Обзор рынка складских помещений за период 2007 г. – I квартал 2008 г.

2007 г. можно назвать беспрецедентным по динамике развития рынка складской недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей в России составил около 1,1 млн. м2, из них около 900 тыс. м2 пришлось на Московский регион.

Одним из знаковых событий прошедшего года стало завершение строительства логистического комплекса «МЛП-Ленинградский терминал» общей площадью 200 тыс. м2, начатого в 2004 г. В этот же период завершено строительство 1-й фазы логистического комплекса «Северное Домодедово», общая площадь которой составила 558 тыс. м2. Этот объем площадей, введенных в рамках одного проекта, является на сегодняшний день рекордным. Общий рост внешнеторгового оборота, активная экспансия новых торговых компаний, высокий спрос и масштабные объемы строительства, а также появление на рынке все большего количества новых профессиональных девелоперов – все это обусловливает столь динамичное развитие складского сегмента. Разрыв между спросом и предложением уменьшается, на рынке возникает конкуренция между проектами, а также появляется небольшой объем свободных площадей, готовых к въезду.

Предложение. За 2007 г. введено в эксплуатацию около 900 тыс. м2 качественных складских площадей, что практически в 2 раза превышает показатель предыдущего года. Таким образом, общее предложение достигло 3 млн. м2, а общий прирост – 43%. Объем качественных складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 г., составлял около 1,5 млн. м2. Однако он не был введен полностью. Ввод объектов переносился на разные сроки в зависимости от фактической готовности объектов. В итоге реальный уровень ввода составил 67% от заявленного. Динамичное развитие, связанное с сохраняющимся превышением спроса над предложением качественных складских площадей, продолжается. Новое предложение спекулятивных складских площадей было полностью поглощено. Прирост качественных площадей в первом полугодии 2007 г. оказался не столь активным: порядка 110 тыс. м2. Во втором полугодии ситуация на рынке заметно изменилась: в эксплуатацию введено около 790 тыс. м2. Основной объем нового предложения приходился на Южное и Юго-Западное направления. Существенно меньший объем предложений – на Север и Северо-Запад. Наиболее значимое и перспективное направление, с точки зрения строительства складов, – Северо-Западное, поскольку Ленинградское шоссе соединяет Россию с Западной Европой и по нему осуществляется значительная часть товарооборота. Также необходимо отметить Южное и Юго-Восточное направления. Важными факторами, влияющими на решение девелоперов рассматривать данные направления для строительства складских комплексов, являются транспортная доступность и возможность размещения логистических объектов для организации дистрибуции в регионы России. Кроме того, важную роль сыграло наличие свободных земельных участков, подходящих для строительства крупных объектов. Западное направление также интересно для инвестиций в связи с нехваткой качественных складских помещений на развитых федеральных трассах, позволяющих обслуживать как Москву, так и регионы, обрабатывать поступающий грузопоток из европейских стран, Белоруссии и Украины.

Логистический парк «MLP-Подольск» (проект)

Спрос. В 2007 г. наблюдался высокий спрос на качественные складские помещения, о чем свидетельствует крайне низкий уровень вакантных площадей: на класс А – менее 1%, на класс В – 3%. Подавляющее большинство их сдается в аренду уже на стадии строительства. Очень небольшое количество площадей остается вакантным по завершении строительства и заполняется в течение последующих 1...2 месяцев. Основной объем спроса приходится на склады класса А, где размер запрашиваемой площади варьирует от 2,5 до 50 тыс. м2. Существующие складские проекты в основном способны удовлетворить спрос на блоки от 5 или даже 10 тыс. м2, и только единичные девелоперы предлагают блоки от 2,5 тыс. м2. Можно обозначить следующие большие группы арендаторов, формирующие основной объем спроса:

• Западные и российские логистические операторы, такие как LT-Терминал, НЛК, Kuehne+Nagel, Relogix, Tablogix, Avalon, РЛС, FM Logistic, позиции которых значительно укрепились в связи с ростом масштабов деятельности западных и российских розничных сетей, ориентированных на широкое привлечение услуг 3PL-провайдеров. Большое значение имеет выход таких новых логистических операторов на рынок, как Smart Logistic Group.

• Розничные сети, осуществляющие логистику самостоятельно.

• Торговые и производственные компании.

• Наибольший спрос – на складские помещения от 10 тыс. м2, он составляет половину общего объема спроса, сохраняется стабильный спрос на блоки от 5 тыс. до 10 тыс. м2.

Ставки. Сохранение растущего спроса на качественные складские помещения, а также рост стоимости строительства вызвали рост арендных ставок. За 2007 г. он составил более 8%: от 120 до 130 USD за м2. Также наблюдается рост эксплуатационных расходов, что вызвано увеличением затрат на обслуживание складских комплексов.

