Рынок складской недвижимости классов А и B в первом полугодии

Но один из сегментов коммерческой недвижимости выйдет из кризиса более плавно, чем остальные – это складская недвижимость. Главным драйвером его восстановления становится сегмент интернет-торговли.

Своё видение перспектив рынка представило агентство S.A. Ricci – многопрофильная консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости России, оказывающая агентские (брокерские) и консалтинговые услуги по аренде и продаже помещений.

Состояние рынка

По состоянию на июнь 2020 г. ставки аренды качественной складской недвижимости в Московском регионе стабильны и остаются на уровне начала года – 4200 и 3900 руб./м²/год для классов А и В, соответственно. Динамика показателя во второй половине года будет зависеть от темпов восстановления бизнеса и выхода из кризиса.

По предварительным данным на середину июня 2020 г. в Московском регионе было завершено строительство 344 тыс. м² качественной складской недвижимости. И них во втором квартале 2020 г. ввод в эксплуатацию таких объектов составил 130 тыс. м². Общий же объём предложения достиг 14 млн м². По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель завершенного строительства снизился на 25%.

Прогнозы состояния рынка складской недвижимости

Из-за пандемии мы снизили наш прогноз итогового показателя ввода к концу 2020. На данный момент мы полагаем, что к концу 2020 года он достигнет порядка 600 тыс. м², в то время как до пандемии прогноз составлял 800–900 тыс. м². Основным ограничителем для девелоперов станет неопределенность и возможная невостребованность складских площадей на фоне замедлившейся экономической активности компаний и, как результат, рост вакантных вакансии.

Прогноз ввода новых объектов формируется исходя из заявлений девелоперов о планируемом завершении строительства как коммерческих, так и объектов Built-to-Suit (BTS). При этом, если и происходит коррекция по вводу, то обычно это случается из-за замораживания именно коммерческих объемов, в то время как объекты BTS продолжают строиться.

Для одних компаний пандемия стала предпосылкой сокращения складских объёмов, для других, напротив, породила спрос. В частности, компании сегмента e-commerce (Wildberries, Озон, Утконос и др.) показали рост, значительно превышающий их ожидания. Такие компании буквально бросились на рынок в поисках подходящих объектов, в том числе стали заказывать гораздо больше объемов BTS, чем ожидалось. «Быстрые сделки» BTS и высокие темпы строительства таких объектов могут в конечном итоге скорректировать годовой показатель ввода в большую сторону от прогнозных значений.

Бум e-commerce

Как показывает опыт других стран, после эпидемии люди продолжают избегать общественных мест, даже когда ограничения снимаются. Для вируса ещё не найдена вакцина (рекламируемый в СМИ «Спутник V» (Гам-КОВИД-Вак) на середину августа не прошёл полноценный цикл второго из трёх этапов. Поэтому большинство людей продолжают сохранять осторожность и остаются дома. Именно поэтому доставка товаров на дом останется в приоритете и, возможно, станет постоянным трендом войдя в обывательскую привычку. Это сможет привести к частичному объединению складской и торговой недвижимости, а через какое-то время после окончания кризиса мы можем увидеть на рынке новые для нашей страны гибридные форматы индустриальной недвижимости.

Развитие рынка логистических услуг и постаматов

Как отмечалось ранее, в кризис пандемии многие компании перешли на доставку товаров «до двери», но большинство из них делали это через посредников: специализированные службы и операторов 3PL. Некоторые из них, в свою очередь, также получили бум в развитии своего бизнеса из-за увеличившегося потока клиентов. В связи с этим, высока вероятность того, что рынок постаматов тоже покажет рост развития.

Перераспределения спроса на складские площади

За период пандемии спрос действительно перераспределился в сторону увеличения доли со стороны компаний e-commerce. Ведь такая модель бизнеса требует больших складских площадей как собственно под хранение товаров, так и под создание на складах специальных зон подборки и комплектации отгружаемых заказов. В том числе, выросло число компаний, увеличивающих долю продаж через интернет и доставку «до двери». В этой связи на текущий момент, трудно ожидать какого-то катастрофического снижения спроса.

Таким образом, несмотря на беспрецедентное замедление экономики в период пандемии и ранее предрекаемые катастрофические последствия для деловой активности, в том числе для рынка недвижимости, состояние рынка складской недвижимости вселяет оптимизм. Если падание спроса и будет иметь место по итогам третьего квартала 2020 года, есть основания полагать, что он быстро восстановится.