Складские комплексы Москвы. Что даст столице рост инвестиций в недвижимость

В. Ланкин

Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость увеличился по сравнению с 2005 г. ни много, ни мало на 1000%, однако складской сегмент рынка этот рост затронул в последнюю очередь. Причин этого как минимум две. Во-первых, сам сегмент сформировался в России сравнительно недавно, и, таким образом, отставание в инвестиционной привлекательности складской недвижимости в первую очередь связано с его относительной молодостью: логистические комплексы мирового уровня на открытом рынке появились гораздо позже, чем крупные торговые и офисные объекты. Сыграла роль и сравнительно невысокая доходность направления. Девелоперы не очень охотно инвестировали в строительство складских помещений, поскольку рентабельность этих проектов была ниже, чем в других секторах недвижимости, например, жилом.

Состояние того или иного сегмента описывается, конечно, не только его инвестиционной привлекательностью. Отличительной особенностью современного рынка складской недвижимости является острый дефицит предложений площадей классов А и В, поскольку лишь они отвечают современным требованиям логистики и обеспечивают крупным арендаторам необходимый комплекс услуг. Сильнее всего страдают от их нехватки Москва и Подмосковье, где сосредоточена основная часть населения страны с высоким уровнем доходов.

Спрос и предложение в Москве

На первый взгляд ситуация со складами в столице обстоит неплохо. Так, согласно оценкам компании «Миэль-Недвижимость», общая площадь зданий складского назначения здесь находится на уровне 12 млн. м2, однако значительная часть складских строений к коммерческим площадям не относится. По данным экспертной компании Knight Frank, общий объем действующих складских помещений классов А и В в середине 2006 г. составлял лишь 2,69 млн. м2 (авторитетная риэлторская фирма Praedium приводит еще меньшее значение —1,93 млн. м2). Простой расчет показывает, что по обеспеченности складскими площадями на 1 тыс. жителей (около 200 м2) Москва значительно отстает от деловых центров континентальной Европы, а если учесть, что международным требованиям, т. е. складам класса А, соответствует только около 1 млн. м2 площадей, цифра получится еще меньше — 96 м2 на 1 тыс. жителей.

Основной спрос (до 75%) на складские помещения формируют, как и раньше, сети супермаркетов и гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекрёсток», «Пятёрочка») и магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»). При этом 60% спроса удовлетворяется не напрямую собственниками складов, а профессиональными посредниками, которым компании с целью концентрации сил и средств на своем бизнесе передают на аутсорсинг собственную логистику (FM Logistic, Национальная логистическая компания, Tablogix). Логистические операторы в большинстве крупных проектов, особенно ориентированных на последующую инвестиционную продажу, являются и арендаторами комплексов. Их услуги остаются весьма востребованными, поскольку позволяют значительно сократить издержки клиентов.

Крупные иностранные компании, производящие в России товары группы FMCG (Pepsi, Nestle’, Danone), формируют около 13% совокупного спроса на качественные складские площади. Около 2% спроса приходится на автомобилестроительные компании (Renault, Ford). В ряде случаев собственники, стремясь привлечь качественных арендаторов, идут на строительство складских терминалов на условиях «built-to-suit» (12,7 тыс. м2 для BMW в складском комплексе «Крёкшино»), что для рынка в целом не характерно. В свою очередь нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятёрочка», «Ароматный мир», «Ростикc групп», пивоваренная компания «Балтика», «Евросеть», Nestle’, Ford) строить собственные складские терминалы либо приобретать логистических операторов, владеющих складами (ОАО «Лебедянский» приобрело 100% акций «Энтер Логистика», владеющего 8 тыс. м2 складов).

Учитывая, что эти и другие крупные компании так или иначе связаны с розничной торговлей, темпы роста которой на протяжении последних лет сохранялись очень высокими (около 20% в год), дефицит качественных складских площадей в столице достиг критических размеров. По оценкам участников рынка, неудовлетворенный спрос на склады классов А и В составляет как минимум 1,5...2,5 млн. м2.

Инвесторы идут?!

