Рынок складской недвижимости в 2007 году

В минувшем году рынок коммерческой недвижимости России сохранял высокие темпы роста и становился еще более прозрачным, профессиональным, приближаясь к европейскому уровню. Россия является полноправным членом международного бизнес-сообщества и развивается в соответствии с глобальными мировыми тенденциями. В 2007 г. экономика страны продемонстрировала рост основных макроэкономических показателей, сохранив тенденции 2006 г. Вложения инвесторов в девелоперские проекты, высокий спрос на коммерческую недвижимость со стороны конечных пользователей, увеличение числа высококачественных проектов, относительно высокие ставки капитализации и снижающиеся риски обусловливают рост доверия иностранных игроков к российскому рынку.

Появление новых проектов, инвесторов и типов сделок – основной показатель развития рынка и оценки его перспектив. За последние два года объем сделок на инвестиционном рынке увеличился в 5...8 раз, в 2008 г. также ожидается дальнейший рост рынка капитала. Несмотря на мировой финансовый кризис, замедливший деловую активность в некоторых странах, в России высокие темпы роста сохранились во всех сегментах коммерческой недвижимости. Так, рынок офисной недвижимости в Москве в 2007 г. побил прежние рекорды. В первую очередь здесь отмечалось снижение доли вакантных площадей, увеличение объема сделок и рост арендных ставок, которые превысили уровень этих показателей предкризисного 1999 г. Средние базовые арендные ставки для офисных помещений выросли на 35...40% для офисов класса А и на 20...25% для офисов класса В. Как видим, офисные помещения Москвы стали одними из самых дорогих в Европе, уступая только Лондону.

Рынок торговой недвижимости в 2007 г. также развивался бурными темпами. Шло дальнейшее освоение регионов, причем активный девелопмент наблюдался не только в городах-миллионерах, но и в городах с населением менее 500 тысяч жителей. В числе других тенденций можно отметить увеличение количества инвестиционных сделок и объемов международного финансирования, а также укрупнение проектов.

Москва

Прошедший год для рынка складской недвижимости Московского региона ознаменовался высокими темпами роста предложения и качественных характеристик, что во многом обусловлено приходом на рынок нескольких профессиональных девелоперов и вводом в эксплуатацию первых очередей реализуемых ими проектов. Однако существенное превышение спроса над предложением сохранилось. В 2007 г. ставки аренды на рынке складской недвижимости выросли в среднем на 5...10%.

Предложение

В 2007 г. рынок складской недвижимости продолжал активно расти, в эксплуатацию было введено несколько крупных складских объектов. На конец 2007 г. общий объем предложения складских помещений класса А составил около 2,19 млн. м2, класса В – 1,4 млн. м2 (таблица 1 и диаграмма 1), в эксплуатацию было введено 790 тыс. м2 складских площадей класса А. Сегодня доля вакантных площадей составляет около 1%. Ожидается, что в 2008 г. в эксплуатацию введут свыше 1 млн. м2 высококачественных складских площадей класса А (табл. 2). Строительство складских комплексов ведут крупные российские и зарубежные девелоперы, такие как «РосЕвроДевелопмент», «Евразия Логистик», МЛП, Ghelamco и др. Многие из них уже начали активно выходить на региональные складские рынки. Девелоперы, чтобы минимизировать риски, как правило, разбивают складские проекты на фазы и реализуют их поочередно.

Спрос

Спрос на складские помещения в 2007 г. оставался стабильно высоким и по-прежнему превышал предложение. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн м2, причем даже после реализации ряда крупных складских проектов не стоит ожидать удовлетворения существующего спроса. Важно отметить наличие неудовлетворенного спроса на специализированные склады, например фармацевтические и склады-холодильники, а также cross-docking терминалы. Спрос на склады, как правило, формируют логистические операторы, сетевые ритейлеры, компании – продавцы бытовой техники (диаграмма 2). Наибольший спрос сохраняется на крупные склады площадью свыше 10 тыс. м2, хотя он и снизился до 36% (по сравнению с 43% в конце первого полугодия 2007 г.). Спрос на такие площади формируют
в основном крупные логистические операторы. Высокий спрос сохраняется и на площади среднего масштаба (от 5 до 10 тыс. м2) – он составляет 28%. Спрос на площади 3...5 тыс. м2 и 1...3 тыс. м2 составляет соответственно 23 и 13% (диаграмма 3). Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (40% общего объема спроса) и северное (29%) направления (диаграмма 4). Спрос на восточное и западное направления составляет 13 и 18% соответственно. Высокий спрос и на складские комплексы, расположенные в 15...30 км и 30...45 км от МКАД. Спрос на них составляет соответственно 49 и 43%. В 4% случаев потенциальные арендаторы готовы разместиться в складских комплексах, расположенных дальше 45 км или ближе 15 км от МКАД (диаграмма 5).

