Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года

Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза

2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к дальнейшей стабилизации рынка. Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объемах спроса во II–III кварталах. Тем не менее, ближе к концу года произошло интенсивное восстановление деловой активности.

Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в динамике одного из ключевых индикаторов рынка – доли свободных площадей. Рост вакансии в начале II кв., произошедший за счет выхода на рынок объектов конечных пользователей, быстро сошел на нет. Доля свободных площадей сохраняется стабильной на протяжении последних 6 мес.

Объем сделок в 2016 г., тыс. м[sup]2[/sup]

Вакансия – 12,8%

Средняя ставка аренды – 3300 руб./м2/ год

Объем сделок – 471 тыс. м2

Новое строительство – 270 тыс. м2


Источник: CBRE, IV кв. 2016 г.

Основные события

• За IV кв. 2016 г. было заключено сделок объемом 471 тыс. м2, что в 3,5 раза больше чем III кв. 2016 г.

• Новое строительство за IV кв. составило 270 тыс. м2.

• По итогам года объем строительства составил 870 тыс. м2, что на 25% выше уровня прошлого года. Рост вызван строительством объектов built-to-suit.

• Объем вакансии был стабилен в течение всей второй половины 2016 г. и по итогам IV кв. составил 12,8% общего предложения.

• Средневзвешенная арендная ставка снизилась до 3300 руб./м2. Снижение носит кратковременный характер и является следствием недостатка спроса в середине года.

Динамика нового строительства, тыс. м[sup]2[/sup]
Структура нового строительства в 2016 г., %

Предложение. 870 тыс. м2 складских площадей было введено в эксплуатацию в 2016 г. Годовой объем строительства превысил результат предыдущего года на 25%. Более высокая девелоперская активность связана с завершением строительства ряда крупных объектов built-to-suit – 60% строительства в 2016 г. В то же время объемы спекулятивного девелопмента были минимальными – 40% или 349 тыс. м2.

В течение прошедшего года девелоперы завершали ранее запущенные проекты и объекты под конкретных клиентов, продолжая курс в сторону снижения избытка предложения, вызванного высокими объемами строительства в 2014 г.

Годовой показатель нового предложения в 2017 г. ожидается на уровне 500–600 тыс. м2, которые состоят преимущественно из новых зданий и блоков уже работающих проектов.

Спрос. Объем сделок в IV кв. вырос в 3,5 раза по сравнению с предыдущим кварталом и составил 471 тыс. м2. Последние месяцы 2016 г. ознаменовались закрытием ряда крупных транзакций:

  • ритейлер Hoff и компания Bridgestone арендовали в совокупности 80 тыс. м2 в логистическом комплексе Северное Домодедово (MLP Russia);
  • дистрибутор алкогольных напитков арендовал около 30 тыс. м2 в складском комплексе «Крекшино» (РосЕвроДевелопмент).
Структура нового строительства, тыс. м[sup]2[/sup]
Объекты строительства, введенные в эксплуатацию в IV кв. 2016 г.
Проект Площадь, м2 Девелопер
PNK-Валищево 72 000 PNK Group
Логопарк «Сынково» 22 000 Строительный Альянс
Источник: CBRE, IV кв. 2016 г.

Общий объем сделок в 2016 г. составил 1 млн м2, что на 16% ниже показателя 2015 г. Снижение обусловлено замедлением деловой активности в середине прошедшего года.

В сделках 2016 г. преобладала аренда – 92% всех транзакций. Сделок по покупке складских комплексов для собственных нужд на рынке практически не было. Низкая активность в сегменте таких сделок была обусловлена колебаниями цен на рынке – компании, планирующие покупку нового склада, не спешили выходить на сделку, ожидая более выгодных для себя предложений.

Объем сделок, тыс. м[sup]2[/sup]

Деловая активность в прошедшем году все больше стимулировалась новыми драйверами – переездом со старых складов на более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

Структура сделок по типу, %

Свободные площади. Доля свободных площадей сохранилась на уровне предыдущего квартала и на конец IV кв. 2016 г. составила 12,8%.

В структуре вакансии продолжается тенденция на «вымывание» больших площадей. 50% свободных складов – блоки среднего и небольшого размера. Готовых складов для организации крупных распределительных центров не так много.

