Рынок складской недвижимости в 2007 году

В минувшем году рынок коммерческой недвижимости России сохранял высокие темпы роста и становился еще более прозрачным, профессиональным, приближаясь к европейскому уровню. Россия является полноправным членом международного бизнес-сообщества и развивается в соответствии с глобальными мировыми тенденциями. В 2007 г. экономика страны продемонстрировала рост основных макроэкономических показателей, сохранив тенденции 2006 г. Вложения инвесторов в девелоперские проекты, высокий спрос на коммерческую недвижимость со стороны конечных пользователей, увеличение числа высококачественных проектов, относительно высокие ставки капитализации и снижающиеся риски обусловливают рост доверия иностранных игроков к российскому рынку.

Появление новых проектов, инвесторов и типов сделок – основной показатель развития рынка и оценки его перспектив. За последние два года объем сделок на инвестиционном рынке увеличился в 5...8 раз, в 2008 г. также ожидается дальнейший рост рынка капитала. Несмотря на мировой финансовый кризис, замедливший деловую активность в некоторых странах, в России высокие темпы роста сохранились во всех сегментах коммерческой недвижимости. Так, рынок офисной недвижимости в Москве в 2007 г. побил прежние рекорды. В первую очередь здесь отмечалось снижение доли вакантных площадей, увеличение объема сделок и рост арендных ставок, которые превысили уровень этих показателей предкризисного 1999 г. Средние базовые арендные ставки для офисных помещений выросли на 35...40% для офисов класса А и на 20...25% для офисов класса В. Как видим, офисные помещения Москвы стали одними из самых дорогих в Европе, уступая только Лондону.

Рынок торговой недвижимости в 2007 г. также развивался бурными темпами. Шло дальнейшее освоение регионов, причем активный девелопмент наблюдался не только в городах-миллионерах, но и в городах с населением менее 500 тысяч жителей. В числе других тенденций можно отметить увеличение количества инвестиционных сделок и объемов международного финансирования, а также укрупнение проектов.

Москва

Прошедший год для рынка складской недвижимости Московского региона ознаменовался высокими темпами роста предложения и качественных характеристик, что во многом обусловлено приходом на рынок нескольких профессиональных девелоперов и вводом в эксплуатацию первых очередей реализуемых ими проектов. Однако существенное превышение спроса над предложением сохранилось. В 2007 г. ставки аренды на рынке складской недвижимости выросли в среднем на 5...10%.

Предложение

В 2007 г. рынок складской недвижимости продолжал активно расти, в эксплуатацию было введено несколько крупных складских объектов. На конец 2007 г. общий объем предложения складских помещений класса А составил около 2,19 млн. м², класса В – 1,4 млн. м² (таблица 1 и диаграмма 1), в эксплуатацию было введено 790 тыс. м² складских площадей класса А. Сегодня доля вакантных площадей составляет около 1%. Ожидается, что в 2008 г. в эксплуатацию введут свыше 1 млн. м² высококачественных складских площадей класса А (табл. 2). Строительство складских комплексов ведут крупные российские и зарубежные девелоперы, такие как «РосЕвроДевелопмент», «Евразия Логистик», МЛП, Ghelamco и др. Многие из них уже начали активно выходить на региональные складские рынки. Девелоперы, чтобы минимизировать риски, как правило, разбивают складские проекты на фазы и реализуют их поочередно.

Спрос

Спрос на складские помещения в 2007 г. оставался стабильно высоким и по-прежнему превышал предложение. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн м², причем даже после реализации ряда крупных складских проектов не стоит ожидать удовлетворения существующего спроса. Важно отметить наличие неудовлетворенного спроса на специализированные склады, например фармацевтические и склады-холодильники, а также cross-docking терминалы. Спрос на склады, как правило, формируют логистические операторы, сетевые ритейлеры, компании – продавцы бытовой техники (диаграмма 2). Наибольший спрос сохраняется на крупные склады площадью свыше 10 тыс. м², хотя он и снизился до 36% (по сравнению с 43% в конце первого полугодия 2007 г.). Спрос на такие площади формируют
в основном крупные логистические операторы. Высокий спрос сохраняется и на площади среднего масштаба (от 5 до 10 тыс. м²) – он составляет 28%. Спрос на площади 3...5 тыс. м² и 1...3 тыс. м² составляет соответственно 23 и 13% (диаграмма 3). Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (40% общего объема спроса) и северное (29%) направления (диаграмма 4). Спрос на восточное и западное направления составляет 13 и 18% соответственно. Высокий спрос и на складские комплексы, расположенные в 15...30 км и 30...45 км от МКАД. Спрос на них составляет соответственно 49 и 43%. В 4% случаев потенциальные арендаторы готовы разместиться в складских комплексах, расположенных дальше 45 км или ближе 15 км от МКАД (диаграмма 5).

