Предварительные итоги III квартала рынка складской недвижимости

10 сентября 2020 года на XVI Ежегодной складской конференции Knight Frank специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank презентовали предварительные итоги III квартала 2020 года на рынке складской недвижимости России. К одному из основных трендов можно отнести смещение спроса на складские площади в регионы России — по прогнозам аналитиков, объем сделок до конца 2020 года может достигнуть 800 тыс. кв. м, что почти в 3,5 раза больше, чем в 2019 году. Также стоит отметить неравномерный ввод нового предложения: в Московском регионе и Ленинградской области объемы ввода сократились, тогда как в регионах России отмечен рост в 3,6 раза.

Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает:

«Мы с вами стали свидетелями очень быстрого восстановления спроса на складские площади после снятия карантинных ограничений и уже выходим на значения 2019 года, в первую очередь благодаря двум сегментам — e-commerce и продуктовому сетевому ритейлу. Что касается предложения, то в 2021 году ожидается резкое увеличение ввода площадей в связи с оживлением спекулятивного строительства после паузы во время карантина, а также благодаря строительству складов под клиентов по сделкам, заключенным в 2020 году».

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, подтвердил:

«Мы полностью согласны с теми трендами, которые обозначили аналитики компании Knight Frank. Все, что мы услышали в их выступлении относительно Московского региона – будто калька с того, что происходит на объектах, находящихся под управлением УК MLP. Показатель вакантных площадей по группе после выхода из карантина снизился и находится на уровне 2,3%, для наших объемов это практически нулевое значение. На некоторых объектах мы можем разместить не более одного арендатора, в моменте можем предложить несколько небольших блоков. При этом мы ощущаем активный спрос, который дает нам уверенность, что сделки по этим площадям будут закрыты уже в ближайшее время. Относительно прогноза, мы уверены, что нарастающий спрос со стороны e-commerce и продуктового ритейла будет опережать ввод складов и в этом, и в следующем году».

Захар Вальков, исполнительный директор компании Radius Group комментирует:

«В условиях карантина активнее начал развиваться online-ритейл. В связи с возросшим спросом многим e-commerce компаниям пришлось арендовать дополнительные площади для хранения и обработки своих товаров. Почти половина всех заключенных сделок по аренде складов в первом полугодии 2020 года пришлась на компании из данного сегмента — это и фулфилмент-операторы, и маркетплейсы, и непосредственно сами online-ритейлеры. В целом основной объем сделок от e-commerce компаний в первом полугодии 2020 года пришелся на спекулятивную аренду. В частности, в первом квартале наша компания заключила сделку по аренде почти 18 тыс. кв. м в индустриальном парке «Южные Врата» с ведущим фулфилмент-оператором Marschroute, который обслуживает компании из сегмента e-commerce. Уже в мае мы заключили сделку с компанией «ВсеИнструменты.ру» объемом 15 тыс. м², с последующим расширением до 25 тыс. м². Клиент планирует использовать наш склад для своего интернет-магазина, а также для развития собственного маркетплейса».

Предложение и ввод:

По прогнозам аналитиков Knight Frank, 52% или около 700 тыс. кв. м качественных складских площадей будут введены в эксплуатацию по итогам 2020 года в Московском регионе, 11% или 150 тыс. м² — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 37% или около 500 тыс. м² — в других городах России. Совокупный показатель введенных по итогам 2020 года складских площадей может составить около 1,35 млн м², что на 25% меньше аналогичного показателя по итогам 2019 года. Во многом снижение нового строительства в России связано с сокращением ввода новых объектов в Московском регионе, где по итогам 2019 года был введен в эксплуатацию почти 1 млн м². Часть девелоперов из-за пандемии скорректировали планы по новому строительству и перенесли ввод в эксплуатацию части своих объектов на 2021 год. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области и в других регионах России планируемый объем нового строительства сохранится на уровне прошлого года.

В Москве и Московском регионе по предварительным итогам III квартала 2020 года будет введено в эксплуатацию 461 тыс. м², что в целом соответствует значениям 2019 года (450 тыс. м²). Крупнейшими объектами, которые ввелись в эксплуатацию в 2020 году, являются распределительный центр компании Wildberries (2-я и 3-я очереди) площадью 92 тыс. м² и логопарк «Софьино», корпус 3.2 площадью почти 50 тыс. м².

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2020 года введено всего 12 тыс. кв. м складских площадей, что в 8 раз ниже аналогичного показателя в 2019 году. Однако, как уже отмечалось ранее, основной объем ввода новых объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области запланирован на вторую половину года, что позволит увеличить суммарный объем ввода до 150 тыс. м².

В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по предварительным итогам III квартала будет введено в эксплуатацию 384 тыс. м², что в 3,6 раза больше, чем за аналогичный период в 2019 году (105 тыс. м²). Крупнейшими введенными объектами стали складской комплекс «АВС-электро» в Воронеже (60 тыс. м²), распределительный центр Wildberries в Казани (50 тыс. м²), распределительный центр компании «Почта России» в Новосибирске (45 тыс. м²).