Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Итоги 2006 года

С. Каменецкий

Складская недвижимость является наиболее молодым и динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости в России. Если раньше основные инвестиции шли на строительство объектов уличной торговли с доходностью 12...15%, торговых центров (доходность 15...25%), офисных центров, то теперь, когда необычайно высокие темпы роста в этих сегментах постепенно уменьшаются, очередным «лакомым куском» для инвестиций стали высококачественные склады, доходность которых 10...15%. Интерес к ним связан прежде всего с появлением в стране крупных отечественных, а в последние годы и западных компаний – производителей товаров повседневного спроса и торговых сетей, нормальная деятельность которых без соответствующих высокоэффективных складских технологий и складской инфраструктуры невозможна. Основное внимание игроков этого сегмента рынка по-прежнему направлено на два крупнейших промышленных города – Москву и С.-Петербург с их окрестностями, где компактно проживает большое число наиболее платежеспособного населения страны.

Москва

Объем на рынке складских площадей классов А и В плохо поддается точному определению в первую очередь из-за того, что принятая классификация достаточно условна. Однако можно с уверенностью сказать, что именно в столице наибольший дефицит качественных складов (1,0...1,2 млн. м²), а потому реализуются наиболее крупные проекты. Согласно оценкам экспертов, общий объем высококачественных складских помещений в Московском регионе на середину 2006 г. составлял примерно 2,2...2,5 млн. м², из которых 1,2...1,5 млн. м² – это помещения класса А и 1,0...1,3 млн. м² – помещения класса В. Однако предложений в этом сегменте практически нет, несмотря на самые высокие арендные ставки не только в России, но и в Европе: доля свободных площадей класса А составляет всего 0,6%, класса В – 2,0%. Интерес к складам класса С значительно меньше – они не соответствуют международным стандартам качества и требованиям современной логистики; кроме того, этому классу соответствуют многие здания, построенные во времена СССР, а потому их объем достаточно большой – 3,5...4,2 млн. м².

В 2005 г. было сделано много громких заявлений и серьезных начинаний, однако далеко не все из них имели реальное продолжение и были воплощены в жизнь. До сих пор появляется информация о сдаче объектов, заявленных еще в 2003–2004 гг. Основными трудностями, тормозящими развитие сегмента складской недвижимости в Москве и Подмосковье, по мнению эксперта – заместителя директора отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Дмитрия Герастовского, являются:

• нехватка земли индустриального назначения;

• длительная процедура перевода и зонирования земель;

• выжидательная позиция девелоперов (поэтапное строительство, нереализованные проекты);

• закрытость ранка;

• значительный спрос и медленный прирост предложения.

Согласно данным компании GVA Sawyar, на 2006 г. было заявлено о вводе в эксплуатацию около 900 тыс. м², однако за I полугодие, по разным оценкам, было построено лишь 100...300 тыс. м². Год 2006-й стал ключевым для развития рынка складской недвижимости и характеризовался целым рядом особенностей. Вот какие основные тенденции, присущие этому периоду, отмечают ведущие специалисты департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International:

• рост интереса со стороны девелоперов, как российских, так и иностранных, вызванный успешной реализацией качественных складских проектов, соответствующих международным стандартам, а также таких иностранных профессиональных компаний-инвесторов, как Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family & Partners. В ушедшем году они активно осуществляли инвестиционные покупки, финансирование и рефинансирование проектов;

• выход крупных российских и иностранных девелоперов и логистических компаний на региональные рынки России, анонсирование масштабных региональных проектов в городах-миллионниках и промышленных центрах компаниями «Евразия Логистик», «Единая Международная Сеть Таможенных Складов», «РосЕвроДевелопмент», «Международное Логистическое Партнерство», «FM Logistic», «Авалон Логистик»;

• спрос на склады классов А и В по-прежнему остается неудовлетворенным и значительно превышает предложение, несмотря на выход на рынок таких крупных проектов, как Логистический парк «Крёкшино» («РосЕвроДевелопмент»), Ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», Логистический парк «Пушкино» (Capital Partners);

• увеличение числа анонсируемых масштабных логистических проектов, каждый из которых предусматривает строительство более 200 тыс. м² высококачественных складских помещений;

• крупные российские и международные логистические операторы по-прежнему формируют основной первичный спрос на складские помещения высокого качества (около 65% всего объема поглощенных складских помещений классов А и В);

• высокий уровень ставок аренды сохраняется. Для складских комплексов они составляли 115...140 USD за 1 м² в год для складских помещений класса А по системе triple net и 100...125 USD за 1 м² в год для складских помещений класса В. Стоимость эксплуатационных расходов для высококачественных помещений класса А сохранялась на уровне 20...30 USD за 1 м² в год, то же для класса В – 15...25 USD за 1 м² в год;

• важным фактором, оказывающим значительное влияние на развитие инфраструктуры складского рынка, становится разработка и внедрение государственных программ по развитию транспортной и логистической системы России.

Санкт-Петербург

Наиболее перспективным районом для строительства складских комплексов высшего класса после Подмосковья считается Санкт-Петербург, где в настоящее время концентрируется 70% транзитного грузопотока, поступающего в Центральную Россию. Этот регион активно осваивается крупными игроками рынка, и большое число инвесторов уже заявили о том, что намерены вкладывать средства в возводимые в городе и области складские комплексы.

