Инвестиции в недвижимость в I квартале 2007 года

В. Ланкин

По наблюдениям аналитиков консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), в черте Москвы ситуация усложняется: за 2006 г. общее количество предлагаемых к продаже производственно-складских площадей (в черте города складские и производственные функции часто объединены) снизилось на 22%, за первые месяцы 2007 г. – еще на 6%. В результате в апреле этого года на рынке экспонировалось в общей сложности 175 тыс. м2 производственно-складской недвижимости. Количество выставляемых объектов – около сорока в неделю – остается примерно на одном уровне уже на протяжении полутора лет. Таким образом, объем предложения снижается за счет сокращения площади объектов. Естественно, снижение общего объема предложения, средней площади экспонирующихся объектов, да и общие тенденции рынка приводят к росту цен.

Повышенный спрос и благоприятная экономическая ситуация, сложившаяся на рынке складской недвижимости в этом году, продолжает стимулировать приток денежных средств. Согласно данным компании Jones Lang LaSalle, в 2006 г. 40% всех капиталовложений в российскую недвижимость пришлось на инвестиционные фонды. И уже в первом полугодии 2007 г. о намерении участвовать в инвестиции крупных проектов заявили сразу несколько новых крупных игроков. Об этом свидетельствуют данные отчета «Рынок коммерческой недвижимости Москвы в первом квартале 2007 года», подготовленного Управлением коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ». В частности, в отчете говорится о следующих объявленных инвестиционных планах.

• Австрийский холдинг Meinl European Land собирается довести объем инвестиций в Россию до 1,8 млрд. евро, для чего планирует продать на Венской бирже еще 33% акций примерно за 1,5 млрд. евро. Meinl European Land владеет шестью готовыми проектами в России, еще 13 объектов строятся. Один из последних проектов холдинга – торговый комплекс в подмосковном Пушкине арендуемой площадью около 250 тыс. м2.

• Для выхода на рынок коммерческой недвижимости управляющая компания «Газпромбанка» намерена создать закрытый паевой инвестиционный фонд объемом 1 млрд руб. Компания будет ориентироваться на доходность 15...20% в год.

• В рамках проекта создания совместного предприятия с «Газпромбанк-Инвест» компания TriGranit Development Corporation предполагает инвестировать в рынок российской недвижимости 5 млрд. евро.

• Банк Morgan Stanley планирует привлечь 1,12 млрд. USD в фонд недвижимости объемом 2,24 млрд. USD, намереваясь потратить эти средства, в частности, на покупку долей в российских девелоперских компаниях.

• Британский фонд Rutley Capital Partners LLP сообщил о создании фонда прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund и привлек около 100 млн. USD для инвестиций в коммерческую недвижимость России. В течение полугода 100 млн. USD будет вложено в офисную, торговую и складскую недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и крупнейших центрах регионов России. В конце 2007 г. компания собирается провести IPO, чтобы привлечь еще 300...400 млн. USD. Всего с учетом кредитных средств Rutley Russia Property Fund в течение двух лет инвестирует в коммерческую недвижимость России около 1 млрд. USD.

• До 2014 г. инвестиционно-девелоперская компания «РГС Недвижимость» построит более 2 млн. м2 коммерческой и жилой недвижимости в 29 городах России. Для реализации данной программы компания рассматривает возможность привлечения иностранных портфельных инвесторов.

• Девелоперская компания R.G.I. International Limited, которая в прошлом году провела IPO в секторе альтернативных инвестиций Лондонской фондовой биржи и привлекла 192 млн. USD для реализации проектов в России, намерена привлечь еще около 200 млн. USD, разместив акции среди институциональных инвесторов. Привлеченные средства компания направит на покупку комплекса Chelsea Development, расположенного рядом с Цветным бульваром в Москве, и участка в районе Парка Победы, а также на новые проекты.

• Международный логистический концерн Kuehne + Nagel в ближайшие три года планирует увеличить площадь складских территорий в России до 300 тыс. м2. На данный момент компания Kuehne + Nagel располагает 70 тыс. м2 складских площадей в Москве, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону.

• К концу 2008 г. должен завершиться первый этап реализации программы группы «Евросиб» по созданию сети логистических комплексов в России. Первый этап программы включает строительство логистических комплексов в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Общий объем инвестиций составит около 200 млн. USD. Второй этап, на который запланировано строительство комплексов в Калининграде, Ростове, Самаре, Челябинске, Красноярске и Иркутске, собираются реализовать в 2008–2012 гг.

Недавно в печати появилось интересное сообщение о вступлении на наш рынок крупного инвестора из Азии. В конце апреля сингапурский фонд Capitaland и «Евразия логистик», один из крупнейших российских девелоперов складской недвижимости, подписали «меморандум о соглашении», согласно которому Capitaland приобретет 10% «Евразии логистик» с возможностью увеличения своей доли до 25%. Фонд также профинансирует проекты девелопера на сумму не менее 1,5 млрд. USD. Аналитики считают, что 10% «Евразии логистик» обойдутся сингапурскому фонду в 200 млн. USD. По их мнению, привлечение иностранного партнера – оптимальный шаг к будущему IPO девелопера. По сообщению пресс-службы компании «Евразия логистик», сейчас на начальном этапе идет согласование сделки о покупке 10% доли компании между юридическими службами сторон, которое займет около полугода. После покупки доли фонд выступит экспертом по управлению финансами и инвестором девелоперской компании, причем вложения Capitaland в проекты компании по соглашению составят не менее 50% общей суммы, необходимой для реализации портфеля проектов.

В течение пяти лет планируется построить 16 объектов складской недвижимости в ключевых городах России, Казахстана и Украины общей площадью 5 млн. м2. Как утверждают специалисты «Евразии логистик», реализация проекта потребует инвестиций более чем 3 млрд. USD.

Отчет компании Praedium за I квартал 2007 г. также подтверждает, что рынок складской недвижимости в этот период продолжал интенсивно развиваться. Несмотря на значительный, всевозрастающий интерес международных инвестиционных фондов и крупных девелоперов к реализации складских проектов в регионах, складская недвижимость Московского региона продолжает сохранять высокую инвестиционную привлекательность. Об этом свидетельствует появление новых проектов, реализуемых известными девелоперами, а также выход на рынок новых игроков. Среди них – турецкий девелопер EGL Holdings, который совместно с британским фондом Raven Russia реализует проект логистического комплекса класса А рядом с аэропортом Шереметьево с последующей продажей инвестфонду своей доли. Прирост качественных складских площадей за I квартал 2007 г. составил 30 тыс. м2. Сохраняется тенденция переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов. Максимальный объем выхода на рынок складских помещений, приходящийся на III и IV кварталы, будет связан с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных проектов – Северное Домодедово, Логопарк «Домодедово», Giffels South Gate, МЛП «Подольск».