Складская недвижимость в России: проблемы и перспективы

А. Рикошинский

В период с 2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей – примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировало не только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующих площадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строят не только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, в первую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительство новых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальном этапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средств сдерживают рост инвестиций.

В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6х6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий – это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.

Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, – это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.

В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.

Универсальные терминалы – это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

  • определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;
  • разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;
  • максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;
  • наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что бо’льшая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московской области, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно – в 6...7 раз – превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% – это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов – размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м2 и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране – на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

  • полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
  • современной техники и технологии обработки грузов;
  • многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;

  • достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
  • совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
  • страхования груза за счет логистического оператора;
  • системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
  • коммуникаций и связи.

Очевидно, что основными недостатками в развитии складов в России, которые приводят к необоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.

Аренда и строительство складов: современное состояние рынка

Колебания расценок на аренду помещений зависят от многих характеристик склада, особенно от его площади и местоположения. Учитывается также наличие коммуникаций, в том числе возможность создания различных температурных режимов, высота потолков и некоторые технические элементы, например антипылевое покрытие и автоматические ворота. Обязательными условиями для склада высокого класса обычно являются также круглосуточная охрана с возможностью видеонаблюдения и удобные подъездные пути.

Средняя ставка по аренде склада класса А без учета сезонных колебаний составляет сейчас около 140 USD за 1 м2 в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые обычно приближаются к 20 USD/м2. В сегменте складов класса В ставки почти вдвое ниже: по данным Knight Frank, они составляют 85...110 USD за 1 м2 в год. В Москве по сравнению со ставками в европейских городах хранение товара на складе обходится очень дорого; выше, чем в Москве, ставки только в Лондоне (около 200 USD за 1 м2) и Париже. В столицах восточноевропейских государств аренда складов обходится в 70...100 USD за 1 м2 в год. Правда, у московских арендаторов существует возможность сэкономить на аренде: обычно владельцы складов предоставляют скидку 3...5%, когда договор заключается на длительный срок (свыше 3 лет) или когда компания готова арендовать весь складской комплекс – в этом случае ставка снижается весьма существенно. Есть также пониженный тариф для тех, кто заключает договор аренды еще на стадии строительства склада. Сейчас договоры аренды складской площади заключают на срок от 1 года до 3 лет. Иностранные компании обычно предпочитают кратковременные договоры – на срок до полутора лет.

Доходность нового перспективного бизнеса на рынке недвижимости в Москве и Московской области – инвестиций в строительство складских помещений – пока невысока: примерно 20...25% годовых. Зато окупаются они весьма быстро, всего за 4...5 лет, тогда как при строительстве супермаркетов этот срок вдвое больше. Этот сектор сейчас находится на подъеме: эксперты говорят о масштабных инвестициях со стороны зарубежных игроков.

Существующую сегодня общую площадь складских помещений специалисты оценивают по-разному. В частности, по данным компании Knight Frank, в середине года она составляла 3,9 млн. м2. Остальные операторы рынка недвижимости называли цифру в два раза меньшую: Stiles & Riabokobylko – 1,8 млн. м2, Colliers Int. – 2,3 млн. м2. В качестве достоверной величины можно принять усредненную площадь – 2 млн. м2. Примерный объем сделок со складскими помещениями в прошлом году, по подсчетам риэлторов, составил 400 тыс. м2, однако и эта цифра по сравнению с европейскими столицами кажется достаточно скромной. Так, в Лондоне насчитывается 9 млн. м2 складов (при том, что ставки аренды там одни из самых высоких), в Варшаве – 5 млн. м2, в Мадриде – 8 млн. м2 .

Риэлторы прогнозируют рост строительства складских площадей буквально в арифметической прогрессии. Одна из главных причин этого явления – «бум ритейла» в российской столице. Появление супер- и гипермаркетов провоцирует прежде всего спрос на большие склады по цене 120...130 USD за 1 м2, находящиеся и в непосредственной близости от супермаркетов и недалеко от МКАД и аэропортов. Сейчас ожидается смещение акцентов в сторону аэропорта Внуково, который московские власти пообещали сделать «главными воротами города».

В ближайшие 2...3 года тенденция к увеличению складских площадей сохранится благодаря появлению на рынке новых крупных иностранных проектов, под которые уже выделены инвестиции. Причем это будут огромные терминалы площадью 200...300 тыс. м2 на площади 20...50 га, расположенные в первую очередь возле МКАД. О планах строительства складов площадью до 100 тыс. м2 уже объявили несколько иностранных компаний – Hines, Sawatzky, Prologics и Skanska.