Складская недвижимость в России: проблемы и перспективы

А. Рикошинский

В период с 2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей – примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировало не только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующих площадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строят не только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, в первую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительство новых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальном этапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средств сдерживают рост инвестиций.

В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6х6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий – это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.

Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, – это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.

В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.

Универсальные терминалы – это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;
разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;
максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;
наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что бо’льшая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московской области, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно – в 6...7 раз – превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% – это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов – размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м² и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране – на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
современной техники и технологии обработки грузов;
многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;
достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
страхования груза за счет логистического оператора;
системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
коммуникаций и связи.

Очевидно, что основными недостатками в развитии складов в России, которые приводят к необоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.

Аренда и строительство складов: современное состояние рынка

Колебания расценок на аренду помещений зависят от многих характеристик склада, особенно от его площади и местоположения. Учитывается также наличие коммуникаций, в том числе возможность создания различных температурных режимов, высота потолков и некоторые технические элементы, например антипылевое покрытие и автоматические ворота. Обязательными условиями для склада высокого класса обычно являются также круглосуточная охрана с возможностью видеонаблюдения и удобные подъездные пути.

Средняя ставка по аренде склада класса А без учета сезонных колебаний составляет сейчас около 140 USD за 1 м² в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые обычно приближаются к 20 USD/м². В сегменте складов класса В ставки почти вдвое ниже: по данным Knight Frank, они составляют 85...110 USD за 1 м² в год. В Москве по сравнению со ставками в европейских городах хранение товара на складе обходится очень дорого; выше, чем в Москве, ставки только в Лондоне (около 200 USD за 1 м²) и Париже. В столицах восточноевропейских государств аренда складов обходится в 70...100 USD за 1 м² в год. Правда, у московских арендаторов существует возможность сэкономить на аренде: обычно владельцы складов предоставляют скидку 3...5%, когда договор заключается на длительный срок (свыше 3 лет) или когда компания готова арендовать весь складской комплекс – в этом случае ставка снижается весьма существенно. Есть также пониженный тариф для тех, кто заключает договор аренды еще на стадии строительства склада. Сейчас договоры аренды складской площади заключают на срок от 1 года до 3 лет. Иностранные компании обычно предпочитают кратковременные договоры – на срок до полутора лет.

Доходность нового перспективного бизнеса на рынке недвижимости в Москве и Московской области – инвестиций в строительство складских помещений – пока невысока: примерно 20...25% годовых. Зато окупаются они весьма быстро, всего за 4...5 лет, тогда как при строительстве супермаркетов этот срок вдвое больше. Этот сектор сейчас находится на подъеме: эксперты говорят о масштабных инвестициях со стороны зарубежных игроков.

Существующую сегодня общую площадь складских помещений специалисты оценивают по-разному. В частности, по данным компании Knight Frank, в середине года она составляла 3,9 млн. м². Остальные операторы рынка недвижимости называли цифру в два раза меньшую: Stiles & Riabokobylko – 1,8 млн. м², Colliers Int. – 2,3 млн. м². В качестве достоверной величины можно принять усредненную площадь – 2 млн. м². Примерный объем сделок со складскими помещениями в прошлом году, по подсчетам риэлторов, составил 400 тыс. м², однако и эта цифра по сравнению с европейскими столицами кажется достаточно скромной. Так, в Лондоне насчитывается 9 млн. м² складов (при том, что ставки аренды там одни из самых высоких), в Варшаве – 5 млн. м², в Мадриде – 8 млн. м² .

Риэлторы прогнозируют рост строительства складских площадей буквально в арифметической прогрессии. Одна из главных причин этого явления – «бум ритейла» в российской столице. Появление супер- и гипермаркетов провоцирует прежде всего спрос на большие склады по цене 120...130 USD за 1 м², находящиеся и в непосредственной близости от супермаркетов и недалеко от МКАД и аэропортов. Сейчас ожидается смещение акцентов в сторону аэропорта Внуково, который московские власти пообещали сделать «главными воротами города».

В ближайшие 2...3 года тенденция к увеличению складских площадей сохранится благодаря появлению на рынке новых крупных иностранных проектов, под которые уже выделены инвестиции. Причем это будут огромные терминалы площадью 200...300 тыс. м² на площади 20...50 га, расположенные в первую очередь возле МКАД. О планах строительства складов площадью до 100 тыс. м² уже объявили несколько иностранных компаний – Hines, Sawatzky, Prologics и Skanska.