Рынок складской недвижимости Московского региона в III квартале 2019 года

За 9 месяцев 2019 г. было введено в эксплуатацию 552 тыс. м2 качественной складской недвижимости, что на 21% превышает аналогичный показатель по итогам III квартала 2018 г. Средневзвешенная ставка аренды на качественную складскую недвижимость по итогам III квартала 2019 г. составила 3800 руб./м2/год, доля вакантных площадей – 2,8%, или 430 тыс. м2, объем сделок – 1139 тыс. м2, что на 16% ниже показателя аналогичного периода 2018 г.

«Мы видим тенденцию, которая будет наблюдаться и в IV квартале 2019 г., когда в общем объеме сделок растет доля сделок на вторичном рынке – если по итогам 2017 г. доля сделок на первичном рынке составляла 56% от всего объема, то по итогам 9 месяцев 2019 г. она снизилась до 46% от всего объема. Также растет доля сделок в формате built-to-suit, которая выросла по итогам III квартала 2019 г. на 4 п. п. по сравнению с 2018-м и составила 18% от всего объема сделок», – считает Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ

Основные показатели. Динамика
III квартал 2019 г. III квартал 2018 г.
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 15 428 13 817
Введено в эксплуатацию, тыс. м2 552↑ 458
Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м2 1139↑ 1321
в том числе сделки по аренде и покупке в готовых объектах 936 1064
сделки по строительству новых объектов 203 257
Доля свободных площадей, % 2,8↑ 5,4
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м2/год* 3800↑ 600
Диапазон операционных платежей, руб./м2/год без НДС** 900–1300→ 900–1300
Диапазон средней запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м2 без НДС 33 000–40 000↑ 30 000–35 000
* Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А.
Источник: Knight Frank Research, 2019
[b]Динамика ввода и сделок в Московском регионе, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Предложение. В III квартале 2019 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 166,8 тыс. м2, а совокупный объем ввода за 9 месяцев 2019 г. достиг 552 тыс. м2 качественной складской недвижимости, которые сосредоточены в 19 объектах. Общая площадь введенных в эксплуатацию в 2019 г. объектов на 21% выше аналогичного показателя по итогам 9 месяцев 2018-го. Самым крупным введенным в эксплуатацию объектом в III квартале 2019 г. стал «PNK Парк Валищево», «Лента» (корпус 12) – 70 тыс. м2. Общий объем предложения качественной складской недвижимости в Московском регионе на конец III квартала 2019 г. составляет 15 428 тыс. м2.

[b]Доля вакантных площадей, %[/b]

По итогам 9 месяцев 2019 г. 56%, или 309 тыс. м2, качественной складской недвижимости было введено для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке; 31%, или 172,9 тыс. м2, – объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда; 13%, или 70 тыс. м2 – объекты, реализуемые под заказ по схеме built-to-suit. До конца 2019 г. ожидается ввод в эксплуатацию еще около 200 тыс. м2 складских площадей, которые строятся под клиентов по схеме built-to-suit, что в целом соответствует показателям 2018 г. Несмотря на рост в 2019 г. объемов нового строительства, высокий спрос на складскую недвижимость в Московском регионе, выражающийся в рекордных в 2018–2019 гг. показателях объема сделок за последние 10 лет, доля вакантных площадей продолжает сокращаться. Она снизилась с начала года на 1,4 п. п. и по итогам III квартала 2019 г. составила 2,8%, что в абсолютном выражении эквивалентно 430 тыс. м2. До конца 2019 г. доля вакантных площадей продолжит снижаться и, по оценкам компании Knight Frank, составит 2,5%.

[b]Доля вакантных площадей по направлениям, %[/b]
[b]Распределение введенных в 2019 г. складских комплексов по типу строительства, %[/b]

Наибольший объем свободных площадей по итогам III квартала 2019 г. зафиксирован на юго-западе Московского региона – около 114 тыс. м2, на западе – около 65 тыс. м2 и на севере – около 58 тыс. м2. На северо-востоке отсутствует предложение свободных качественных складских площадей.

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в Московском регионе в I–III кварталах 2019 г.
Название объекта Квартал Общая площадь, м2
Logistics Partners Внуково, стр. 2 II 100 000
Распределительный центр ИКЕА в Есипово II 90 000
«PNK Парк Валищево», корпус 12, «Лента» III 70 000
Распределительный центр Wildberries, очередь 1 I 48 900
Логопарк «Софьино», корпус 3.1 III 41 069
«PNK Парк Новая Рига» I 29 925
«Михайловская слобода», складской комплекс, 3-й корпус I 23 200
Asahi Glass (AGC), склад III 22 000
Источник: Knight Frank Research, 2019

Спрос. По итогам I–III кварталов 2019 г. совокупный объем сделок складской недвижимости составил 1139 тыс. м2, что на 16% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. Непосредственно в III квартале 2019 г. было арендовано и куплено около 288 тыс. м2 складских площадей. IV квартал исторически является наиболее активным в части сделок на рынке коммерческой недвижимости, в том числе и на рынке складской недвижимости, поэтому прогнозируется, что по итогам 2019 г. объем сделок на рынке качественной складской недвижимости будет на уровне 2018 г., когда он составил более 1,8 млн м2. Наибольший объем сделок по итогам 9 месяцев 2019 г. пришелся на сделки по аренде – около 65%, что составило 745 тыс. м2. Средний размер сделки по аренде – 10,1 тыс. м2. Доля сделок по продаже готовых зданий за I–III кварталы 2019 г. составила 17%, что в абсолютном выражении эквивалентно 191 тыс. м2. Доля сделок по схеме built-to-suit по итогам 9 месяцев 2019 г. составила 18% от общего объема, что в абсолютном выражении равно 203 тыс. м2.