Ответной реакцией рынка на такое положение стал рост числа заявленных к строительству объектов и их масштаба. Эксперты по недвижимости, несмотря на то, что в 2006 г. не создано достаточного предложения и многие из крупных продекларированных проектов так и не были начаты, единодушно считают его переломным. Во всяком случае, именно в этот период рынок высококачественной складской недвижимости вырос в 10 раз. На смену складским комплексам площадью 5...10 тыс. м2 пришли более серьезные проекты — 150...200 тыс. м2 (Белая Дача, MLP Подольск) и даже до 600 тыс. м2 (CrossPoint и Томилино). Настоящим событием прошлого года стало приобретение британским фондом Raven Russia терминала «Крёкшино» (115 тыс. м2), строящегося компанией «Росевродевелопмент» совместно с Национальной Логистической Компанией (НЛК) в 24 км от МКАД между Минским и Киевским шоссе (см. фото на стр. 10). Столь крупная сделка, когда зарубежный фонд приобрел объект, по сути — недвижимость, в процессе строительства на условиях, что он будет достроен и заселен арендаторами (форвардное финансирование), первая в истории российского рынка складской недвижимости. Ее сумма — 110 млн. USD. По окончании строительства и сдачи в аренду «Росевродевелопментом» заявленных площадей Raven Russia станет полноценным владельцем бизнеса. Компания уже за первую половину 2006 г. заключила три масштабные сделки на общую сумму 300 млн. USD.

Российские СМИ уже поспешили заявить о буме инвестиций в строительство складских помещений. Действительно, многие эксперты отмечают, что к отечественной складской недвижимости проявляют интерес международные инвестиционные фонды. Как сказал РБК daily управляющий партнер Logistics Field Audit в России, СНГ и странах Балтии Андрей Хлус, общий планируемый ими объем инвестиций превышает 2,5 млрд. USD. Такой значительный рост капиталовложений обусловлен как устойчивым и прогнозируемым спросом, так и коротким циклом девелопмента (проектирования в частности), возможностью заключения долгосрочных договоров с качественными арендаторами до или в начале строительства. Эти предпосылки снизили риск вложений в складскую недвижимость по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, позволив привлечь на ранней стадии дешевые кредиты — до 90% стоимости проекта. Однако реальные цифры пока выглядят куда скромнее. По оценкам Хлуса, за три квартала 2006 г. введено в эксплуатацию 280 тыс. м2 складских помещений, а до конца года было заявлено к вводу в эксплуатацию еще около 300 тыс. м2 качественных складских площадей классов А, В. Почти такую же цифру называет Knight Frank: за восемь месяцев 2006 г. рынком поглощено 279 тыс. м2. Обычно это происходит за 3...4 месяца до сдачи объекта в эксплуатацию, но, как отмечает Knight Frank, 13% из этих площадей выкуплены уже в 2005 г. В структуре предложений по аренде превалировали оптовые лоты (от 5...10 тыс. м2) и длительные сроки аренды — 5...10 лет, следствием чего стало появление спекулятивного предложения меньших площадей (до 5 тыс. м2) на условиях субаренды (от 1 года) по цене на 20...30% выше базовой аренды.

Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и предложением отразилась на размере арендных ставок. Нет смысла говорить о цене продажи складских помещений — такие сделки сейчас практически не фиксируются, поскольку предложение как таковое отсутствует, а то, что есть, выставляется по весьма высоким ценам. Для полноты картины мы все же назовем ее уровень: на сегодняшний день, согласно данным «Миэль-Недвижимость», этот показатель колеблется в диапазоне от 1100 до 1400 USD за 1 м2 при средней стоимости строительства 700...800 USD. Арендные ставки на складские помещения в Московском регионе также остаются одними из самых высоких в Европе. Арендатор помимо арендной платы часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС. В результате полная арендная ставка по классу А может превышать 180...200 USD за 1 м2 в год, по классу В — 140...160 USD за 1 м2 в год. По оценке Максима Шакирова (Colliers International), стоимость включенных в цену эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне 20...30 USD, В-класса — 15...25 USD в год.

Окончательные итоги 2006 г. еще не подведены, но можно считать, что было введено в общей сложности от 470 (данные GVA Sawier) до 500 тыс. м2 (данные НЛК) высококачественных складов. Это почти вдвое больше, чем годом ранее, когда в стране появилось 270 тыс. м2 новых складов. В этом году в НЛК ожидают ввода еще около 900 тыс. м2 площадей классов А и В.

