутся они, скорее, соотношения тех, кто пользуется устаревшими складскими мощностями и тех, кто переходит на более современные и качественные объекты, кто заказывает или непосредственно занимается строительством новых. Если приводить примеры, то одними из самых активных строителей новых объектов являются компании, производящие мясные продукты. Несомненно, это связано с высокой степенью консолидации отрасли, а также с высокими потребностями компаний игроков в современных конструктивных решениях и максимально эффективных технологиях.

Что касается расположения складов-морозильников, то ключевой тенденцией, наблюдаемой также и в других сегментах коммерческой недвижимости, является децентрализация. Подавляющее большинство новых складских объектов появляется за пределами Москвы, в радиусе 30–40–50 км от МКАД. Это решение представляется весьма разумным и взвешенным как с точки зрения облегчения инфраструктурно-транспортной ситуации в городе, влиять на которую, по моему мнению, крупные производственные и складские объекты не должны, так и с точки зрения логистики, когда предварительная консолидация будет осуществляться в ближайшем Подмосковье, а затем товар будет оперативно доставляться в Москву. Отмечу, что современных складов-морозильников в Москве в настоящий момент уже не осталось, присутствует только определенное, довольно незначительное количество старых, но и они довольно активно замещаются объектами в Подмосковье.

Особенности складов-морозильников

Нередко возникает вопрос: возможно ли создать универсальный склад-морозильник, который обладал бы неким набором характеристик, оптимальным для всех потенциальных потребителей? К сожалению, ответ на этот вопрос всегда строго отрицательный по двум причинам. Во-первых, таких складов-морозильников, доступных для сдачи в аренду, практически нет. Это связано с высокими рисками для девелопера и крайне небольшим количеством надежных потребителей, которым можно было бы доверить пользование подобными объектами. Во-вторых, не представляется возможным с высокой долей вероятности предположить пропорции товара, которые пользователь потенциально может хранить в различных температурных зонах. Например, продуктовый ретейл организует до восьми различных температурных зон, очень четко представляя себе объемы товаров, которые заполнят эти зоны. Мы имеем опыт работы практически со всеми крупнейшими отечественными розничными операторами и отмечаем, что ни у одной компании пропорции и объемы хранения не совпадают – все они исключительно индивидуальны. Соответственно, в случае, когда принимается решение о создании некого спекулятивного продукта, можно сказать с очень большой, почти 100%-ной, долей вероятности, что эффективность утилизации площадей в таком объекте не превысит 70%. Объясняется это тем, что площадь одних зон будет недостаточной, а других – избыточной, и в результате конечный потребитель не получит ожидаемой отдачи.

Если описывать данный сегмент качественно, нельзя не сказать об особенностях складов-морозильников. Главная из них заключается в том, что, как и любое специфическое изделие, оно подходит крайне ограниченному числу пользователей, то есть оно в значительной степени «кастомизировано» относительно конечного потребителя, который будет использовать данный объект и вести на нем операционную деятельность. Именно по этой причине существенного распространения арендных морозильных складов наблюдать не приходится. Морозильные склады возводятся конечным пользователем либо с привлечением подрядной организации, либо с привлечением к проекту девелопера, который бы подготовил объект «под ключ», но также практически во всех случаях для владения им, а не для продажи или сдачи в аренду. Другой немаловажный аспект: нагрузка на инфраструктуру складского объекта и его жизнеспособность в целом зависят от того, насколько эффективно организована на нем работа, а также от культуры работы. Здесь, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, очень важно тесное, хорошо налаженное сотрудничество, практически симбиоз между компанией, владеющей складом, и компанией, ведущей на нем операционную деятельность. Наиболее эффективный способ – это консолидация обеих этих функций в одних руках, в рамках одной компании.

Условия эффективности складского объекта

Необходимо отметить, что морозильные склады – объекты весьма дорогие как с точки зрения строительства, так и с точки зрения эксплуатации. Именно в этой связи одной из главных задач в этом отношении является правильное управление стоимостью строительства, а также стоимостью эксплуатации. Кроме того, спрос на рынке в целом довольно эластичен – это же касается и складов-морозильников. Таким образом, от стоимости применяемых при возведении и эксплуатации такого объекта решений зависит очень многое, включая в конечном итоге количество потребителей, которые будут готовы отказаться от используемых объектов класса С– в пользу современных складов.