Арендные ставки и цены продажи

На рынке складской недвижимости Московского региона наблюдался рост ставок аренды в среднем на 5...10%, при этом арендные ставки оставались одними из самых высоких в Европе. Отмечена тенденция перевода в некоторых случаях ставок аренды в евро. Ставки аренды для складских комплексов класса А составляют 120...140 USD за 1 м2/ год, для складов класса В – 100...125 USD за 1 м2/ год (без учета НДС и операционных расходов) (диаграмма 6). Операционные расходы для складов класса А – 30...40 USD за 1 м2/ год, причем для крупных объектов они могут быть выше. Цены продажи 1 м2 складских комплексов класса А находятся в диапазоне 950...1350 USD, класса В – 800...1100 USD.

Основные события

• В Казани началось строительство самого крупного на территории Татарстана логистического комплекса класса А – «Q Парк Казань» в 25 км от центра Казани в непосредственной близости к международному аэропорту и кольцевой автодороге, общая площадь – 230 тыс. м2. Девелопер проекта – компания RDS Developments, инвестор – Quinn Group. Инвестиции в строительство логистического парка составят свыше 100 млн. USD.

• Израильская компания Mirland Development, учрежденная для реализации девелоперских проектов в России, инвестирует 280 млн. USD в складскую недвижимость. Компания планирует начать строительство логистических комплексов в Новосибирске и Уфе площадью по 180 тыс м2 каждый. К 2012 г. в подмосковном Домодедове (микрорайон Белые Столбы) на земельном участке 120 га будет возведен крупный логистический комплекс площадью 650 тыс. м2, инвестором которого выступит компания «Склады-120». Объем инвестиций в проект составит 500 млн. USD.

• Компания «Евразия Логистик» намерена до 2012 г. построить около 5 млн. м2 логистических комплексов класса А. По оценкам девелопера, инвестиции в реализацию 16 проектов складских комплексов составят 3 млрд. USD. В списке городов освоения – российские города-миллионеры и крупные города стран ближнего зарубежья – Киев и Алматы. Уже сданы первые очереди складских комплексов «Северное Домодедово» в Москве и логистического парка «Пышма» в Екатеринбурге. Полностью цепочка из 16 складских комплексов будет сдана к 2010 г.

• Крупнейший девелопер «Москва Сити» – MosCityGroup осваивает новые направления деятельности. Компания сообщила о намерениях построить в Подмосковье логистический парк площадью 400 тыс. м2. Для этих целей уже выбрана площадка 75 га в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе недалеко от аэропорта Внуково.

• ГК «Авалон» совместно с британским фондом Raven Russia запускает проект Megalogix по строительству логистических комплексов во многих крупных российских городах. Первые объекты в рамках проекта будут реализованы в Ростове-на-Дону и Новосибирске. Общая площадь комплекса в Ростовской области составит около 228 тыс. м2, приблизительный объем инвестиций в его создание – 150 млн. USD. Земельный участок под строительство комплекса площадью 45,7 га расположен в 8 км от Ростова-на-Дону на федеральной трассе М4 «Дон». Строительство планируется вести в два этапа. Ожидается, что первая очередь логистического комплекса (110 тыс. м2) будет введена в эксплуатацию в IV квартале 2008 г. Ввод в эксплуатацию второй очереди запланирован на IV квартал 2009 г. Логистический комплекс в Новосибирске общей площадью 100 тыс. м2 будет расположен в Ленинском районе города. Завершение строительства ожидается в IV квартале 2008 г.

• Консорциум Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group приобрел у Capital Partners логистическую недвижимость площадью свыше 1 млн. м2. Проекты в Московском регионе включают более 200 тыс. м2 существующих площадей, а также площадки для строительства новых логистических комплексов площадью более 800 тыс. м2.

Тенденции и прогноз на 2008 г.

• Сохранение низкой доли вакантных складских помещений в условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного предложения.

• Возможность переноса сроков ввода складских площадей, заявленных на IV квартал 2008 г. – начало 2009 г.

• Активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках.

• Сохранение уровня арендных ставок на текущем уровне с возможным их ростом к концу 2008 г. из-за увеличения себестоимости строительства, стоимости земли и подведения коммуникаций. Рост операционных расходов.

• Увеличение сроков аренды до 8...10 лет и размера арендуемых площадей.

• Увеличение числа объектов, построенных для собственных нужд.

• Готовность девелоперов к строительству объектов под требования заказчика. Появление складских проектов между «бетонкой» (А108) и ЦКАД.

• Выход на рынок новых профессиональных игроков.

