Рынок складской недвижимости в I полугодии 2007 года

Предлагаемые вниманию читателей оценки состояния рынка складской недвижимости Москвы и Подмосковья составлены на основе аналитических обзоров риэлторских компаний Praedium и Colliers International.

Общая ситуация

Praedium В первой половине 2007 г. положение на рынке складских помещений оставалось стабильным, при этом, как и ожидалось, здесь начала зарождаться конкуренция между проектами. Еще одной особенностью современной ситуации остается рост стоимости строительства, на который уже отреагировали девелоперы, скорректировав арендные ставки. С развитием предложения появились новые, ранее скрытые источники спроса. В частности, крупные запросы размещают не только известные логистические операторы и торговые сети, но и ранее неизвестные компании, развитие бизнеса которых требует перехода на новый уровень логистики. Как следствие, более отчетливо проявляется процесс переноса крупных складов за МКАД.

Colliers International Рынок качественной складской недвижимости находится на стадии активного формирования. Высокие темпы развития экономики, рост инвестиционного спроса и увеличение оборота розничной торговли определяют динамику и направление его развития. В I полугодии этот сегмент рынка продолжил активно расширяться благодаря вводу в эксплуатацию ряда новых складских объектов и появлению на рынке новых, качественных проектов.

Предложение

Praedium Продолжается динамичное развитие, связанное с сохраняющимся превышением спроса на качественные площади над предложением, однако рост предложения коммерческих складских площадей оказался не столь активным, как ожидали. В I полугодии в эксплуатацию введено около 110 тыс. м2 качественных складских площадей, что примерно равно складским площадям, введенным в эксплуатацию за тот же период прошлого года. Инвестиционная привлекательность рынка складских помещений не оставляет сомнений – интерес профессиональных инвесторов неуклонно растет, несмотря на более длительную окупаемость проектов девелопмента складской недвижимости по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. Кредитное соглашение, заключенное между российской Группой ВТБ и итальянским Mediobanca S.p.A. на 122 млн. евро, договор финансирования Raven Russia Ltd. и турецким EGL Holdings, решение израильской Mirland Development инвестировать в складскую недвижимость 280 млн. USD – вот лишь несколько примеров активного внимания иностранных инвесторов к рынку складской недвижимости России.

Поступательная динамика развития рынка складских помещений объясняется общим ростом внешнеторгового оборота, выходом на рынок новых торговых компаний, сохраняющимися высокими объемами строительства при низком уровне предложения готовых помещений, вызванными переносом сроков ввода в эксплуатацию складских помещений, а также постоянным появлением на рынке новых профессиональных иностранных инвесторов и девелоперов.

В конце 2006-го – начале 2007 г. было заявлено достаточно большое количество крупных объектов, ввод которых планировался в основном на середину и конец 2007 г. Кроме того, строительство некоторых объектов перенесено с 2006 г. на 2007-й. Большая часть строящихся объектов сосредоточена на южном направлении, на севере Московского региона их значительно меньше. Ограниченное число площадей на северном направлении привело к отчетливому дисбалансу предложения.

Colliers International В I полугодии 2007 г. в эксплуатацию введено несколько складских объектов общей площадью около 80 тыс. м2, что не превышает 15% объемов складских площадей, заявленных к вводу в этом году. Объем вакантных помещений класса А на сегодняшний день составляет не более 1%. Ожидается, что основные объекты, запланированные к вводу в 2007 г., будут сданы в эксплуатацию в III...IV кварталах. Строительство новых складских комплексов осуществляют крупные международные девелоперы и российские компании.

Спрос

Praedium Спрос на качественные объекты складской недвижимости в I полугодии оставался стабильно высоким, что обусловлено высокими темпами развития розничной торговли, стремлением торговых компаний (импортеров и дистрибьюторов) повысить класс своих складских площадей. Спрос по-прежнему формируют отечественные и зарубежные логистические операторы, позиции которых существенно укрепились в связи с ростом масштабов деятельности западных и российских розничных сетей, ориентированных на широкое привлечение услуг 3PL-провайдеров, а также торговые компании.

Основные направления, пользующиеся спросом, – это северо-западное (Ленинградское ш.), традиционно популярный у девелоперов и арендаторов север (Дмитровское ш.), запад (Новорижское, Минское, Киевское шоссе), стремительно увеличивается и привлекательность юга Московской области (Каширское и Симферопольское шоссе). По структуре основной спрос приходится на аренду, лишь отдельные запросы поступают на покупку складских площадей. Инвестиционная привлекательность московского региона, динамичное развитие бизнеса в целом дают все основания считать, что в ближайшее время уровень спроса на качественные складские помещения сохранится на том же уровне.

