Тенденции на рынке складской недвижимости в 2018 году
«В течение последних пяти лет складской рынок прошел путь от замедления роста, снижения спроса и огромного переизбытка свободных площадей до стабилизации, а затем и до нового витка роста, который произошел в этом году. Ключевыми тенденциями на рынке складской недвижимости в 2018 году стали восстановление баланса между спросом и предложением и улучшение всех ключевых показателей, а значит, и самого состояния этого рынка, – комментирует итоги года Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании CBRE. – Лучше всего эти процессы видны через соотношение годовых объемов закрытых сделок и нового строительства. Несмотря на то, что два и три года назад сделок было больше, чем построенных зданий, этот перевес либо был незначительным, либо достигался большим количеством переездов с одних складов на другие, нежели расширением логистической инфраструктуры компаний, использующих склады».
Эксперт отмечает, что в 2018 г. тренд на опережение предложения спросом окончательно закрепился. Годовой объем сделок, по предварительным оценкам, должен превысить отметку в 1,3 млн м2 и стать рекордным за всю историю рынка. Такой результат достигнут как посредством роста деловой активности в целом, так и подписанием ряда «больших» соглашений между девелоперами и конечными пользователями складских площадей. Так, крупнейшими сделками прошедшего года стали:
• Подписание соглашения о строительстве build-to-suit склада площадью 140 тыс. м2 на севере Московской области между девелопером PNK Group и компанией «Леруа Мерлен» – это будет уже второй мега-склад DIY-ритейлера;
• Покупка компанией «Детский мир» еще одного здания в логистическом парке «PNK Парк Бекасово». Общая площадь складских помещений, занимаемых компанией в этом комплексе, достигла 130 тыс. м2 – это основной хаб ритейлера, откуда обслуживаются магазины как в Москве, так в различных региональных городах;
• Еще одной интересной сделкой прошлого года стала аренда компанией «ВкусВилл» мультитемпературного склада площадью 51 тыс. м2 в складском комплексе «Северное Шереметьево». Это первая крупная сделка в сегменте ритейла, специализирующегося на здоровом питании и формате небольших магазинов.
В то же время объемы строительства хоть и выросли по отношению к 2017 г. на 100 тыс. м2, но остаются сравнительно небольшими (годовой показатель ожидается на отметке 900 тыс. м2) и все больше формируются зданиями, построенными не спекулятивно, а «под клиента». В том числе и масштабными build-to-suit проектами:
• Девелопер «Ориентир» построил новый распределительный центр для интернет-гипермаркета «Утконос» площадью 58 тыс. м2; склад будет использоваться для онлайн-торговли продуктами питания. У этого сегмента огромный потенциал роста на российском рынке;
• Завершается строительство автоматизированного высотного склада IKEA в Есипово. Здание, занимающее участок площадью около 45–50 тыс. м2 при высоте 47 м, позволяет размещать такое же количество товара, как в стандартном складе класса А размером 90 тыс. м2;
• Самым крупным проектом ушедшего года станет новый мультитемпературный хаб компании «Ашан» в Домодедово. Площадь здания – 138 тыс. м2; в этом комплексе ритейлер консолидирует значительную часть своих складских мощностей в Московской области.
На фоне стабильно высокого спроса на складские площади, ориентированности девелоперов на строительство под конкретного клиента и небольшого количества спекулятивных проектов произошло существенное сокращение объема свободных площадей на складском рынке. Так, к концу IV квартала доля вакантных площадей должна опуститься до 6%, или 700 тыс. м2 в абсолютном выражении. Для сравнения: год назад, в это же время, вакантных площадей на рынке было на 600 тыс. м2 больше.
Уход с рынка избыточного предложения, в свою очередь, привел к увеличению ставок аренды впервые за последние шесть лет. По итогам III квартала средневзвешенная базовая ставка аренды выросла на 2,8% и составила 3600 руб./м2/год, оставшись на этом уровне по состоянию на конец IV квартала 2018 г. Несмотря на то, что этот рост небольшой, сам его факт говорит о переходе рынка к сбалансированному состоянию.
По мнению аналитика, позитивные изменения, произошедшие на складском рынке в 2018 г., найдут свое продолжение в ближайшие несколько лет. Активность девелоперов будет в большей степени направлена на сдачу площадей на стадии проектирования или стройки и build-to-suit проекты. Годовой объем строительства в ближайшие несколько лет будет составлять порядка 0,9–1 млн м2.
Доля свободных площадей еще сократится и стабилизируется на уровне 4–5% общего предложения складов класса А. Ставки аренды, в свою очередь, продолжат расти и к концу 2019 – началу 2020 г. могут вернуться на уровень 4000 руб./м2.
При этом показатели спроса, несмотря на прогнозируемое замедление экономики в 2019 г., будут сохраняться на высоком уровне – не ниже 1,2 млн м2/год. Это станет результатом как роста рынка и его масштаба в целом, так и увеличения активности такого сегмента как онлайн-торговля.
По предварительным оценкам потенциальный объем спроса со стороны компаний этого сегмента составит 1,2 млн м2 в Московской области и еще порядка 700 тыс. м2 придется на регионы. За этими цифрами стоит активное развитие, которое планируют все ведущие игроки этого сегмента, – Ozon, Wildberries, Lamoda и др., а также появление в российском e-commerce новых сильных альянсов с амбициозными планами – СП «Яндекса» и «Сбербанка», Alibaba Group, «Мегафона», Mail.ru и РФПИ.
На региональных складских рынках ситуация в целом осталась без изменений. Годовой показатель строительства по итогам 2018 г. может достигнуть 527 тыс. м2, таким образом превышая объем введенных в эксплуатацию объектов в 2017 г. на 8%. Доля свободных площадей снизилась по сравнению с 2017 г. и концу IV квартала составила около 6%. Ставки аренды остаются на прежнем уровне в наиболее востребованных регионах, их значения могут достигать уровня 4000 руб./м2/ год.
