Новые тенденции рынка складской логистики

А. Дуранин, директор по развитию компании Relogix












За последние десять лет логистика в России стала привычным и понятным всем на рынке процессом. Но, несмотря на это, данная отрасль все еще не достигла европейского уровня и продолжает развитие, зачастую не опираясь на опыт европейских коллег, а пытаясь искать собственный путь. Что же происходит в настоящее время с рынком складской логистики в России и какие его ждут перспективы?

Начнем с основы данного рынка – складской недвижимости. В последнее время в связи с кризисом ликвидности на финансовых рынках ставки аренды на качественные складские помещения начали расти. Буквально за год увеличение стоимости площади квадратного метра склада составило от 15 до 20%. Естественно, причиной этого является не только кризис ликвидности, но и рост стоимости энергоносителей, подорожание строительных материалов. Однако стоит обратить внимание и на тот факт, что несмотря на все указанные выше факторы инвесторы, участвующие в девелоперских проектах, по-прежнему, как и 3–4 года назад, хотят видеть показатель окупаемости проекта на уровне 7–8 лет. Это также приводит к росту ставок аренды. Более того, в настоящий момент в нашей стране их уровень «перешагнул» европейские ставки практически в два раза.
В результате складывается ситуация, когда многие компании, которым требуются складские площади, предпочитают аренде возведение собственных складских площадей. В долгосрочной перспективе это оказывается выгоднее, к тому же позволяет учитывать специфику будущей эксплуатации, так как потребности по хранению и обработке товара известны заранее. В отличие от рынка аренды, где девелоперы один за другим реализуют типовые проекты, похожие, как две капли воды, что значительно затрудняет возможности специфического хранения и обработки такие, как фасовка, зоны температурного контроля и прочее. В ближайшей перспективе это должно привести к тому, что все большее число крупных производителей и дистрибьюторов будут строить собственные склады, причем с запасом площадей под будущее увеличение оборотов. Чтобы эти площади не простаивали мертвым грузом, их в ближайшее время выставят на рынок аренды. А это должно привести к возникновению очевидного тандема, когда компания, построившая склад под собственный товарооборот, приглашает опытного логистического оператора для его обработки и одновременно сдает ему в аренду излишек площадей. И логистические операторы уже готовы к этому шагу.
У такого подхода к развитию рынка складской недвижимости есть еще одно важное преимущество. Всем известно, что большинство девелоперских проектов предназначено для дальнейшей продажи, как только большинство площадей будет заполнено арендаторами. Это приводит к тому, что недобросовестные девелоперы, пытаясь снизить стоимость проекта, стараются использовать более дешевые материалы, допускают отступления от строительных норм в целях экономии и меньше контролируют процесс строительства. Уже в течение первого года эксплуатации это приводит, как минимум, к частым мелким авариям, а как максимум – к значительным проблемам непосредственно со зданием, что ставит под вопрос его дальнейшую эксплуатацию. Очевидно, что при строительстве склада для собственных потребностей подход будет принципиально иной: основываться на надежности и максимальной долговечности здания, а не на удешевлении его строительства.
Уже в настоящее время мы видим, что рынок складской недвижимости переходит к новой концепции развития. Все больше девелоперов отказываются от первоначальных планов по введению новых площадей. При этом дефицита складских площадей не наблюдается. Сегодня практически во всех перспективных регионах есть свободные площади со сроком введения через 6 месяцев – а это минимально необходимый срок, необходимый для оснащения склада класса А техникой, стеллажами, а также для подбора и обучения персонала. Косвенно это подтверждается снижением ставок аренды в С.-Петербурге.
Второй значимой составляющей рынка складской логистики является рынок услуг по ответственному хранению и обработке. И тут моду и новизну диктуют логистические операторы. Чаще именно они внедряют новые технологии и разрабатывают новые оптимальные схемы взаимодействия. Что происходит сейчас на этом направлении и чего ждать в будущем?
Важнейшей задачей операторов остается и будет оставаться снижение рисков. А именно рисков, связанных с недостаточно развитой инфраструктурой. Это относится и к дорогам, и к инженерным коммуникациям. Для операторов аренда складской недвижимости всегда является длительной, не менее 7 лет. Операторы не имеют альтернативы тем помещениям, в которых предоставляют услуги в данный момент. Для клиентов же к коммерческому риску, связанному с уровнем обслуживания оператором, прибавляется риск, связанный с конкретным объектом недвижимости (например, необходимость переезда из одного помещения в другое в результате недостатка площадей для хранения и обработки продукции или при смене складского провайдера). Стремясь сократить этот риск, клиент формирует новый спрос: аренда/субаренда помещений склада; заключение договоров на обслуживание с оператором с возможностью его замены при неудовлетворительном результате работы. Операторам необходимо учитывать данную тенденцию, так как она уже стала составной частью многих тендеров, минимизируя этот риск, например, путем разделения договоров аренды и складского обслуживания.
Отдельно хотелось бы обратить внимание, что девелоперы не заключают договора на сроки 1–3 года и сдают помещения только блоками более 5 тыс. м2. Но ведь существует и довольно большой спрос на небольшие площади и короткие сроки (менее 7 лет). Тут помочь рынку могут логистические операторы. Как правило, подписывая договор аренды, они планируют потребности своих «якорных» клиентов, а также учитывают потребностей региона в подобных услугах, вследствие чего к моменту начала аренды у оператора обычно оказываются занятыми 50% из всех арендованных площадей. Остальные площади заполняются, как правило, в течение года. Наличие запаса свободных площадей дает возможность заключать контракты на субаренду сроком от 1 до 3 лет и на площади менее 5 тыс. м2. Это позволяет операторам заключать контракты на более выгодных условиях, чем это возможно для одного клиента, арендующего не более 10 тыс. м2 на незначительный срок, например, предлагать ставки субаренды на уровне рыночных ставок аренды. Дополнительным преимуществом для клиента является и то, что он может со стороны оценить работу оператора, заключить краткосрочный контракт на обслуживание, чтобы оценить преимущества такого подхода, а также рассчитывать на помощь оператора в случае пиковых нагрузок.
Анализ этапов развития рынка логистики и его особенностей в нашей стране показывает, что спрос на новые логистические предложения уже сформирован или формируется в настоящее время.