Рынок низкотемпературных складов в России

С. Гончар, консультант по индустриальной и складской недвижимости, отдел стратегического консалтинга компании Knight Frank

Рынок складской недвижимости в России растет быстрыми темпами и является едва ли не самым динамичным в мире: именно в этот сегмент бизнеса сейчас направляют свои средства крупные западные фонды и инвестиционные компании. В Московской и Ленинградской областях, а также в крупных региональных центрах идет активное освоение земельных участков. Ключевым вопросом для девелопера при принятии решения о реализации проекта складского комплекса является стоимость и земельного участка под него, и самого строительства.

За последний год цены на участки промышленной категории выросли на 30...50%, и сегодня 1 га такой земли без коммуникаций между МКАД и трассой А107 (бетонкой) может обойтись инвестору от 1 млн. USD и выше. Цена напрямую зависит от удаленности от МКАД, направления, доступности участка и других параметров. С ростом темпов строительства увеличились цены на отдельные виды материалов, в том числе на бетон, который подорожал практически в два раза. Как следствие, цены на услуги строительных организаций тоже повысились, их рост в текущем году составил около 15%. Все это находит отражение в снижении доходности складских проектов. В сложившейся ситуации девелоперы ищут для себя новые ниши, что позволит реализовать объекты с существенным увеличением дохода при умеренном удорожании строительства. Одним из наиболее привлекательных направлений может стать строительство низкотемпературных складов. В статье мы рассмотрим тенденции и проблемы этого сегмента рынка недвижимости и поговорим о перспективах его развития в нашей стране.

Тенденции рынка

Субрынок низкотемпературных складов характеризуется предложением помещений, которые были введены в действие еще во времена существования Советского Союза. Как правило, они расположены на бывших производственных базах и хладокомбинатах, где проводился небольшой ремонт. В некоторых была проведена замена холодильного оборудования. Новых спекулятивных проектов реализуется не так много. Общий объем предложения качественных складских помещений можно оценить на уровне 150 тыс. м². В эту цифру включены площади складских комплексов таких компаний, как «КПД терминал» площадью 19,5 тыс. м², терминал компании «ИНКО» площадью около 10 тыс. м², склад компании «Трио-Инвест», завершившей в середине 2007 г. строительство низкотемпературного складского комплекса высотного хранения (high bay) вместимостью 24 тыс. паллето-мест в районе г. Домодедово, низкотемпературный склад ООО «Корб» (Купавинская оптово-розничная база) площадью 9 тыс. м² в Ногинском районе Московской области, построенный во II квартале 2006 г. и сдаваемый в прямую аренду.

Данный субрынок только начинает развиваться и выходить на новый, более качественный уровень. На него все больше обращают внимание профессиональные девелоперы, которые, однако, в силу специфики, непрозрачности и других особенностей не спешат реализовывать свои проекты.

Подводные камни

Прежде всего необходимо обратить внимание на отсутствие четкой классификации по техническим параметрам в складах подобного рода в связи с тем, что они ориентированы на разного конечного потребителя. Это является важным моментом, так как она задает параметры будущего склада и от их выбора будут зависеть конструктивные особенности объекта, что в свою очередь повлияет на стоимость реализации и потенциальный арендный доход.

При строительстве низкотемпературного склада девелоперу необходимо обратить внимание на следующие технологические особенности. Конструкция фундамента и пола здания подобной направленности должны проектироваться с учетом необходимости предотвращения промерзания грунтов, являющихся их основанием. С этой целью применяют системы искусственного обогрева грунтов либо устраивают проветриваемое подполье. На складе должна быть предусмотрена гидро-, тепло-, пароизоляция для поддержания требуемого уровня температуры в помещении. Чтобы противодействовать проникновению влаги и конденсата, необходимо примять современные материалы, например, пенополиуретан и пенополистирол.

Все это находит свое отражение в затратах на реализацию объектов подобного рода. По некоторым оценкам, стоимость строительства низкотемпературного склада выше стоимости строительства обычного склада на 25% в расчете на 1 м². И это без учета внутренней «начинки» и холодильного оборудования, технические параметры и цена которых напрямую зависят от направленности склада (так, стоимость специализированной двери может варьировать от 490 до 1770 евро за штуку).

Цена вопроса

Для снижения стоимости строительства девелоперы возводят обычные склады и встраивают в них холодильные/ морозильные камеры. Ориентировочная стоимость камеры, предназначенной для хранения замороженной продукции при температуре от –18 до –25 °С, общей площадью 20 тыс. м² составит около 400 тыс. евро без монтажа и холодильного оборудования. В этом случае увеличение стоимости будет не таким значительным, тогда как потенциальный арендный доход может быть вдвое выше, чем доход от сдачи сухого склада.

Перспективы развития

Данный сегмент рынка индустриальной недвижимости только начинает приобретать цивилизованную форму. Как уже отмечено, прежде всего необходимо создать четкую классификацию низкотемпературных складов. Без нее будет трудно выстроить структуру затрат на реализацию подобных проектов и структуру ценообразования. На рынке не существует единых стандартов измерения вместимости холодильных складов, поэтому используется несколько подходов определения вместимости: сохранившийся с советских времен стандарт, по которому вместимость измеряется в тоннах условного груза; применяемый в складской недвижимости метод измерения в м² или паллето-местах, а также абсолютно новый для России, но наиболее приемлемый для холодильной специфики способ измерения вместимости в м³.

Анализ ситуации на рынке продукции, который нуждается в подобных помещениях, а также изучение транспортных потоков показывают, что потенциал у данного сегмента есть, как в Московском регионе, так и на территории Российской Федерации. Недостаток предложений на рынке холодильных складов не позволяет немедленно удовлетворить потребности всех потребителей.

Спрос большинства компаний остается неудовлетворенным, т. е. отложенным до появления новых объектов. Существует потребность в рефрижераторных складах и у предприятий, уже занимающих современные складские помещения. Как правило, это розничные торговые компании, логистические операторы, оптовые поставщики, дилеры, бизнес которых вследствие роста потребительской активности населения России динамично развивается. Существует и спрос со стороны недавно появившихся в Московском регионе фирм, которых привлекает рост экономики России в целом и Московского региона в частности.

Производственные мощности и площади для хранения замороженной продукции требуются широкому кругу потребителей, как производителям, оптовым поставщикам, так и розничным операторам, логистическим компаниям, выступающим от их имени, а также компаниям, специализирующимся на поставках продукции для развивающегося сегмента HoReCa (Hotels, Restaurants, Cafe).