Арендные ставки и цены продажи

На рынке складской недвижимости Московского региона наблюдался рост ставок аренды в среднем на 5...10%, при этом арендные ставки оставались одними из самых высоких в Европе. Отмечена тенденция перевода в некоторых случаях ставок аренды в евро. Ставки аренды для складских комплексов класса А составляют 120...140 USD за 1 м²/ год, для складов класса В – 100...125 USD за 1 м²/ год (без учета НДС и операционных расходов) (диаграмма 6). Операционные расходы для складов класса А – 30...40 USD за 1 м²/ год, причем для крупных объектов они могут быть выше. Цены продажи 1 м² складских комплексов класса А находятся в диапазоне 950...1350 USD, класса В – 800...1100 USD.

Основные события

• В Казани началось строительство самого крупного на территории Татарстана логистического комплекса класса А – «Q Парк Казань» в 25 км от центра Казани в непосредственной близости к международному аэропорту и кольцевой автодороге, общая площадь – 230 тыс. м². Девелопер проекта – компания RDS Developments, инвестор – Quinn Group. Инвестиции в строительство логистического парка составят свыше 100 млн. USD.

• Израильская компания Mirland Development, учрежденная для реализации девелоперских проектов в России, инвестирует 280 млн. USD в складскую недвижимость. Компания планирует начать строительство логистических комплексов в Новосибирске и Уфе площадью по 180 тыс м² каждый. К 2012 г. в подмосковном Домодедове (микрорайон Белые Столбы) на земельном участке 120 га будет возведен крупный логистический комплекс площадью 650 тыс. м², инвестором которого выступит компания «Склады-120». Объем инвестиций в проект составит 500 млн. USD.

• Компания «Евразия Логистик» намерена до 2012 г. построить около 5 млн. м² логистических комплексов класса А. По оценкам девелопера, инвестиции в реализацию 16 проектов складских комплексов составят 3 млрд. USD. В списке городов освоения – российские города-миллионеры и крупные города стран ближнего зарубежья – Киев и Алматы. Уже сданы первые очереди складских комплексов «Северное Домодедово» в Москве и логистического парка «Пышма» в Екатеринбурге. Полностью цепочка из 16 складских комплексов будет сдана к 2010 г.

• Крупнейший девелопер «Москва Сити» – MosCityGroup осваивает новые направления деятельности. Компания сообщила о намерениях построить в Подмосковье логистический парк площадью 400 тыс. м². Для этих целей уже выбрана площадка 75 га в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе недалеко от аэропорта Внуково.

• ГК «Авалон» совместно с британским фондом Raven Russia запускает проект Megalogix по строительству логистических комплексов во многих крупных российских городах. Первые объекты в рамках проекта будут реализованы в Ростове-на-Дону и Новосибирске. Общая площадь комплекса в Ростовской области составит около 228 тыс. м², приблизительный объем инвестиций в его создание – 150 млн. USD. Земельный участок под строительство комплекса площадью 45,7 га расположен в 8 км от Ростова-на-Дону на федеральной трассе М4 «Дон». Строительство планируется вести в два этапа. Ожидается, что первая очередь логистического комплекса (110 тыс. м²) будет введена в эксплуатацию в IV квартале 2008 г. Ввод в эксплуатацию второй очереди запланирован на IV квартал 2009 г. Логистический комплекс в Новосибирске общей площадью 100 тыс. м² будет расположен в Ленинском районе города. Завершение строительства ожидается в IV квартале 2008 г.

• Консорциум Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group приобрел у Capital Partners логистическую недвижимость площадью свыше 1 млн. м². Проекты в Московском регионе включают более 200 тыс. м² существующих площадей, а также площадки для строительства новых логистических комплексов площадью более 800 тыс. м².

Тенденции и прогноз на 2008 г.

• Сохранение низкой доли вакантных складских помещений в условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного предложения.

• Возможность переноса сроков ввода складских площадей, заявленных на IV квартал 2008 г. – начало 2009 г.

• Активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках.

• Сохранение уровня арендных ставок на текущем уровне с возможным их ростом к концу 2008 г. из-за увеличения себестоимости строительства, стоимости земли и подведения коммуникаций. Рост операционных расходов.

• Увеличение сроков аренды до 8...10 лет и размера арендуемых площадей.

• Увеличение числа объектов, построенных для собственных нужд.

• Готовность девелоперов к строительству объектов под требования заказчика. Появление складских проектов между «бетонкой» (А108) и ЦКАД.

• Выход на рынок новых профессиональных игроков.