Самой крупной сделкой формата built-to-suit стала сделка по аренде компании «ВкусВилл» – 108 тыс. м2 в складском комплексе «PNK Парк Вешки». В целом наблюдается снижение доли сделок на первичном рынке в сторону вторичного рынка, что связано, в том числе, с сокращением объемов нового строительства: с 2015 г. доля сделок на первичном рынке аренды снизилась более чем на 20 п. п. и по итогам III квартала 2019 г. составляет 46%. При этом доля сделок спекулятивной аренды на первичном рынке снизилась на 20 п. п. – до 44% от всего объема сделок на первичном рынке. Спрос на первичном рынке смещается в пользу складов, которые строятся под клиента по схеме built-to-suit, и в пользу складов на собственных земельных участках, строительство которых ведется по схеме генерального подряда.

[b]Распределение сделок по типу, I–III кварталы 2019 г., %[/b]
[b]Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей, I–III кварталы 2019 г., %[/b]
Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона
в период I–III квартал 2019 г.
Квартал Арендатор Сфера деятельности компании Объект Общая площадь, м2 Тип сделки
II «ВкусВилл» Розничная торговля «PNK Парк Вешки» 108 064 built-to-suit аренда
I «Мистраль» Производство «PNK Парк Коледино» 53 500 Продажа
I «Почта России» Транспорт, и логистика «Внуково - 2» 50 000 Продажа
III ПТИ Производство «Маревен Фуд» 45 767 Продажа
II «Яндекс Маркет» Онлайн-торговля Софьино/АТ-Недвижимость 39 131 Аренда
I «Спортмастер» Розничная торговля ИП «Холмогоры» 35 044 Аренда
III КСЭ Транспорт, и логистика Томилино Девелопмент 32 611 Аренда
Источник: Knight Frank Research, 2019

Наиболее востребованными направлениями Московского региона по итогам 9 месяцев 2019 г. стали южное и северное, на которые пришлось почти 55% от всего объема сделок (38% и 16% соответственно). На юго-западном направлении было арендовано/куплено 11% от всего объема сделок. Наибольшую долю в структуре спроса по итогам I–III кварталов 2019 г. занимает сегмент розничной торговли, на который пришлась треть заключенных в указанный период сделок. Наряду со сделкой компании «ВкусВилл» здесь стоит выделить сделку по аренде 35 тыс. м2 компанией «Спортмастер» в индустриальном парке «Холмогоры».

Второе и третье места занимают компании-производители, а также логистические и транспортные компании, чья доля в общем объеме сделок составляет по 26%. Среди компаний сектора логистики следует выделить аренду компанией «Курьер Сервис Экспресс» 32 тыс. м2 в складском комплексе в Томилино. Активны на рынке и компании сектора online-торговли, что подтверждается сделкой аренды почти 40 тыс. м2 компанией «Яндекс Маркет» в СК «Софьино», которая прошла при непосредственном участии специалистов компании Knight Frank.

Коммерческие условия. В III квартале 2019 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды продолжила свой рост, который отмечается с начала 2019 г., и по итогам 9 месяцев выросла до 3800 руб./м2/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Наибольшая запрашиваемая ставка аренды в III квартале 2019 г. зафиксирована на юго-западном направлении Московского региона – 4200 руб./м2/год triple net, далее идут западное и северо-западное направления, где запрашиваемая ставка аренды составляет 4000 руб./м2/год triple net. Самая минимальная запрашиваемая ставка аренды зафиксирована на юго-восточном направлении – 3400 руб./м2/год triple net.

[b]Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды и доля вакантных площадей по направлениям Московского региона[/b]

Прогноз. Исходя из заявленных к вводу проектов, до конца 2019 г. (в IV квартале) на рынке складской недвижимости должно быть введено около 350 тыс. м2, совокупный объем по году составит более 900 тыс. м2. Самый крупный заявленный объект – «Северная звезда», площадь которого составляет 140 тыс. м2, будет введен для компании Leroy Merlin в «PNK Парк Белый Раст». При этом в 2020 г. ожидается снижение темпов ввода новых складских площадей до 500–600 тыс. м2. К концу 2019 г. доля вакантных площадей продолжит свое снижение и составит 2,5%. В 2020 г. на фоне невысоких объемов нового строительства доля вакантных площадей будет иметь минимальные значения.

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу до конца 2019 г.
Название объекта Девелопер Общая площадь, м2
РЦ «Северная звезда», Leroy Merlin PNK Group 140 000
Распределительный центр Wildberries, 2-я очередь «А Плюс Девелопмент» 53 000
«Михайловская слобода», складской комплекс, 4-й корпус ООО «Меридиан» 23 489
Источник: Knight Frank Research, 2019

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды к концу 2019 г. продолжит свой рост и по итогам года достигнет значения 3850 руб./м2/год. На рост ставки аренды влияют несколько факторов, среди которых стоит выделить высокий спрос на качественные складские объекты, а также увеличение стоимости строительства, которое отмечается с начала 2019 г. В 2020 г. рост ставки продолжится, однако он будет незначительным и по прогнозам составит 3900–4000 руб./м2/год.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, совокупный объем сделок к концу 2019 г. составит около 1,9 млн м2. При этом основная доля в структуре спроса будет сохранена у розничной торговли.