Структура и география спроса

Основные распределительные центры по-прежнему привязаны к Москве как главному потребительскому рынку страны. Это выражается в активном создании складских мощностей в 25-километровом радиусе от МКАД, в первую очередь на северном и северо-западном направлениях, что определяется близостью к международному аэропорту Шереметьево и грузовым потокам с севера страны и из Европы.

В Москве наблюдается тенденция децентрализации спроса в удаленные районы (90% спроса — Подмосковье и только 10% — Москва): около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД 30...100 км. Потенциальные арендаторы все больше ориентируются на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе. Вместе с тем существенным остается число компаний, готовых рассматривать предложение по качественным складам независимо от их расположения, что может быть обусловлено дефицитом современных складских помещений в Московском регионе. Строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) в 2006—2020 гг. еще больше усилит эту тенденцию и расширит привлекательную зону для инвестиций в складскую недвижимость до 50...80 км от МКАД.

Перспективы
Анализ заявленных к строительству в 2007 г. объектов показал, что в ближайшем будущем в Москве, а точнее в ее окрестностях, ежегодно планируется вводить около 1...1,5 млн. м2 складов, что приведет почти к удвоению объема предложения по складам класса А. Однако, судя по прошлому году, когда к вводу заявлялась примерно такая же цифра (900 тыс. м2), а сдано было вдвое меньше площадей, строящиеся в этом году объекты не насытят спрос и даже будут реализованы с отставанием, а разница между заявленными и начатыми проектами еще увеличится. Даже если предположить, что заявленные темпы ввода в строй новых площадей будут выдержаны, это позволит столице приблизиться к нижней границе предложения по обеспеченности складами в странах Восточной Европы (600 м2 на 1 тыс. жителей) не ранее 2009 г. Учитывая сложности с получением земельных участков, переводом их категории в земли промышленного использования и неразвитость транспортной инфраструктуры и инженерных коммуникаций, реальный срок может увеличиться до 2013 г. В среднесрочной перспективе мощным сектором, способным аккумулировать значительный спрос на складскую недвижимость, могут стать новые промышленные зоны, активная фаза создания которых придется на 2006—2012 гг. (в Московской области планируется построить 7 многофункциональных парков, 32 индустриальных, 6 агропромышленных, 4 технопарка).

Темпы роста розничной торговли и появление нового спроса со стороны формирующихся индустриальных парков позволяют прогнозировать отставание предложения от спроса еще как минимум на протяжении 4 лет (при сохранении текущих темпов строительства), а значит, еще несколько лет коммерческие условия на рынке будут диктовать владельцы складов. А пока клиентам будут предлагать как построенные объекты, так и строящиеся или находящиеся на стадии проектирования. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 г. Эксперты прогнозируют также постепенную сегментацию рынка и расслоение арендных ставок.

Рынок ожидает и немало изменений. Началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов, по большей части это площади класса А. Эта тенденция сохранится в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на наш рынок международных инвесторов. Что касается инвестиционной привлекательности складского направления, то сомнений в ее росте у участников рынка не осталось.

«Рынок складских помещений будет оставаться привлекательным в ближайшие 5 лет. Доходность в России в этом сегменте выше, чем на Западе, а значит, интерес будет сохраняться высоким. Будут появляться новые высококлассные проекты», – уверена менеджер отдела маркетинговых исследований компании Capital Partners Евгения Акимова. Складской сегмент уже называют одним из самых привлекательных для инвестиций, прежде всего по ожидаемому потенциалу роста, который выше, чем в жилой недвижимости, и снижению ставок капитализации. Это подтверждает появление на отечественном рынке новых зарубежных игроков, как западных (например, London & Regional Properties), так и азиатских (Mitsui).

Британская инвестиционная компания London & Regional Properties (L&RP) вышла на российский рынок в марте 2006 г., объявив о намерении вложить в коммерческую недвижимость России 300 млн. USD, а в октябре управляющий директор L&RP по инвестициям в Россию Дэвид Джованис сообщил об увеличении вложений до суммы порядка 1 млрд. USD с высоким уровнем доходности. Он отметил, что заинтересованность его компании связана с высокой инвестиционной и девелоперской рентабельностью проектов на российском рынке. Активы компании составляют 6 млрд. евро. Сейчас L&RP уже проводит сделки по покупке гостиничного комплекса, бизнес-центра, ТРЦ и складских комплексов в Москве. — Прим. автора.

Статья подготовлена по материалам Интернет-сайтов риэлторских компаний.