Объем ввода складской недвижимости в России вырастет на 42%

По прогнозам аналитиков Knight Frank, около 73%, или 1,2 млн м², качественных складских площадей по итогам 2019 г. будут введены в Московском регионе, 8% от совокупного объема ввода, или 130 тыс. м², – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 19%, или около 330 тыс. м², – в других регионах России.

В Москве и Московском регионе в первые 8 месяцев 2019 г. было введено в эксплуатацию около 450 тыс. м² качественной складской недвижимости, что на 61% выше показателя аналогичного периода 2018 г. Крупнейшими объектами стали: распределительный центр компании IKEA (около 90 тыс. м²), 8 корпусов складского комплекса «Внуково-2» (общей площадью более 100 тыс. м²), а также первая очередь распределительного центра компании Wildberries (около 50 тыс. м²).

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2019 г. было введено в эксплуатацию около 98 тыс. м², что в 3,9 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года. Ключевыми введенными объектами класса А являются складской комплекс «Осиновая Роща» площадью 38 тыс. м² и «Логопарк М10» – более 30 тыс. м².

В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 8 месяцев 2019 г. было введено в эксплуатацию около 105 тыс. м² качественных складских площадей, что на 10% больше показателя ввода за аналогичный период 2018 г. (95 тыс. м²). Крупнейшими введенными объектами стали: складское здание логопарка «Высота» в Екатеринбурге (более 25 тыс. м²) и новая очередь в логистическом парке «Сигма» в Уфе (около 17 тыс. м²).

В Московском регионе за 8 месяцев 2019 г. доля спекулятивного строительства складов составила 52%, а в Санкт-Петербурге – 55%. Преобладающее большинство объектов в регионах России строится в формате built-to-suit. Однако спекулятивное строительство тоже ведется. Например, третья очередь в СК «Ролси» в Екатеринбурге площадью около 50 тыс. м², здание площадью 16 тыс. м² в складском комплексе «Арбуз» в Волгограде, вторая фаза площадью 11,5 тыс. м² в проекте KM Logistic во Владивостоке.

На фоне низкого объема ввода спекулятивных проектов доля вакантных площадей в Московском регионе постепенно снижается. По итогам 8 месяцев 2019 г. показатель составил 3%, что в абсолютном выражении равно 470 тыс. м². К концу 2019 г., по прогнозам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей сохранится на уровне 3%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области общий объем свободных площадей по итогам I полугодия 2019 г. составил около 104 тыс. м², или 3,1%, а до конца года показатель может снизиться до 3%.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2019 г. уровень вакантных площадей в годовой динамике в Москве и Московском регионе покажет падение на 2,5 п. п., тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель продемонстрирует снижение в пределах погрешности на 0,1 п. п.

Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по всем регионам РФ по итогам 8 месяцев 2019 г. находилась на уровне 6% (4,9% в прошлом году), что в абсолютном выражении составляет около 470 тыс. м² (236 тыс. м² в 2018 г.). Следует отметить, что исторически в регионах России наблюдается дефицит готовых складов с вакантными площадями. Доля свободных площадей в крупнейших городах находится в диапазоне от 0% до 13%.

Впервые за 6 лет на рынке складской недвижимости Московского региона и Ленинградской области наблюдался рост арендных ставок на фоне значительного уменьшения доли вакантных площадей. С начала 2019 г. ставка аренды выросла на 2,7% и по итогам первых 8 месяцев составила 3750 руб./м²/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца этого года средний уровень ставки в годовой динамике в Москве и Московском регионе покажет рост – на 4% относительно показателя конца 2018 г., тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя ставка может вырасти на 5,6%.

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 8 месяцев 2019 г. составил 3900 руб./ м²/год triple net. Наиболее высокий уровень средней запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке –4500 руб./м²/год triple net, в Хабаровске – 4200 руб./м²/год triple net, и Екатеринбурге – 4000 руб./м²/год triple net. Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных проектов. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в регионах России средний уровень запрашиваемой ставки аренды до конца 2019 г. останется стабильным.

Средний уровень операционных платежей для складских площадей в России находится в диапазоне 800–1200 руб./м²/год.

Запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 тыс. м² по итогам 8 месяцев 2019 г. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области находится в диапазоне 34 000–46 000 руб./м² без учета НДС, в регионах России  – 35 000–46 000 руб./м² без учета НДС. Стоимость строительства складского комплекса существенно отличается в зависимости от региона. Значительное влияние на затраты оказывают сезонность строительства, география региона и наличие квалифицированной рабочей силы.

Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает: «На рынке складской недвижимости России наблюдается увеличение объемов строительства. Спрос стимулирует предложение, что влечет за собой запуск новых спекулятивных проектов, а также реализацию складов по схеме built-to-suit. Продолжение данной тенденции мы будем наблюдать в 2019–2020 гг. Низкая доля вакантных площадей, а также постепенный рост арендных ставок создают благоприятные условия для складского девелопмента в городах-миллионниках, а также способствуют появлению складских проектов в городах с населением 250–500 тыс. человек».