Складские комплексы на Украине

На сегодняшний день большая часть специализированных складских площадей на Украине загружена на 90%. Местным производителям, продавцам и компаниям, специализирующимся в логистике, уже сейчас следует готовиться к работе в условиях ажиотажного спроса, который, как предполагается, возникнет в складском сегменте коммерческой недвижимости республики в 2004 году.

Здание складского комплекса NMG POLICOM

В настоящее время складская недвижимость является наименее активным сегментом украинского рынка недвижимости, а современные, хорошо оборудованные объекты – большая редкость. По сравнению с другими составляющими рынка коммерческой недвижимости удельный вес подобных помещений в 2002 году увеличился незначительно и составил 3% объема рынка. По оценкам экспертов, такая положительная динамика обусловлена развитием украинской экономики и сохранится в течение нескольких следующих лет. Большинство риэлтерских компаний сходятся во мнении, что даже небольшой рост производства приведет к увеличению спроса на промышленные и складские площади, а профессиональные дистрибьюторские центры и парки логистики уже сегодня становятся совершенно необходимыми для обслуживания многочисленных предприятий розничной торговли и производителей. «Повышение спроса на складские помещения напрямую связано с улучшением экономического климата в стране, уменьшением инвестиционных рисков, развитием торговли. В последнее время на Украине строятся торговые центры, открываются магазины, появляются новые торговые марки. Соответственно увеличивается потребность в хранении товаров. Анализ предложения складских помещений указывает на сего-дняшнюю неразвитость этого рынка, который характеризуется дефицитом высококлассных складов и практически полным отсутствием новых серьезных проектов», – утверждает Юрий Мартов, начальник отдела оценки и исследований рынка известной международной компании Colliers International.

По мнению специалистов, отсутствие интереса со стороны инвесторов и девелоперов1 к складским помещениям объясняется цикличностью развития рынка коммерческой недвижимости. Сегодня основное внимание застройщиков сконцентрировано на сегменте торговых площадей, по мере насыщения которого наступит очередь офисных центров. И только потом из-за нехватки качественного предложения строительные компании начнут более активно строить складские помещения. Как прогнозируют риэлтеры, такая последовательность приведет к возникновению ажиотажного спроса на складские объекты уже в 2004 году. Кстати, ранее подобная закономерность в развитии рынка недвижимости наблюдалась в странах Восточной Европы. Скорее всего, не станет исключением и Украина.

Дефицит качества и количества

Заметим, что ситуация на рынке складских помещений столицы Украины является «всеукраинской» мини-моделью, но с небольшой оговоркой: для Киева присущи более высокие темпы строительства складов из-за более высокой концентрации денежных потоков. По оценкам, в настоящее время большинство имеющихся в Киеве складских помещений – это, как и прежде, переоборудованные производственные здания. Общая их площадь составляет около 500 тыс. м². Вместе с тем около 50% всех существующих складских помещений расположены вдоль железных дорог в промышленных зонах столицы. Районы наибольшей концентрации складов сосредоточены вблизи железнодорожных развязок на Рыбальском острове, в Куренёвке, Дарнице, Святошине и в пригородах Вишнёвое и Бровары. В центре Киева находится приблизительно 4% складских помещений, в прилегающих к нему районах – около 13%.

Административно-производственное здание

Основное предложение подобных объектов поступает от заводов и фабрик. В Киеве имеется множество просторных не работающих промышленных предприятий, в ведении которых находятся ныне пустующие склады и простаивающие цехи. Чтобы как-то выжить, предприятия сдают эти площади в аренду. Однако такие объекты в большинстве своем не подходят для специализированного использования, поскольку не отвечают даже минимальным требованиям благоустройства: они не оборудованы специальными погрузочными платформами, не позволяют обеспечить надлежащие меры безопасности персонала и т. д.

Существующий спрос на специализированные склады пока частично удовлетворяют бывшие плодоовощные и ведомственные базы, расположенные, как правило, вблизи крупных транспортных магистралей, подъездов, железнодорожных путей. Важным преимуществом баз является наличие погрузочной рампы. Часть подобных сооружений оборудована даже камерами, поддерживающими надлежащий температурный режим для хранения, например, пищевых продуктов или медицинских препаратов. Но и среди таких специализированных объектов лишь единицы в полной мере отвечают необходимым стандартам по температурному режиму, влажности воздуха, условиям обслуживания и ряду других критериев. Общая площадь подобных помещений только в Киеве составляет около 100 тыс. м².

Здание склада в процессе монтажа

Центр или пригород?

По мнению риэлте
ров, особых предпочтений арендаторов в выборе районов расположения складов в черте города не существует. Привлекательность объектов оценивается по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Основным аргументом в пользу положительного решения при выборе является близость к транспортным магистралям.

Всплеск спроса на помещения, расположенные непосредственно за чертой города, который наблюдался в последние годы, легко объяснить. Во-первых, цены на аренду/покупку в пригороде примерно на 25...30% ниже, а инфраструктура не менее развита, чем в Киеве. Понятно, что и строительство нового специализированного помещения в пригороде обойдется собственнику гораздо дешевле, а найти свободные земельные площадки там можно без проблем. Во-вторых, территориальная близость Киева не требует больших затрат на транспортировку продукции в столицу. К тому же увеличение спроса на площади в пригороде – прямое следствие принятого недавно городскими властями решения о переносе складов за городскую черту и ограничении въезда в город крупногабаритного автотранспорта.

