Компания Stroyfasa. Опыт строительства современных складских комплексов класса А

В. Антонов

В последнее время все чаще говорят о настоящем буме в области строительства складской недвижимости класса А. Однако, по оценкам, готовых и свободных складских площадей такого уровня на отечественном рынке практически нет. Прежде чем приступить к проекту, инвесторы обязательно стараются заручиться предварительными договоренностями с гарантированными арендаторами, ориентируясь на крупнейших производителей ТНП и логистиков. Такие объекты (они получили название built-to-suit) строятся под конкретных клиентов, которые впоследствии должны снять все здание целиком или значительную его часть. Согласно оценкам экспертов, общая площадь складов класса А, предоставляемых в аренду или для ответственного хранения, в настоящее время составляет примерно 500 тыс. м2 (около 80% этих помещений занимают логистические операторы), но существует потребность еще в 1 млн. м2.

Сегодня созданием логистических парков занимаются многие компании. При таких темпах строительства этот рынок может насытиться через пять-шесть лет, как это уже имеет место, например, в Польше, где совсем недавно наблюдалась похожая ситуация. По данным аналитиков, сейчас в разработке находится примерно 23 проекта, каждый площадью свыше 10 тыс. м2. Самые крупные из них перечислила недавно газета «Ведомости». До конца года должна быть сдана вторая очередь терминала «НЛК-Химки» площадью 50 тыс. м2 на Ленинградском шоссе, в 7 км от МКАД (открытие первой очереди на 30 тыс. м2 с объемом инвестиций около 50 млн. USD состоялось в марте). Еще один логистический оператор – французская компания FM Logistic – сейчас заканчивает строительство склада на 70 тыс. м2 в г. Чехове. К концу 2005 г. планируется сдать первые 50 тыс. м2 крупного складского комплекса класса А «Логопарк» (3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе), являющегося совместным проектом агрофирмы «Белая дача» и строительной компании Bouygues Construction (в дальнейшем его площадь может увеличиться до 250...300 тыс. м2). На начало 2005 г. запланирован выход на рынок еще нескольких объектов.

Один из них – складской комплекс класса А в г. Видном площадью 30 тыс. м2 и стоимостью около 17 млн. USD, возводимый компанией BEL Development. К I кварталу 2005 г. также будут сданы 23 тыс. м2 складских помещений комплекса «Кулон-Балтия» (земельное согласование для другого объекта этой же компании – индустриального комплекса «Кулон-Истра» по Новорижскому шоссе в 40 км от Москвы пока не закончено). Предполагается, что в 2005 г. наконец будут запущены другие проекты, реализация которых была обещана давно, в частности первая очередь индустриального парка «Домодедово» с площадью только производственно-складских помещений 38,5 тыс. м2 и комплекс Northpoint компании AIG Lincoln на Алтуфьевском шоссе у МКАД.

Тем не менее в ближайшем Подмосковье уже реализуется еще один весьма крупный проект, который рекламируется не так широко. Логистический центр в Лобне площадью свыше 100 тыс. м2, предназначенный для ответственного хранения и переупаковки грузов, строится в непосредственной близости от аэропорта Шереметьево, где уже действует один крупный торгово-индустриальный комплекс класса А – «Шерлэнд» (26 тыс. м2). Такое местоположение выбрано не случайно и интересно во многих отношениях. В будущем здесь пройдет скоростная трасса, дублирующая пока достаточно плотно забитое Ленинградское шоссе, что серьезно разгрузит грузопоток. Еще одним плюсом стала близость железнодорожной магистрали, от которой к лобненскому центру уже протянулась километровая ветка. У многих компаний вагонные поставки занимают значительный процент грузооборота, поэтому понятно, что от наличия ж.-д. ветки любая логистическая фирма сильно выигрывает. Но самое интересное в этом проекте то, что строительство объекта поручено отечественной строительной компании.

