Выбор складского комплекса

Руководство для арендатора

Данное руководство, составленное компанией СBRE, представляет собой многоуровневый подход к оценке складского комплекса с точки зрения потребностей отдельных групп арендаторов.

Руководство включает в себя собственно руководство по выбору объектов в соответствии с обязательными, желательными и факультативными характеристиками, рекомендации по отдельным техническим параметрам склада в зависимости от типа хранимых товаров и скорости и оборачиваемости.

Соответственно, данный документ включает в себя две части: первая – носит обязательный характер и определяет строгие критерии для отнесения склада к классу А или B, вторая – описывает типичные «рамочные» параметры складских помещений для работы с разными группами товаров и интенсивностью оборачиваемости. «Рамочные» параметры могут варьироваться в рамках проектов строительства под конкретного клиента. Документ призван упростить переговорный процесс между девелопером и арендатором.

Характеристики	Класс
Расположение и инфраструктура	А	В
Расстояние до ближайшего шоссе не более 5 км	Желательно	Факультативно
Огороженная, охраняемая и освещенная территория	Обязательно	Обязательно
Возможность беспрепятственного движения грузовых а/м по территории складского комплекса	Обязательно	Обязательно
Наличие парковочных мест для грузовых/ легковых автомобилей	Обязательно	Обязательно
Наличие пространства для маневрирования грузового транспорта	Обязательно	Обязательно
Здание	А	В
Эффективность здания с точки зрения логистики
Правильная форма здания*	Обязательно	Факультативно
Высота пола от уровня земли – 1,2 м	Обязательно	Факультативно
Наличие бетонного пола с антипылевым покрытием, ровность и плоскость которого обеспечивают нормальную работу погрузочно-разгрузочной техники	Обязательно	Обязательно
Наличие погрузочных ворот, оборудованных доклевеллерами	Обязательно	Факультативно
Наличие погрузочных ворот, оборудованных докшелтерами	Обязательно	Факультативно
Энергоэффективность и резервирование электроэнергии
Использование энергосберегающего оборудования**	Желательно	Факультативно
Обеспечение полного резервирования питания электроприемников здания***	Обязательно	Факультативно
Эксплуатационная износоустойчивость
Наличие ограждений внутри складского помещения, защищающих несущие конструкции здания, ворота, инженерные коммуникации от повреждений, вызываемых наездами и ударами погрузочной техники, грузового транспорта	Желательно	Факультативно
Температура и вентиляция
Наличие системы вентиляции	Обязательно	Обязательно
Наличие системы отопления, обеспечивающей минимальную температуру внутри помещений не менее 14 С°****	Обязательно	Обязательно
Безопасность
Наличие автоматической установки пожарной сигнализации	Обязательно	Обязательно
Наличие автоматической установки пожаротушения	Обязательно	Факультативно
Дополнительные помещения
Наличие дополнительных помещений помимо основной зоны хранения*****	Обязательно	Факультативно

*Все углы здания равны 90°.
**Светодиодное освещение, использование датчиков движения для включения освещения и др.
***Допускается перерыв электроснабжения на время автоматического восстановления питания.
****При наружной температуре –35°С, условие неприменимо для низкотемпературных помещений.
*****Административно-бытовые помещения, зоны мезонинного хранения и пр.

Таблица рекомендуемых параметров – это выборка и обобщение основных технических характеристик складского комплекса в зависимости от типа хранимой продукции и назначения самого комплекса (хранение или дистрибьюция). Данная структура дает общее представление об индивидуальных потребностях арендаторов и покупателей складских помещений в зависимости от вышеупомянутых критериев. Тем не менее перечисленные значения различных технических спецификаций следует рассматривать только в качестве типовых усредненных показателей, которые на практике могут изменяться в зависимости от ряда факторов:

расположения склада и его географического покрытия (национальный РЦ, региональный склад);
структуры цепи поставок и системы логистики конкретной компании;
штатной структуры компании в целом;
объема товарооборота и др.

Данная выборка может быть использована при формировании концепции новых складских проектов с учетом требований различных категорий арендаторов/ покупателей, рассматриваемых в качестве потенциальных клиентов проектов.

Рекомендуемые параметры в зависимости от условий хранения и типа товаров
Категория товаров	Температурный режим	Шаг колонн, м	Рабочая высота потолков не менее, м	Нагрузка на пол, т/м²	Система пожаротушения	Система вентиляции
DIY/стройматериалы	Сухой	12x24 и др.*	8–12*	5–7	Спринклерная водяная	Механическая приточно-вытяжная
Различные непродовольственные	Сухой	12x18/ 12x24	12–14	7		Естественная приточно-вытяжная
Различные продовольственные/ FMCG	Мульти-температурный	12x18/ 12x24	8–12**	5–8***		Различные типы
Одежда/ обувь	Сухой	12x24	10–12	6		Естественная приточно-вытяжная
Бытовая техника/электроника	Сухой	12x24	12–14	7		Естественная приточно-вытяжная
Автокомпоненты	Сухой	12x24	12	7		Различные типы
Фармацевтика	Мульти-температурный	12x18/ 12x24	12	6–9		Механическая приточно-вытяжная
Опасные грузы	Сухой	12x24	12	7****	Различные типы*****	Механическая приточно-вытяжная

*Более низкий показатель рабочей высоты, а также нестандартный шаг колонн может применяться в помещениях, где осуществляется напольное хранение крупногабаритной мебельной продукции.
**8 м для помещений низкотемпературного хранения, 12 м для сухого склада.
***5 т для помещений низкотемпературного хранения, 8 т для сухого склада.
****При хранении химически активных веществ применяется специализированное защитное покрытие пола, устойчивое к потенциальному воздействию со стороны хранимых веществ.
*****Система пожаротушения, огнетушащие вещества и материалы выбираются в зависимости от типа хранимых веществ.

Рекомендуемые параметры в зависимости от назначения склада
Характеристики	Назначение склада
Характеристики	Распределение	Хранение
Количество машиномест (м/м) для грузовых а/м, не менее 1 м/м на 1 м² общей арендуемой площади здания*	1000	1000
Количество м/м для легковых а/м, не менее 1 м/м на 1 м² общей арендуемой площади здания*	500	500
Диапазон пространства для маневрирования грузового транспорта (расстояние между доком по фронту и ближайшим препятствием, парковкой), м**	от 35 до 44	от 35 до 44
Количество погрузочных ворот, не менее 1 погрузочных ворот на X м² складской площади	500	1000
Возможность кросс-докинга	Желательно	Не обязательно

*Базовый показатель, который варьируется в зависимости от планируемого товарооборота и численности обслуживающего персонала.
**Размеры пространства для маневрирования могут различаться в зависимости от используемого типа грузовых а/м, типа организации движения на территории комплекса.