Colliers International Спрос на складские помещения в I полугодии продолжал активно расти. В результате экспансии крупных торговых и логистических компаний, дистрибьюторов потребительских товаров и лекарственных препаратов сохранилась тенденция превышения спроса над предложением. По оценке Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн. м2. Отметим и существование неудовлетворенного спроса на специализированные склады, в частности на склады-холодильники и склады фармацевтического назначения. Наиболее популярны южное (Каширское и Симферопольское шоссе), юго-восточное (Новорязанское ш.), северо-западное (Ленинградское ш.) и западное направления (Минское и Киевское шоссе), что объясняется расположением на этих направлениях международных аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы.

Наблюдается тенденция к увеличению спроса на складские помещения площадью 5...10 тыс. м2. За I полугодие 2007 г. спрос на них составил 26% общего объема спроса на помещения классов А и В (диаграмма 1). Спрос на помещения площадью от 1 тыс. до 3 тыс. м2, который ранее составлял наибольшую долю в совокупном спросе, составил в I полугодии 11% общего объема. Как и прежде, стабильным спросом (20%) пользуются помещения площадью 3...5 тыс. м2. Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10 000 м2, в них заинтересованы 43% потенциальных пользователей складских помещений. Спрос на такие помещения формируют в основном крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры (диаграмма 2).

Ставки аренды

Praedium Класс А. Тенденция к повышению уровня арендных ставок, вызванная увеличением стоимости строительства, наметилась с конца 2006 г. В I полугодии 2007 г. также отмечается их последовательный рост. В настоящее время уровень арендных ставок на складские помещения класса А находится в диапазоне 120...130 USD за 1 м2 в год, не включая НДС, операционные и коммунальные расходы (triple net). Кроме того, наблюдается повышение размера операционных расходов. Это происходит за счет нескольких составляющих: роста балансовой стоимости новых зданий, приводящего к росту налогов на недвижимость, а также увеличения стоимости услуг по эксплуатации.

Операционные расходы на складские помещения класса А за 1 м2 составляют 30...35 USD в год.

Класс В. В помещениях класса В арендную ставку triple net с точностью определить не представляется возможным, поскольку ставки могут серьезно варьировать в силу некоторых причин:

• в настоящее время на рынке не существует согласованной спецификации для помещений класса В, поэтому жесткие границы арендных ставок для этого класса не определены;

• ставки на склады класса В в черте города могут быть на порядок выше тех, что установлены для складов класса А за пределами МКАД;

• новое предложение по классу В – это всегда небольшие единичные объекты, и ставку на них устанавливают владельцы без определения величины операционных расходов, поэтому выделить triple net для класса В можно лишь условно – от 95 до 115 USD за 1 м2 в год.

Colliers International В I полугодии наблюдалась стабилизация ставок аренды, однако рост спроса на качественные складские помещения обусловил их сохранение на высоком уровне. Арендные ставки для складских комплексов класса А составили 115...135 USD в год за 1 м2, для складских комплексов класса В – 100...125 USD в год за 1 м2. При этом повысился уровень операционных расходов, который для складских помещений класса А составил 30...40 USD в год за 1 м2, что связано с ростом расходов на содержание и обслуживание складских комплексов.

Тенденции и прогнозы

Praedium:

• Уменьшение разрыва между спросом и предложением качественных складских площадей, развитие конкуренции между проектами.

• Увеличение средней площади планируемых проектов.

• Рост доли логистических операторов в общем спросе.

• Пополнение рынка новыми профессиональными участниками (девелоперы, инвесторы).

• Увеличение средних сроков договоров аренды, увеличение среднего размера запрашиваемых в аренду площадей.

• Сохраняется тенденция переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов.

• Выход на рынок крупных западных торговых сетей, нуждающихся в больших объемах складских площадей.

Colliers International:

• Сохранение текущего уровня арендных ставок.

• Увеличение числа объектов, построенных для собственных нужд.

• Превышение спроса на качественные складские объекты над предложением.

• Увеличение срока аренды до 8...10 лет.

• Усиление конкуренции среди девелоперов качественных складских площадей.

• Увеличение интереса девелоперов к региональным проектам.

Публикацию подготовил В. Ланкин