Сколько стоит сегодня склад?

Андрей Светлаков, начальник отдела исследований компании «РМС» (г. Москва)

Ранний период развития российского рынка индустриальной недвижимости (1991-1998 гг.) характеризовался фактическим отсутствием складских помещений хорошего качества. В условиях неустойчивой российской экономики многие крупные компании предпочитали строительство или аренду складских помещений в Прибалтике или Финляндии. После кризиса 1998 г. наметилась обратная тенденция – в результате девальвации рубля и некоторого снижения политических рисков крупным компаниям стало выгоднее строить и арендовать складские помещения в России, рядом с основными транзитными пунктами, главные из которых, безусловно, – Москва и Московская область, ведь именно здесь оживление рынка коммерческой складской недвижимости было особенно заметно.

В столичном регионе общая площадь складских помещений международного класса в настоящее время составляет всего около 720 тыс. м2, причем свободных площадей в таких помещениях практически нет. Общий объем существующих складских помещений (с учетом помещений классов А, В, С и D), по нашим оценкам, составляет около 3,5 млн. м2. Более точно оценить количество и общую площадь складских помещений не представляется возможным из-за большого количества незарегистрированных сделок аренды.

С августа 1995-го по август 1998 г. в Москве ежегодно вводили в эксплуатацию по 300 тыс. м2 складских помещений. При этом лишь около 20% складских помещений сдавали в аренду, основную их часть предлагали для размещения грузов на ответственное хранение. Предполагается, что в 2003 г. объем строительства складских помещений классов А и В (с учетом строительства складских комплексов для собственных нужд) составит не менее 500 тыс. м2.

Спрос на индустриальные помещения в столичном регионе постоянно растет, несмотря на намерения правительства Москвы вывести за черту города все крупные склады и производства и несмотря на запрет проезда большегрузных автомобилей через центр города. Получается, что в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости существует значительное отставание предложения от спроса.

На протяжении 2000 – 2003 гг. продолжался рост арендных ставок на складские помещения в среднем на 10...15% в год. Разброс по ставкам аренды на складские помещения очень большой – сейчас их сдают по ставкам от $0,15 до $0,50 за 1 м2 в сутки (т. е. от $55 до $180 в год), в зависимости от качества помещения. Следует отметить такой факт, что только в складских помещениях класса A годовые (2000 – 2003 гг.) арендные ставки выросли со $100 до $160...180 за 1 м2. Готовых свободных складских площадей класса A на рынке практически нет: в основном такие объекты застройщики (девелоперы) строят под конкретного заказчика с учетом особенностей его бизнеса.

Север и северо-запад Московской области (в пределах 30 км от МКАД), где проходят основные потоки импортируемых в Россию грузов, на 30...50% опережают другие районы по объему спроса на аренду и покупку складских площадей (см. диаграммы). Это относится в первую очередь к складским помещениям классов А и Б. Около 50% неудовлетворенного спроса на такие помещения приходится на северо-западные районы Московского региона.

Мнимое «выравнивание» спроса, видимое на диаграммах, во многом происходит из-за невозможности реализовать свои пожелания по покупке или аренде помещений в северном и северо-западном направлении, и потенциальные покупатели/ арендаторы складских помещений вынуждены рассматривать предложения и по другим направлениям.

Повышенный спрос на складские площади на данных направлениях подтверждается тем, что здесь были размещены наиболее известные складские проекты последних лет: складской комплекс «Кулон», Компания Развития Свободной Экономической зоны «Шерризон», «Промышленный парк Шереметьево», терминал «Северный», складской комплекс «Кулон-Балтия», комплекс «FM Logistic» (который в российских условиях можно считать близким к эталону).

Объем спроса на аренду и покупку складских площадей: а – суммарное распределение спроса на покупку; б – суммарное распределение спроса на аренду; в – суммарное распределение спроса на ответственное хранение

О классах помещений (A, B, C и D) читайте статью «Выбираем склад».