Субаренда как новая тенденция на складском pынке Московского региона

В. Холопов, заместитель директора департамента индустриальной, складской недвижимости, земли компании Knight Frank

В 2007 году появилась новая для рынка складской недвижимости Московской области практика передачи помещений арендаторами в субаренду третьим компаниям. Причины появления нового «субъекта» в таких сделках лежат на поверхности: девелопер хочет быстро построить и сдать в аренду помещения большой площади, чтобы гарантировать себе (и, как следствие, кредиторам) денежные потоки. Поэтому девелоперу наиболее интересны крупные логистические или торговые операторы, которым требуются значительные складские площади, свыше 20 тыс. м2. Эти площади сдаются в аренду на длительный срок по ставке зачастую значительно ниже рыночной (в настоящий момент – 140 USD за 1 м2 в год).

Аренда на вырост

Многим компаниям в настоящее время не требуется такой большой объем площадей, который они арендуют. Площади содержатся с учетом перспективы развития бизнеса, т. е. через два-три года при благоприятной экономической конъюнктуре они могут быть востребованы, и компании не придется «перелопачивать» рынок в поисках современных помещений. Расширение в рамках одного объекта имеет и дополнительные преимущества для арендатора. Например, отпадает необходимость перестраивать транспортные потоки, в наличии есть привычная инфраструктура, налаженные отношения с собственником, рабочая сила набирается из того же региона и др. Так у арендаторов появляются «излишки» помещений, которые можно с согласия арендодателя сдавать в субаренду на непродолжительный срок и генерировать дополнительный доход.

Субаренда – альтернатива ответственному хранению

Сегодня на рынке появилось несколько первых предложений от крупных логистических операторов, заключивших договоры в крупнейших логистических комплексах. Ставка субаренды превышает стоимость аренды примерно на 20...30%, при этом срок субаренды составляет от 6 месяцев до 3-лет, а минимальный блок может составить 1,5 тыс. м2. Практика предоставления площадей в субаренду в ближайшее время (один-два месяца) будет расширена и на другие города.

Логистические операторы изначально арендуют помещения с целью получить прибыль от сдачи в аренду паллето-мест на складе, от продажи услуг по управлению цепочками поставок, связанных с этими паллето-местами. Однако не всем российским логистам удается быстро построить эффективный бизнес и завоевать доверие потенциальных потребителей, поэтому они предлагают «свои» площади в субаренду. В целом для рынка такая ситуация выгодна, ведь логисты (в отличие от девелоперов) готовы работать с клиентами, которым требуются площади от 2 тыс. м2. Тем самым удовлетворяется спрос со стороны развивающихся компаний малого бизнеса, пока «неинтересных» девелоперам высококачественных складских комплексов. По данным Knight Frank, в середине 2007 года спрос на площади от 2 тыс. до 5 тыс. м2 превышал 800 тыс. м2.

Важным преимуществом предложений по субаренде является «физическая» готовность складских комплексов, тогда как при прямой аренде качественных складских комплексов приходится зачастую ждать окончания строительства, поскольку качественное предложение полностью снимается с рынка в среднем за 2...5 месяцев до ввода в эксплуатацию.

Конфликт интересов

Законом предусмотрена возможность для арендатора передать арендованную собственность в субаренду, однако воспользоваться этими правами он может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т. е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Согласно Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду обязательно. Сегодняшняя рыночная ситуация такова, что в аренду сдаются еще не введенные в эксплуатацию помещения, и арендатор, предлагая в субаренду площади, конкурирует с их реальным владельцем, которому необходимо сдавать помещения в новых строящихся фазах комплекса. Поэтому последний может не дать своего согласия на сдачу помещений в субаренду.

Необходимо, однако, отметить, что субаренда как способ заполнения пустующих площадей и поддержания бизнеса арендатора является стратегически выгодной и для арендатора (он не теряет деньги из-за аренды взятых на развитие площадей), и для арендодателя (его клиент имеет доход, следовательно, сможет платить арендную плату). В случае категорического отказа от сдачи площадей в субаренду арендодатель сужает для себя пул потенциальных арендаторов, и в результате у девелопера потенциально может возникнуть ряд рисков. Большинство из них (например, потери клиента) характерно для зрелого рынка с интенсивной конкуренцией, и к российской специфике они пока применимы мало. Московский рынок складской недвижимости развивается динамично и пройдет те же этапы развития, что и рынки западноевропейских стран, поэтому знание международного опыта в области субаренды полезно владельцам и их клиентам.

Риски

На Западе арендодатель может тем или иным способом прервать отношения со своим арендатором, но не исключено, что после этого он не найдет столь же выгодного нового партнера. Так возникает риск потери качественного клиента. Вдобавок поиск новых арендаторов требует дополнительного времени, а значит, у арендодателя возникнет еще один риск – риск повторной сдачи в аренду, при котором площади могут некоторое время пустовать, и денежные потоки владельца по ним будут отрицательными. В России существует практика, когда заключаются односторонние долгосрочные договоры без права расторжения арендатором либо на арендатора налагается штраф в виде арендной платы, частично или полностью покрывающей оставшийся срок аренды. На зрелом рынке новый арендатор, которого найдет владелец, может отказаться оформлять договор на тот же срок, на который подписывал договор аренды предыдущий арендатор. Таким образом, возникнет риск сокращения срока аренды, и арендодателю придется снова искать клиента на освободившиеся площади. На российском рынке из-за недостаточного объема предложений риск сокращения срока аренды на сегодняшний день невелик.

Для арендатора, сдающего свои площади в субаренду, также есть ряд аналогичных рисков:

• неопределенное время поиска субарендатора;

• краткосрочный договор субаренды (и одновременно способ привлечения клиента);

• необходимость усовершенствований для субарендатора, на которые владелец может не дать своего согласия;

• необходимость согласования кандидатуры субарендатора с владельцем.

На зрелых рынках может также возникнуть ситуация, в которой арендодателю придется сдавать «свои» площади по более низкой ставке, чем ставка аренды, указанная в его договоре с владельцем. Арендодатель, если его ставки конфликтуют со ставками субаренды, может предложить субарендатору более выгодные условия и договориться с арендатором о переуступке прав аренды его клиенту на все площади или их часть. Учитывая возможные риски, владелец и арендатор, как правило, приходят к консенсусу. В мировой практике владелец часто берет на себя инициативу и разрешает конфликт интересов путем выкупа у пользователя прав аренды с последующей сдачей площадей другому арендатору по более выгодной для себя ставке или договорившись с арендатором об изменении условий аренды.

Итоги

Субаренда является новым явлением для рынка, и пока не все механизмы взаимодействия арендодателей, арендаторов и субарендаторов отработаны полностью. Для рынка субаренда выгодна как инструмент сегментации предложения складских помещений. Она позволяет удовлетворить спрос со стороны средних и небольших компаний, дает возможность аренд овать современные помещения на короткий срок (меньше, чем предлагают девелоперы).

Многие из субарендаторов в будущем могут превратиться в непосредственных клиентов логистических операторов, тем самым способствуя развитию отечественной логистики. Предложения по субаренде в России стоят дороже, чем предложения по аренде площадей. Вариант сдачи площадей в субаренду по аналогичным или более низким ставкам, чем указаны в договоре аренды, вряд ли возможен, так как последнее слово при подписании договора остается за владельцем складского комплекса. Возникновение спорных ситуаций можно предотвратить, заранее запретив в договоре возможность сдачи помещений в субаренду, но следует учитывать, что такой шаг может помешать бизнесу как арендатора, так и арендодателя.