Комментарий Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной
недвижимости компании Praedium

I квартал 2008 г. стал закономерным продолжением предыдущего квартала – участники рынка завершали то, что не успели сделать до нового года, в частности ряд договоров аренды подписывался «задним числом». С другой стороны, I квартал предопределил развитие рынка складской недвижимости на 2008 г.: уточнены сроки готовности ряда проектов, вновь скорректированы цифры по себестоимости строительства. Кризис ликвидности на рынке капитала оказал заметное влияние на рынок складской недвижимости, в значительной степени зависящий от западных «длинных» денег. Повышенная настороженность банков и отток средств западных инвесторов привели к тому, что получить финансирование под новые проекты стало чрезвычайно сложно, а для новых участников рынка – практически невозможно. Кроме того, усложнился выход из проекта, а снижение уровня ставок капитализации остановилось. Это в совокупности привело к снижению уровня ожидаемого предложения в 2008 г. и заметному росту арендных ставок.

Индустриальный парк «Северное Домодедово» (проект)

Рынок вновь бросает вызов девелоперам: под давлением растущей себестоимости строительства и ставок капитализации, остающихся на текущем уровне, все более важным становится профессионализм девелопера – в частности, его способность минимизировать издержки, сохраняя качество проекта, способность выстроить свою маркетинговую политику в балансе с уровнем арендных ставок, приемлемых для рынка, и обеспечить необходимые показатели экономической эффективности для привлечения финансирования.

Предложение. Планируемый объем качественных складских площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию в 2008 г., составляет более 1 млн. м2. Следует отметить, что сроки ввода значительной части заявленных площадей приходятся на IV квартал текущего года.

В I квартале 2008 г. объем заявленных к вводу качественных складских площадей составлял более 178 тыс. м2. Крупнейшими введенными объектами стали первая очередь логистического парка «Истра» площадью 51,2 тыс. м2 и логистический парк «Покров» общей площадью 58,2 тыс. м2. Общий объем введенных в эксплуатацию площадей составил более 110 тыс. м2. Введение в строй оставшегося объема запланированных площадей был перенесен на более поздние сроки в зависимости от фактической готовности объекта. Таким образом, реальный уровень ввода площадей составил порядка 60% от заявленного объема.

Южное направление остается доминирующим по объему существующих и планируемых качественных складских площадей.

Большая часть предложения качественных площадей на рыночных условиях теперь доступна только арендаторам со стабильными финансовыми показателями, подтвержденными соответствующей официальной отчетностью. Это вызвано кризисом ликвидности, в результате которого возможности по финансированию проектов сузились, а требования банков к инвестиционному качеству проектов существенно повысились, что в свою очередь привело к повышению требований девелоперов к надежности арендаторов и размеру обеспечения (депозитов и банковских гарантий).

Спрос. Развитие рынка предложений в Московском регионе способствовало активизации существующего скрытого спроса. Продолжает ощущаться превышение спроса над предложением. Площади сдаются на стадии строительства по предварительным договорам аренды. На бо‘льшую часть площадей, ожидаемых к вводу во II квартале, а это около 190 тыс. м2, уже подписаны предварительные договоры аренды, а по оставшейся части ведутся переговоры об их подписании. Общий объем сданных в аренду площадей в I квартале составил более 140 тыс. м2, в числе этих сделок крупнейшей стала аренда компанией DSV Solutions 52 тыс. м2 в логистическом парке «Истра».

Производственно-логистический комплекс Giffels

Значительный неудовлетворенный спрос остается на северном и северо-западном направлениях из-за малого объема предложения качественных складских площадей.

Крупнейшими арендаторами остаются провайдеры логистических услуг. Одновременно повысилась активность торговых компаний, стремящихся улучшить свою логистическую инфраструктуру и переносящих распределительные центры из разрозненных некачественных площадей в промышленных зонах внутри Москвы на новые качественные объекты за МКАД.

Ставки. Ставки аренды в I квартале 2008 г. заметно выросли. Основным стимулом повышения арендных ставок на складские площади класса А, которое составило около 4%, остается увеличение себестоимости строительства.

Падение курса доллара США заставляет девелоперов искать пути к снижению валютных рисков. Следствием этого на рынке стало новое явление – предложение ставок аренды в евро, но пока нормой остаются ставки в долларах.

Основные тенденции развития рынка в I квартале 2008 г.:

• перенос срока ввода объектов в эксплуатацию;

• повышение требований по надежности арендаторов и размеру обеспечения;

• рост арендных ставок;

• значительное усложнение финансирования новых проектов и выход девелоперов из существующих проектов;

• начало развития ранее заявленных сетевых проектов в регионах России.

Тенденции 2007 года:

• появление конкуренции между проектами;

• «расслоение» ставок аренды в зависимости от объема, срока, качества арендатора;

• увеличение количества проектов сетевого девелопмента;

• увеличение количества крупных складских проектов общей площадью от 300 тыс. м2, соответствующих международным стандартам, укрупнение их масштаба;

• рост стоимости строительства;

• избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта;

Техно-логистический комплекс «Томилино»

• высокая инвестиционная активность, постепенное снижение ставок капитализации, выравнивание московских и региональных показателей;

• увеличение сроков аренды (нормой для рынка становятся сроки 7–10 лет);

• рост спроса на высококачественные логистические услуги, арендаторы более требовательно относятся к выбору складских помещений;

• начало формирования в России единой транспортно-логистической сети вследствие активной региональной экспансии крупных девелоперов.

Обзор подготовлен компанией Praedium