Рынок складской недвижимости в 2007 году

В. Холопов, заместитель директора отдела складской недвижимости компании Knight Frank

Рынок складской недвижимости в России продолжает свое развитие, и говорить о его насыщении по прежнему рано. В 2007 году на рынке сформировался ряд тенденций, которые, по нашему мнению, определят развитие данного сегмента на ближайшие несколько лет. Все чаще компании – потребители логистических услуг и складских помещений останавливают свой выбор на высококлассных комплексах, о которых и пойдет речь в статье. Остановимся более подробно на основных тенденциях этого сектора рынка, которые имели место в прошлом году.

Сетевое развитие логистических терминалов в России

С точки зрения компании-девелопера значительно выгодней развивать крупный складской комплекс площадью от 50 тыс. м2 и больше. Такой подход позволяет более выгодно привлечь финансирование, в том числе и с Запада, приобрести землю, заключить субподрядные договоры на строительство, подвести к участку необходимые мощности и т. д. Кроме того, компании, профессионально занимающейся развитием складских комплексов, проще развивать и сетевые проекты. В 2007 г. ряд компаний заявили об активизации своей экспансии в региональные центры страны. Так, компания «Евразия Логистик» создает сеть из 28 крупных логистических комплексов под брендом Greengate; компания МЛП (Multinational Logistics Partnership, Международное Логистическое Партнерство) продолжает развитие своей сети, общий объем которой составит порядка 1,5 млн. м2; компания Megalogix, образованная компаниями Raven Russia Ltd. и Avalon Group, планирует построить логистические парки класса А в 15 городах России и т. д. Таким образом, в дальнейшем сетевые девелоперы обеспечат появление качественных складских помещений в крупных городах страны.

Приоритет – комплексам класса А

Несмотря на очевидную нехватку складов класса В (с меньшей «нарезкой» площадей и несколько более низкими характеристиками, чем у складов класса А), девелоперы преимущественно возводят сухие спекулятивные склады класса А.

Это связано прежде всего с экономическими причинами. из-за высокой стоимости земли и себестоимости строительства (в том числе прокладки коммуникаций) проще построить комплекс с максимально возможной арендной ставкой, так как снижение качественных характеристик не дает необходимой компенсации в строительных расходах, а также по причине того, что преимущественно складские комплексы возводят с целью дальнейшей продажи как бизнеса, и покупателям, в том числе западным, проще приобрести более качественный актив с большим «сроком жизни». Мы ожидаем, что в дальнейшем эта тенденция сохранится и рынок будет насыщаться преимущественно складами класса А.

Перенос сроков строительства

В начале 2007 г. было заявлено строительство порядка 2 млн. м2 складских помещений. При этом в течение года в ходе работ с рядом проектов возникли сложности с реализацией, и сроки окончания строительства примерно половины проектов от заявленного были перенесены. В результате в прошлом году на рынке появилось около 1,15 млн. м2 логистических комплексов. К сожалению, учитывая задержки со строительством даже у некоторых крупных операторов, можно прогнозировать, что из заявленных на 2008 г. 2,5 млн. м2 складских комплексов вовремя будет построено лишь 1,2... 1,4 млн. м2.

Рост себестоимости проектов и цен на землю

Из года в год мы наблюдаем, как растут цены на стройматериалы. Рост себестоимости строительства в 2007 г. составил около 25%, при этом различные составляющие выросли неравномерно, например, стоимость цемента выросла на 60%. На следующий год прогнозируется дальнейший рост стоимости строительства.

В связи с тем, что основным генератором роста рынка складской недвижимости в 2007 г. оставался столичный регион, основной рост цен наблюдался в Московской области. Стоимость 1 га земли промышленного назначения здесь выросла значительно – примерно на 25...30%. В связи с высокой стоимостью земли строить склады на таких участках нерентабельно, поэтому склады постепенно переезжают все ближе к А107 (Малое Московское кольцо). Именно там, в районе ММК, будут появляться новые проекты в этом году.

Рост арендных ставок

В связи с меньшим, чем ожидалось, ростом цен, уровнем предложения, изменением конъюнктуры на мировых рынках (в том числе падение курса доллара), а также с развитием рынка в сегменте аренды продолжился рост арендных ставок. Если в начале 2007 г. средняя ставка составляла 120...125 USD, то в конце года расценки выросли до 130...140 USD. Более того, в начале 2008 г. на рынке появились еще более высокие расценки – 145 USD при аренде блока 5 тыс. м2 сроком на 5 лет. Часть девелоперов, использующих финансирование из собственных источников, предлагают свои площади в аренду по ставкам в европейской валюте. Учитывая прогноз по строительству новых комплексов, цены продолжат рост.

Новый продукт – субаренда. Развитие рынка ответственного хранения

Средний срок договора прямой аренды в качественном комплексе сегодня варьирует от 5 до 10 лет, и в 2007 г. договоры заключали в среднем на срок около 8 лет. При этом на рынке остается ряд компаний, не способных планировать развитие своих потребностей в складских помещениях на столь длительный срок и в то же время готовых платить за аренду площадей в современных логистических центрах.

Объем предложений на рынке для удовлетворения спроса таких компаний пока недостаточен. Для тех, кого не устраивает аренда старых производственных помещений и низкокачественных складов, появляется новый вариант отношений – субаренда в крупных логистических центрах. Ряд арендаторов, понимая необходимость значительно расширить свой бизнес через 3...5 лет, арендуют бльшие, чем им необходимо на данный момент, площади и сдают излишки в субаренду (конечно, с разрешения арендодателя).

Кроме того, расширение деятельности логистических операторов на российском рынке и рост их активности способствуют популяризации аутсорсинга логистических услуг: часть клиентов передают свои товары на ответственное хранение профессионалам и избавляются от непрофильного для них направления складской логистики.

В целом большинство описанных выше тенденций с большой вероятностью сохранится и в этом году. Серьезное развитие рынка логистики произойдет в крупных региональных центрах, где к концу 2008 г. появятся первые очереди возводимых сетевыми девелоперами комплексов класса А. Сдача части комплексов сдвинется по срокам на 2009 г., что вкупе с ростом затрат на земельные участки, подключением к необходимой инфраструктуре и строительством приведет к дальнейшему увеличению арендных ставок. Развитие услуг ответственного хранения и предложения по субаренде помещений позволят не только крупным, но и средним и небольшим компаниям хранить товары в качественных складских комплексах. Таким образом, российский рынок складских услуг будет активно расти еще несколько лет.