Год 2020: главные тренды рынка складской недвижимости

Складская недвижимость на сегодняшний день является одним из наиболее интересных, инвестиционно привлекательных сегментов коммерческой недвижимости в Московском регионе. Склады переживают период наибольшего спроса за последние четыре года. По данным экспертов компании «Ориентир», общий спрос значительно превышает предложение, имеющееся на рынке. В 2018 г. спрос составлял порядка 1,8 млн м² при вводе 1,2 млн м², а в 2019 г. – около 1,7 млн м² при вводе около 1 млн м². Большинство проектов к моменту ввода оказываются законтрактованными на 80–90% потому что строятся в основном по формату built-to-suit. То есть новые предложения не в состоянии удовлетворить спрос, и это главная тенденция, которая сохранится в 2020 г.

Эксперты компании прогнозируют в этом году рост числа крупных сделок, а основными заказчиками в общем объеме спроса будут торговые компании. Основным драйвером спроса останется e-commerce. На сегодняшний день доля ритейла в общей структуре спроса составляет порядка 40%, а по итогам 2020 г. этот показатель вырастет до 43–45%. Кроме того, логистические и производственные компании также продолжат формировать спрос на качественные складские комплексы.

Важным трендом рынка складской недвижимости 2020 г. станет продолжение роста ставок аренды, он сохранится на фоне имеющейся низкой вакансии (3%). Уже в первом полугодии на всех направлениях, кроме восточного, средняя базовая ставка аренды стандартного склада класса А достигнет 4000 руб./м² (без ОРЕХ и НДС), а по многим проектам превысит 4000 руб./м² с потенциалом к росту в целом по рынку Московской области (без ОРЕХ и НДС), и до конца 2020 г. средняя ставка в классе А может приблизиться к 4200 руб./м².

Низкая вакансия и отсутствие готовых спекулятивных блоков большой площади (30–40 тыс. м²) сохранят устойчивый спрос на проекты формата built-to-suit, который наблюдалcя и в 2019 г. Клиенты выбирают индивидуальное строительство, так как это позволяет им участвовать в разработке проекта, дает больше возможностей по выбору локации и специальных характеристик здания. Строительный цикл у опытного девелопера на подготовленном участке занимает от 6 до 12 месяцев. В большинстве случаев можно в рамках 12 месяцев обеспечить и переезд компании в новый, построенный под заказчика склад.

Среди ключевых направлений наиболее востребованными остаются север и юг. Кроме того, растет привлекательность западного направления, где одним из преимуществ является выход города за границы МКАД (сейчас это происходит на Киевском шоссе и в определенной степени на Новорижском шоссе). На западном направлении в 2019 г. был заявлен к реализации современный складской комплекс класса А+ «Ориентир-Запад». Общая площадь зданий составит 450 тыс. м². Строительство парка начнется в ближайшее время в 2020 г., комплекс будет возводиться поэтапно, а его полная реализация завершится в 2025 г. «Ориентир-Запад» имеет стратегическую локацию и хорошую транспортную доступность – в 35 км от МКАД, на пересечении федеральных трасс А-107 и М-9.

«Существующие метрики рынка говорят о том, что инвестиционная привлекательность сегмента складской недвижимости сохранится и в 2020 г.: вакансия на минимальном значении, ставки аренды демонстрируют стабильный рост, но остаются низкими для начала массового спекулятивного строительства, – комментирует Андрей Постников, генеральный директор «Ориентира». – Основными критериями для инвесторов при выборе объекта по-прежнему являются локация, класс, заполняемость. Складские комплексы высокого класса, удачно расположенные и заполненные арендаторами, будут демонстрировать хорошие показатели окупаемости при любых колебаниях экономики и иметь высокий уровень инвестиционной привлекательности».

Кроме того, как уже ранее отмечали эксперты компании «Ориентир», сейчас оживлению инвесторов способствует макроэкономическая ситуация. В 2020 г. ожидается снижение ставок капитализации складской недвижимости на 1,5–2 п. п., что сделает этот сегмент еще более привлекательным.