Структура сделок по бизнес-сектору, %
Структура свободных площадей по размеру помещения, %
Динамика и структура объема свободных площадей

Коммерческие условия. Диапазон ставок остается достаточно широким: от 3300 руб. за м2 в год на уже введенных и полностью свободных объектах до 3800 руб. за м2 в комплексах, где большая часть площадей уже сдана.

Средневзвешенное значение базовой ставки аренды снизилось до 3300 руб. за м2 в год. Данное снижение является кратковременным трендом, корректировкой коммерческих условий вследствие низких объемов спроса в II–III кв. прошлого года. Стоимость операционных расходов в среднем составляет 1000–1200 руб. за м2 в год.

Цены продажи дифференцируются в зависимости от объекта:

  • проекты по форвардным сделкам предлагаются по 30–35 тыс.  руб./м2;
  • цены на готовые новые здания находятся в диапазоне 30–40 тыс. руб. за м2;
  • объекты вторичного рынка могут предлагаться на уровне 40–45 тыс. руб. за м2.
Динамика средневзвешенного значения базовых ставок аренды в 2016 г., руб./м[sup]2[/sup]/год
Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области
2015 г. 2016 г. 2017П
Общее предложение на конец периода, класс А, млн м2 9,47 10,3 10,9
Объем нового строительства, млн м2 0,69 0,87 0,6
Объем заключенных сделок, млн м2 1,20 1,01 1,0
Средняя ставка аренды, руб./м2/год 4200 3300 3800–4000
Доля свободных площадей, % 11,2 12,8 11–12
Источник: CBRE, IV кв. 2016 г.

Выводы. В 2017 г. рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объемы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента.

Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500–600 тыс. м2. Прогнозируемый объем сделок на 2017 г. составит 900–1000 тыс. м2.

Произошедшая стабилизация вакансии и восстановление спроса – сигналы того, что ситуация на рынке постепенно нормализуется.

Динамика положительных изменений может усилиться во второй половине 2017 г. вместе со снижением вакансии и ростом ставок аренды.

По материалам компании CBRE
Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

Рынок складской недвижимости Московского региона в I полугодии 2016 года
Рынок складской недвижимости Московского региона в I полугодии 2016 года

«Участники рынка во многом уже привыкли к ведению бизнеса в сложные времена. Низкие арендные ставки и высокий уровень свободных помещений существенно затормозили развитие складского сегмента в Московском регионе. Уровень ставок аренды достиг некомфортных для девелоперов значений, в связи с чем можно предположить, что новые объекты будут строиться преимущественно под клиента, а объем спекулятивного девелопмента будет стремиться к минимальному значению. При этом в ближайший год спрос будет сконцентрирован преимущественно на аренде зданий, а объемы продаж останутся небольшими. Есть перспективы регионального развития крупнейших федеральных сетей и увеличения доли сделок за пределами Московского региона, но и эти сделки будут непростыми», – считает партнер, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли компании Knight Frank, Россия и СНГ Вячеслав Холопов.

Самонесущий склад компании COMITAS – уникальное предложение в формате built-to-suit
Самонесущий склад компании COMITAS – уникальное предложение в формате built-to-suit

Сегмент рынка качественных складов площадью до 5 тыс. м2 с возможностью многоуровневого хранения является относительно не развитым в России. Основные причины этого – высокая стоимость существующих решений и недоступность девелоперов, которые могли бы реализовать их в тех местах, где работают компании, имеющие такую потребность. Компания COMITAS стала первой организацией, представившей комплекс услуг по возведению капитальных самонесущих складских зданий класса А по собственной запатентованной технологии. Об этом уникальном предложении рассказывает Владислав Полторак, руководитель департамента продвижения новой продукции компании COMITAS.

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года
Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, при этом поступление на рынок спекулятивных площадей было минимальным. Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2. В связи с ротацией арендаторов произошел рост вакансии в классе А. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г.

«Самонесущие» складские комплексы класса А –  (новый сегмент рынка для России, стран СНГ и Восточной Европы)
«Самонесущие» складские комплексы класса А –
новый сегмент рынка для России, стран СНГ и Восточной Европы