Неизменно актуальным остается вопрос эффективности такого складского объекта. По моему убеждению, для того, чтобы решения были действительно эффективными, чтобы потери при эксплуатации объекта были минимальными, их нужно тщательно продумывать уже на этапе создания концепции, на этапе понимания будущих инженерных особенностей склада. Об экономии здесь говорить конечно же уместно, но лишь в определенной степени. Так, например, сэкономив на утеплении или конструктивных элементах, в силу которых в готовом складе может по­явиться большое количество щелей, либо просто вырастет количество стыков, потери конечного пользователя только на коммунальных услугах, на стоимости электричества могут увеличиться вдвое. Такие грустные примеры мы довольно часто встречаем на рынке и в морозильных, и в холодильных складах. Это же касается массы других нюансов. Затронем некоторые из них.

Например, крыша в складах-морозильниках всегда должна выполняться из материалов белого цвета для того, чтобы избежать нагрева, который сам по себе, без учета других факторов, дает существенную нагрузку на оборудование. Кроме того, нам представляется разумным использование специальных сэндвич-панелей, которые значительно длиннее существующих на рынке и имеют так называемые лабиринтные соединения. С их помощью уменьшается общее количество соединений, и холодный воздух более эффективно задерживается внутри.

Нельзя не сказать и о стыках с улицей. Для тех же целей необходимо достаточно активно использовать тамбуры с отсечением воздуха, а также скоростные ворота, чтобы в случае неожиданного отключения электроэнергии склад удерживал приемлемую температуру в течение 12–20 ч.

Строить самим или отдать на аутсорсинг

Перед многими компаниями встает вопрос – строить самим с привлечением подрядчика или полностью передать проект в руки профессионального девелопера. И мое мнение в этом вопросе логическим образом вытекает из всего, что было обсуждено ранее: чем сложнее требуемый продукт, тем разумнее доверять его на условиях аутсорсинга профессиональным специализированным компаниям.

На наш взгляд, качество конечного продукта обеспечивает только и исключительно существенный опыт компании, реализующей проект. А опыт может быть достигнут только на основании ряда успешно реализованных и эффективно эксплуатируемых объектов. Не случайно существует поговорка: для того, чтобы делать что-то хорошо, нужно делать это регулярно. Рассматривая пример нашей компании, можно сказать, что наш первый складской комплекс и наш седьмой комплекс – это совершенно разные объекты с точки зрения технологических, конструктивных решений и постоянных доработок. Очевидно, что если опыт компании основывается на 300–400 тыс. м2 собственного строительства и эксплуатации, на огромном мировом опыте, то это положительным образом скажется на качестве готового объекта, стоимости его эксплуатации, а также качественных показателях работы готового склада, которых удастся достичь.

В завершение не могу не отметить, что четкое, слаженное взаимодействие и высокая степень доверия между клиентом и девелопером бесконечно важны для финальной успешности проекта, то есть склада-морозильника. Мы легко можем вспомнить примеры, когда клиенты настаивали на своих решениях, несмотря на то, что наши рекомендации были иными, и в результате эти решения оказывались неудачными. Хотя при этом необходимо отметить, что у клиентов, подавляющее большинство которых является в то же время и конечными потребителями таких складских объектов, накоплен огромный опыт операционной эксплуатации, непосредственной работы на складском объекте, игнорировать который крайне неразумно. Здесь, конечно, чрезвычайно важно в рамках партнерских отношений между девелопером и клиентом очень внимательно и взвешенно исследовать объективные потребности, и уже на основании этой экспертизы предлагать какие-то конструктивные, технологические или организационные решения. Ведь в конечном итоге главная задача любого профессионального девелопера – создать продукт, который будет полностью устраивать клиента и которым смело можно гордиться.

Склады «второй свежести» (Российский рынок холодильных складов)
Склады «второй свежести»
Российский рынок холодильных складов
Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года (Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза)
Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года
Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза
Спад на рынке складской недвижимости достигает максимума (Анализ строительства складских помещений за 2016 г.)
Спад на рынке складской недвижимости достигает максимума
Анализ строительства складских помещений за 2016 г.
PNK Group открывает четвертый завод в Московской области
PNK Group открывает четвертый завод в Московской области

14 декабря 2016 г. компания PNK Group, ведущий девелопер индустриальной недвижимости в России, специализирующийся на инвестициях в развитие индустриальных парков и строительстве современных промышленных зданий по европейским технологиям, открыла четвертый завод по производству основных несущих конструктивных элементов зданий.

Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 году (IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?»)
Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 году
IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?»