По данным статистики риэлтерских компаний, в настоящее время в столице Украины преобладает спрос на аренду, а не на покупку складов. Причем украинские компании предпочитают покупать склады, а иностранные – арендовать. Специалисты объясняют это тем, что решение иностранной компании об аренде или покупке зависит в первую очередь от того, намерена ли она налаживать производство на Украине. Например, фармацевтические транснациональные компании никогда не будут производить свой продукт здесь, а следовательно, собственные склады им не нужны. Украинские компании более оптимистично оценивают экономическую ситуацию и свои перспективы развития на этом рынке.

Даже крупнейшие украинские производители все чаще отказываются от аренды. Необходимых им специализированных помещений немного, да и те не всегда соответствуют предъявляемым требованиям, поэтому такие компании предпочитают инвестировать строительство складов. В количественном измерении основную массу арендаторов сейчас составляют представители малого бизнеса. Особого внимания на качество помещений и условия хранения они обычно не обращают. Предпочтения покупателей недвижимости складского назначения различаются и в зависимости от масштабов их бизнеса.

Здание склада в Красногорске

Спрос и предложение

Установлено, что основными критериями выбора складского помещения для украинских арендаторов являются:

наличие подъездных путей (железнодорожная ветка, трасса, водная артерия – в зависимости от назначения) и коммуникаций;
наличие складского оборудования: кран-балка, тельферы, автопогрузчики, стеллажи;
месторасположение здания;
наличие или отсутствие системы отопления (в зависимости от условий хранения товара);
наличие подсобной рабочей территории (удобство для маневров грузовиков, наличие рампы);
этажность (предпочтение отдается первому этажу и зданиям типа ангар).

Основных владельцев и арендаторов складских комплексов можно условно разделить на три категории: крупные отечественные и иностранные производители, торговые сети, а также компании, оказывающие услуги по логистике. Наиболее активными пользователями являются производители мебели, строительных материалов, электроники, пищевых продуктов и напитков.

Здание складского комплекса ОАО «ЭКЗ Лебедянский» в процессе сборки

Классификация складских помещений

Классификация, которую используют украинские риэлтеры, мало чем отличается от общепринятой в России. В соответствии с ней помещения для хранения подразделяются следующим образом:

склады общего пользования – специально предназначены для использования в определенный период времени с целью полной или частичной сдачи в аренду физическим и юридическим лицам на условиях лизинга, в рамках договора на гарантированные транспортно-складские услуги и т. п. Промышленные фирмы зачастую используют объекты этого класса по нескольким причинам, а именно: нехватка собственных складских помещений, более высокое качество обслуживания, снижение затрат на транспорт и хранение продукции;
склады приобъектные – служат для временного размещения и хранения деталей, конструкций и материалов на строительной площадке. Такие склады подразделяются на открытые, предназначенные для хранения кирпича, щебня, песка, железобетонных конструкций, деталей и др.; полузакрытые (навесы) – для хранения столярных изделий, сухой штукатурки, асбестоцементных изделий; закрытые неотапливаемые – для хранения извести, цемента, гипса, стекла, обоев, лакокрасочных материалов; закрытые отапливаемые – для хранения электротехнических материалов, приборов, линолеума, паркета; специальные – для хранения горючих и смазочных материалов, карбида, кальция и др. Размещение, количество и вместимость приобъектных складов определяются проектом работ, нормами запасов материалов, способом хранения, видом подъемно-транспортного оборудования. Эти складские помещения являются временными сооружениями, поэтому затраты на их строительство должны быть минимальными;
склады специализированные – помещения, предназначенные для размещения и хранения определенного вида товаров и материалов;
склады торговые – специально оборудованные помещения для хранения товаров. Различаются общетоварные склады и специализированные хранилища (овоще- и картофелехранилища, холодильники, нефтехранилища и т. п.). Вместимость торговых складов определяется их площадью и вместимостью.

Таможня дает «добро»

По мере ужесточения конкуренции на различных рынках клиенты предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг: по оформлению таможенных формальностей, ведению учета, погрузочно-разгрузочным работам и проч. Однако комплексное и наиболее профессиональное обслуживание предлагают только специализированные компании. Кроме того, сегодня возникает острая потребность в специальных складских помещениях для нерастаможенных товаров, что напрямую связано с ростом международной торговли. В соответствии с государственными нормативами таможенные склады должны представлять собой более качественные и хорошо оборудованные площади. Еще 3...4 года назад практически все зарубежные компании «разбрасывали» свою продукцию по нескольким складам, особо не контролируя качество выбранных помещений. Сейчас ситуация кардинально изменилась: международные компании стремятся работать только с одним специализированным складом и выдвигают достаточно жесткие требования к хранению своей продукции. Немаловажным критерием выбора склада для иностранных фирм является репутация компании-владельца на местном рынке, а также возможность предоставления дополнительных услуг. В связи с этим некоторые компании совместно с таможней начали эксперимент по упрощению технологии работы таможенного склада, что позволило значительно ускорить работу при оформлении соответствующих документов.

Несмотря на то, что тесное взаимодействие с таможенными органами дает дополнительные конкурентные преимущества, только единичные специализированные склады предоставляют подобные услуги. По прогнозам большинства риэлтеров, экономический рост в стране будет способствовать всплеску интереса к качественным специализированным складам, но недостаток проектов новых складских помещений в ближайшем будущем станет сдерживать развитие этого сегмента рынка.

Использованные фотоматериалы предоставлены компанией «SteeLine Комплексные решения».