Особенно стоит отметить тот факт, что в 2006 г. высокий интерес к проектируемым складским объектам класса А в Северной столице стали проявлять западные инвестиционные фонды. Первым опытом в этой области можно назвать достаточно крупную сделку по приобретению действующего складского комплекса класса А «PNK» (общая площадь 14 тыс. м²) фондом прямых инвестиций в коммерческую недвижимость Fleming Family & Partners (Russia) Real Estate, Ltd.

Ниже приведены данные компании Colliers International по развитию рынка складской недвижимости С.-Петербурга. Объем неудовлетворенного спроса, который формируют в основном логистические операторы и торговые сети, на текущий период здесь составляет около 500 тыс. м². Общая площадь качественных складских помещений (без учета складов, построенных компаниями для собственных нужд) в С.-Петербурге, составляет всего около 350 тыс. м², но в настоящее время здесь уже строится или находится в стадии проектирования более 1 млн. м² складов класса А или В. С января по октябрь-ноябрь 2006 г. в С.-Петербурге введено в эксплуатацию более 76 тыс. м² складов высокого класса.

Пока большая часть строящихся и проектируемых складских объектов сконцентрирована в южном направлении: земельные участки в районе Шушар и Московского шоссе более подготовлены с точки зрения инфраструктуры и коммуникаций. Именно в Шушарах строятся и проектируются наиболее крупные объекты. При этом, согласно нашим последним исследованиям, арендаторами может быть востребована вся территория вдоль КАД на расстоянии до 5 км независимо от направления. Наиболее привлекательными для строительства складов являются также выездные магистрали из города на север, восток, юг и юго-восток (в Выборгском, Красногвардейском, Московском, Красносельском и Кировском районах). Растет спрос и на склады в ближайшем пригороде.

Относительно большие складские площади (3...10 тыс. м²) пользуются спросом в основном со стороны логистических операторов, дистрибьюторов и иностранных производственных компаний. Крупные российские и международные торговые сети также проявляют интерес к таким помещениям. Пока на рынке таких предложений очень мало, поэтому многие из таких фирм вынуждены строить складские комплексы для собственных нужд. Склады площадью до 3 тыс. м² востребованы преимущественно мелкими и средними отечественными производственными и торговыми компаниями.

Среди наиболее крупных завершенных проектов текущего года можно отметить следующие:

Структура и динамика рынка складской недвижимости высшего класса в С.-Петербурге в 2006 г., тыс. м²

• Астрос Логистик центр (Горелово, 25 тыс. м²);

• Интертерминал 1-я очередь (Кубинская ул., 10 тыс. м²), всего заявлено 79 тыс. м² (69,8 тыс. м² сухой склад + 9,2 тыс. м² рефрижераторный склад);

• Липсанен (Кубинская ул., 21 тыс. м²).

Цена продажи объекта в зависимости от его близости к КАД и основным транспортным магистралям составляет от 700 USD (на объекты класса В) до 1200 USD за 1 м². В последние годы ставки аренды складских площадей растут на 5...10% в год. На данный момент средние арендные ставки на складские площади в комплексах классов А и В составляют 100...150 USD за 1 м² в год, не включая эксплуатационные расходы, без НДС. Арендная ставка на офисные помещения в составе складских комплексов составляет 160...300 USD за 1 м² в год, не включая эксплуатационные расходы, без НДС. Четкого разделения по ставкам между классами нет. Однако арендовать помещения в комплексах высокого класса очень сложно: большинство терминалов принимает грузы на ответственное хранение, а не сдает площади в аренду. Стоимость ответственного хранения в качественных складских комплексах – от 0,3 до 0,5 USD за паллето-место в день, не включая погрузочно-разгрузочные работы, без НДС.

В целом наш прогноз оптимистичен. Несмотря на значительный объем заявленного строительства складских помещений высокого класса (2 млн. м² при неудовлетворенном спросе на сегодня 500 тыс. м²), насыщения рынка в ближайшие 2...3 года не предвидится. Заявленные складские площади будут вводиться очередями, что снижает риски перенасыщения рынка. Арендные ставки продолжат расти теми же темпами. Складские комплексы с хорошим местоположением будут заполнены на 100%. Рост экономики и транспортной инфраструктуры станет способствовать развитию логистического бизнеса в С.-Петербурге. Надо также иметь в виду, что объемы производств, выводимых за пределы города, растут.

Крупные инвесторы и девелоперы заявили о своих намерениях уже в ближайшие годы реализовать следующие наиболее крупные проекты в Москве и в крупнейших региональных центрах России:

• инвестиционно-промышленная группа «Евразия Логистик» планирует строительство производственно-логистического комплекса «Северное Домодедово» площадью более 1,1 млн. м² на юге Московской области, 11 км от МКАД в 2007–2009 гг. За период 2006–2010 гг. эта компания предполагает создать сеть из 14 комплексов класса А общей площадью 4 млн. м², которые соединят основные торговые узлы России и стран ближнего зарубежья в единую систему распределительных центров;

• бельгийский девелопер Ghelamco анонсировал планы строительства логистического комплекса площадью 220 000 м² на участке 47,2 га на севере Московской области, в 30 км от МКАД;

• строительство крупным канадским девелопером Giffels более 600 тыс. м² складских площадей в Домодедово (Московская обл.);

• австрийская группа C.R.E.D.O. намерена построить индустриально-логистический парк в районе Ступино площадью 110 тыс. м²;

• компания «Единая Международная Сеть Таможенных складов» (ЕМСТС) планирует до 2010 г. строительство сети складских и логистических комплексов класса А «Великий шелковый путь» общей площадью около 500 тыс. м² в крупных городах России.