Санкт-Петербург

Рынок складской недвижимости Северной столицы продолжает уверенно развиваться. Этому способствует возрастающая активность иностранных инвесторов на рынке Санкт-Петербурга (EPI, Fleming Family & Partners, Aberdeen, Baltic Property Trust и др.), развитие в городе промышленного сектора (строительство заводов Toyota, General Motors, Nissan, Suzuki и проч.), транспортной инфраструктуры (КАД, выездных магистралей) и розничной торговли.

На начало 2007 г. общий объем складских площадей классов А и В составлял более 300 тыс. м², в течение года были введены в эксплуатацию складские объекты общей площадью более 220 тыс. м², тем самым годовой прирост составил около 73%.

Предложение и новое строительство

Продолжает активно развиваться промышленная зона Шушары. В 2007 г. введены в эксплуатацию складские комплексы ПНК-2 (40 тыс. м²), «Южный» (10 тыс. м²), началась реализация самого масштабного проекта – строительство складского комплекса класса А компании «Евразия Логистик» общей площадью 790,7 тыс. м², анонсирован проект терминала площадью 140 тыс. м², который строит Raven Russia совместно с ГК «Авалон». Активно развивается территория района Уткина Заводь: была запущена первая очередь складского комплекса «Уткина Заводь» площадью более 80 тыс. м² (общая площадь складского комплекса – более 200 тыс. м²). В промзоне Горелово ведется строительство складского комплекса EPI (общая площадь 175 тыс. м²). В промзоне «Предпортовая» компания «Интертерминал» ввела в эксплуатацию 46,6 тыс. м² площадей ТЛК «Интертерминал-Предпортовый».

На конец 2007 г. общая площадь высококачественных складских помещений составила около 520 тыс. м² (без учета комплексов, построенных компаниями для собственных нужд), из них около 270 тыс. м² соответствуют стандартам класса А. В настоящее время строится около 1,3 млн. м² складов классов А и В, и свыше 2,5 млн. м² находится в стадии проектирования.

В 2008 г. планируется к вводу свыше 1 млн. м² складских площадей классов А и В, однако возможны проблемы с вводом объектов в эксплуатацию в заявленные сроки (см. диаграмму 1, таблицу 4).

Спрос

Практически все действующие складские комплексы классов А и В заполнены арендаторами на 100%. При сложившемся уровне спроса и предложения на рынке складской недвижимости логистические комплексы заполняются еще до ввода в эксплуатацию. Основные арендаторы складских комплексов – логистические, торговые и производственные компании.

Наиболее востребованными остаются небольшие складские блоки до 4 тыс. м². Лишь около 4% компаний готовы арендовать складские площади более 10 тыс. м², в основном это крупные логистические операторы. Наиболее высок спрос на складские комплексы вблизи КАД, Московского, Выборгского и Пулковского шоссе.

Ставки аренды

Ставки аренды на складские помещения класса А составляют 115...140 USD за 1 м²/год*, ставки класса В варьируют в диапазоне 110...120 USD за 1 м²/год без учета НДС и эксплуатационных расходов (диаграмма 6). Стоимость ответственного хранения составляет 0,4...0,5 USD за паллето-место в день в складских помещениях класса А и 0,34...0,42 USD за паллето-место в день в складских помещениях класса В, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.

Тенденции и прогнозы

• На рынок складов Санкт-Петербурга выходят крупные логистические операторы (Ahlers, FM Logistic, Relogix, Национальная логистическая компания, Русская логистическая служба).

• Наблюдается значительное увеличение средней площади складов. На рынок будут выходить все более крупные складские объекты.

• Строительство Кольцевой автодороги повлекло за собой существенное повышение интереса девелоперов к землям на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, еще недавно считавшимся непривлекательными.

• Особый интерес вызывают места пересечения КАД с радиальными магистралями; появляются первые проекты на юго-западе (промышленная зона Горелово) и востоке области (промзона Янино).

• Ожидается увеличение доли складов высокого класса. Одним из основных направлений развития складов будет создание крупными торговыми сетями собственных распределительных центров.

• В связи с тем что доля реализации проектов в заявленные сроки не превышает 50...60%, насыщение рынка и серьезное увеличение конкуренции в ближайшие несколько лет маловероятны.

• Ожидается увеличение арендных ставок на 6...9% на блоки аренды менее 5 тыс. м².

• На рынке появляются проекты специализированных складских комплексов (низкотемпературные, морозильные склады).

• Растет интерес девелоперов к индустриальным проектам.

• Структура спроса меняется в сторону уменьшения площадей блоков аренды.

• Появляются проекты built-to-suit; растет интерес к сделкам sale-leaseback.

Обзор предоставлен компанией Colliers International