Санкт-Петербург

Рынок складской недвижимости Северной столицы продолжает уверенно развиваться. Этому способствует возрастающая активность иностранных инвесторов на рынке Санкт-Петербурга (EPI, Fleming Family & Partners, Aberdeen, Baltic Property Trust и др.), развитие в городе промышленного сектора (строительство заводов Toyota, General Motors, Nissan, Suzuki и проч.), транспортной инфраструктуры (КАД, выездных магистралей) и розничной торговли.

На начало 2007 г. общий объем складских площадей классов А и В составлял более 300 тыс. м2, в течение года были введены в эксплуатацию складские объекты общей площадью более 220 тыс. м2, тем самым годовой прирост составил около 73%.

Предложение и новое строительство

Продолжает активно развиваться промышленная зона Шушары. В 2007 г. введены в эксплуатацию складские комплексы ПНК-2 (40 тыс. м2), «Южный» (10 тыс. м2), началась реализация самого масштабного проекта – строительство складского комплекса класса А компании «Евразия Логистик» общей площадью 790,7 тыс. м2, анонсирован проект терминала площадью 140 тыс. м2, который строит Raven Russia совместно с ГК «Авалон». Активно развивается территория района Уткина Заводь: была запущена первая очередь складского комплекса «Уткина Заводь» площадью более 80 тыс. м2 (общая площадь складского комплекса – более 200 тыс. м2). В промзоне Горелово ведется строительство складского комплекса EPI (общая площадь 175 тыс. м2). В промзоне «Предпортовая» компания «Интертерминал» ввела в эксплуатацию 46,6 тыс. м2 площадей ТЛК «Интертерминал-Предпортовый».

На конец 2007 г. общая площадь высококачественных складских помещений составила около 520 тыс. м2 (без учета комплексов, построенных компаниями для собственных нужд), из них около 270 тыс. м2 соответствуют стандартам класса А. В настоящее время строится около 1,3 млн. м2 складов классов А и В, и свыше 2,5 млн. м2 находится в стадии проектирования.

В 2008 г. планируется к вводу свыше 1 млн. м2 складских площадей классов А и В, однако возможны проблемы с вводом объектов в эксплуатацию в заявленные сроки (см. диаграмму 1, таблицу 4).

Спрос

Практически все действующие складские комплексы классов А и В заполнены арендаторами на 100%. При сложившемся уровне спроса и предложения на рынке складской недвижимости логистические комплексы заполняются еще до ввода в эксплуатацию. Основные арендаторы складских комплексов – логистические, торговые и производственные компании.

Наиболее востребованными остаются небольшие складские блоки до 4 тыс. м2. Лишь около 4% компаний готовы арендовать складские площади более 10 тыс. м2, в основном это крупные логистические операторы. Наиболее высок спрос на складские комплексы вблизи КАД, Московского, Выборгского и Пулковского шоссе.

Ставки аренды

Ставки аренды на складские помещения класса А составляют 115...140 USD за 1 м2/год*, ставки класса В варьируют в диапазоне 110...120 USD за 1 м2/год без учета НДС и эксплуатационных расходов (диаграмма 6). Стоимость ответственного хранения составляет 0,4...0,5 USD за паллето-место в день в складских помещениях класса А и 0,34...0,42 USD за паллето-место в день в складских помещениях класса В, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.

Тенденции и прогнозы

• На рынок складов Санкт-Петербурга выходят крупные логистические операторы (Ahlers, FM Logistic, Relogix, Национальная логистическая компания, Русская логистическая служба).

• Наблюдается значительное увеличение средней площади складов. На рынок будут выходить все более крупные складские объекты.

• Строительство Кольцевой автодороги повлекло за собой существенное повышение интереса девелоперов к землям на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, еще недавно считавшимся непривлекательными.

• Особый интерес вызывают места пересечения КАД с радиальными магистралями; появляются первые проекты на юго-западе (промышленная зона Горелово) и востоке области (промзона Янино).

• Ожидается увеличение доли складов высокого класса. Одним из основных направлений развития складов будет создание крупными торговыми сетями собственных распределительных центров.

• В связи с тем что доля реализации проектов в заявленные сроки не превышает 50...60%, насыщение рынка и серьезное увеличение конкуренции в ближайшие несколько лет маловероятны.

• Ожидается увеличение арендных ставок на 6...9% на блоки аренды менее 5 тыс. м2.

• На рынке появляются проекты специализированных складских комплексов (низкотемпературные, морозильные склады).

• Растет интерес девелоперов к индустриальным проектам.

• Структура спроса меняется в сторону уменьшения площадей блоков аренды.

• Появляются проекты built-to-suit; растет интерес к сделкам sale-leaseback.

Обзор предоставлен компанией Colliers International