Разговоры о подготовке проекта в Лобне начались еще два года назад. Тогда в тендере участвовали и ведущие западные строительные компании. Именно одна из них считалась самым серьезным претендентом на победу. Однако вскоре произошли известные события: обрушение здания «Трансвааль-парка» и козырька крыши магазина METRO, а в итоге инвестор стал склоняться в пользу отечественного подрядчика. После некоторых раздумий окончательный выбор пал на фирму «Стройфаза», у которой уже имелась практика реализации целой серии похожих проектов для компании Nestle. В процессе тесных и длительных контактов со знаменитой швейцарской фирмой «Стройфаза» получила уникальный опыт по комплексному оборудованию современных складов европейского уровня, поэтому в целом этот проект не представлял для ее специалистов ничего нового. Важным моментом стало и то, что помимо прочего компания смогла предложить более привлекательные, чем у именитых конкурентов, цены.

Свою деятельность «Стройфаза» начинала с важнейшего элемента любого склада – полов. После «перестройки», когда в России начался строительный бум, компания стала лидером в поставке материалов для наливных полов крупной немецкой фирмы Coelan. Постепенно она начала развивать и технологию укладки бетонных полов, используя опыт Тremix; все необходимое для этого оборудование было закуплено в Швеции. В 2000 г. «Стройфаза» провела реконструкцию арендованного компанией Nestle склада в Барнауле площадью 10 тыс. м2. В старом, советского образца здании отсутствовали не только нормальные полы, но и освещение. «Реанимация» прошла так быстро и качественно, что руководство Nestle поручило «Стройфазе» еще несколько небольших, но ответственных работ, а вскоре, в октябре того же года, – полную реконструкцию склада в Перми (около 7 тыс. м2), которая и была выполнена в весьма сжатые сроки: 3 месяца.

Позже он был оборудован системами климат-контроля, пожаротушения, новой системой освещения, доведен до уровня класса А и эксплуатируется без нареканий уже 4 года. В 2002 г. там же, в Перми, приведен в нормальное состояние и реконструирован «под ключ» взятый в аренду соседний склад площадью 5 тыс. м2. Следующим заданием Nestle стало строительство большого склада (15 тыс. м2) в г. Кинель Самарской обл. при кондитерской фабрике «Россия». Если с логистической точки зрения место для этого объекта было выбрано прекрасное, то с точки зрения строителя хуже не бывает: ужасные, болотистые грунты сильно усложнили установку фундамента. В результате здание площадью 15 тыс. м2 пришлось буквально подвесить в воздухе подобно огромному мосту, для чего было забито 4 тысячи свай. Здесь, как и на прежних объектах, выполнены высокоточные полы, установлена система климат-контроля. Директорат Nestle, приехавший из Швейцарии, был поражен: оказывается, в России тоже могут строить склады на европейском уровне! Одновременно строителям поступали предложения и от других заказчиков. Так, параллельно с самарским комплексом прошла реконструкция склада в Новосибирске для известного английского логистического оператора Tablogix (10 тыс. м2). Об успешной работе «Стройфазы» над этим проектом написала даже The Моscow Times. В 2003 г. получен еще один заказ от Tablogix на строительство склада в Щёлково площадью 10 тыс. м2. Несмотря на большой объем работ и серьезные проблемы с документами на землю, строительство было завершено за 6 месяцев и этот комплекс уже успешно функционирует.

Нет сомнения, что терминал в Лобне в значительной степени покроет имеющийся в Москве дефицит высококлассных складских помещений. Произойдет это совсем скоро: реализация проекта, как и строительство других объектов «Стройфазы», идет весьма высокими темпами. Строительные работы начались в начале августа, но уже до конца ноября выполнены работы по устройству оснований и фундаментов здания (32 тыс. м2), закончен монтаж металлокаркаса (20 тыс. м2), закрыт контур первого блока (17,25 тыс. м2) и начат прогрев здания для устройства бетонных полов. Этот проект является закономерным и наиболее значительным итогом деятельности «Стройфазы», но отнюдь не ее лебединой песней: уже в следующем году компания готова выполнить пакет заказов в 200...250 тыс. м2.

В статье использованы снимки, любезно предоставленные компанией «Стройфаза».