Доля свободных складских площадей в Московском регионе снизилась до 4,5%

В 2018 г. объем сделок достиг рекордных 1,6 млн м², 60% из которых прошло на вторичном рынке. Согласно данным компании JLL доля вакантных складов в течение 2018 г. уменьшилась в Московском регионе на 3,8 п.п. и достигла к концу IV квартала 4,5% (в абсолютном выражении – 795 тыс. м²). Таким образом, показатель упал до минимального с конца 2013 г. уровня. Эксперты JLL ожидают его дальнейшего уменьшения в 2019 г.

«Тенденция снижения объема свободных помещений на рынке наблюдается на протяжении последних двух лет, и с начала 2017 г., когда на рынке было 1,7 млн м² незанятых площадей, этот показатель в абсолютном выражении сократился более чем вдвое. При этом наиболее резкое сокращение вакантности пришлось именно на 2018 г., чему способствовали несколько факторов: консервативная политика девелоперов и высокая доля законтрактованных площадей в новом строительстве, а также рост спроса, в том числе на вторичном рынке», – комментирует Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.

Из общего объема сделок 2018 г. в 1,6 млн м² на вторичном рынке было арендовано и куплено 990 тыс. м² складских площадей, или 60% (для сравнения, в 2017 г. данный показатель составлял 37%). Еще 10% заключенных сделок прошли на первичном рынке с готовыми зданиями. Соответственно, оставшиеся 30% транзакций были совершены в отношении будущего строительства.

[b]Динамика доли и объема свободных площадей на складском рынке Московского региона[/b]

Крупнейшей сделкой как этого года, так и всей истории рынка стал built-to-suit (BTS) контракт по реализации собственного распределительного центра ритейлера «Леруа Мерлен» площадью 140 тыс. м², заключенный командой JLL. Девелопером этого проекта, который реализуется на территории МЛК «Белый Раст», является компания PNK Group. Второй и третий по объему BTS-проекты в 2018 г. – это распределительные центры «Детского мира» (62 тыс. м²) и «Ленты» (71 тыс. м²) в «PNK Парк Бекасово» и «PNK Парк Валищево» соответственно. Среди сделок на вторичном рынке можно отметить аренду 122 тыс. м² складов онлайн-ритейлером OZON в парке «Ориентир Север-1» (с частичной достройкой объекта под требования арендатора).

В целом ритейл-компании сохраняют и постепенно наращивают лидирующую позицию в структуре спроса: в совокупности с онлайн-сегментом они сформировали 54% спроса в 2018 г. Для сравнения, в 2017 г. этот показатель составлял 41%, а в 2016 г. – 36%.

«В частности, складская команда JLL в прошедшем году закрыла ряд знаковых сделок с федеральными ритейлерами, в том числе «Леруа Мерлен», OZON, DNS, «М.Видео», «Эльдорадо», Gloria Jeans и другими, в Москве и регионах. В результате совокупный объем сделок нашего отдела в 2018 г. на российском рынке достиг 567 тыс. м², – говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Рекордное количество сделок, а также дальнейшие планы по развитию ритейл-сетей позволяют прогнозировать высокий уровень деловой активности и в новом году. По нашей предварительной оценке, в 2019 г. потенциал спроса на склады только в Московском регионе составляет 1,3–1,5 млн м²».

В 2018 г. в Московском регионе было введено 918 тыс. м² качественных складских площадей, что в 1,8 раза превышает результат предыдущего года. Основная часть (63%) нового строительства была законтрактована до ввода объектов в эксплуатацию или изначально строилась под конечного пользователя. Таким образом, лишь 37% завершенных за год проектов, или 339 тыс. м², вышли на спекулятивный рынок в аренду или на продажу.

В IV квартале ввод составил 347 тыс. м² площадей, около половины которых сформировали РЦ компании «Ашан» в индустриальном парке «Южные Врата» и РЦ сети «Детский мир» в «PNK Парке Бекасово». Стоит отметить, что итоговый показатель ввода оказался ниже прогноза (1,2 млн м²) из-за переноса ряда проектов на 2019 г., включая РЦ IKEA, а также 2-й и 3-й фаз РЦ Wildberries в Коледино.

[b]Динамика объема спроса и нового предложения на складском рынке Московского региона, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Таким образом, совокупный объем складов в активной стадии строительства, заявленных к вводу в 2019 г., уже достигает 1 млн м². Среди проектов, реализуемых сейчас, стоит выделить сразу девять индустриальных парков от PNK Group в Московском регионе. В прогнозируемом вводе этого года значительный объем составляют новые фазы существующих комплексов: 54 тыс. м² в «Атлант Парке», 3-я фаза «Внуково Логистик» девелопера Logistics Partners (50 тыс. м²), 2-я фаза в ИП «Софьино» девелопера «Логопарк Менеджмент» (39 тыс. м²) и ряд других.

Уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды складов в Московской области находится в диапазоне 3,6–3,8 тыс. руб./м²/год (без учета НДС и операционных расходов). «Объекты у МКАД или в пределах Москвы, отличающиеся премиальным местоположением, предлагаются по более высоким ставкам – до 5 тыс. руб./м²/год. В целом на рынке отмечается повышение запрашиваемых ставок в отдельных проектах и локациях, и этот тренд становится все заметнее. В 2019 г. с учетом дальнейшего снижения доли свободных площадей средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды может увеличиться до отметки 3,8–4 тыс. руб./м²/год (без учета НДС и операционных расходов)», –добавляет Евгений Бумагин.