Спад на рынке складской недвижимости достигает максимума

Анализ строительства складских помещений за 2016 г.

По предварительным итогам, с начала прошлого года объем введенных в эксплуатацию складских помещений составил 510 тыс. м2. По сравнению с 2015 г. (800 тыс. м2) этот показатель в 2016 г. ниже на 36,2 %, что в абсолютном выражении составляет 290 тыс. м2. По данным компании S.A.Ricci, это самый низкий уровень ввода новых складских площадей за последние 5 лет начиная с 2012 г.

Предложение. В 2016 г. наиболее рациональной и распространенной стратегией стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента (built-to-suit). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове – 17 тыс. м2, СК «Южные Врата» (Leroy) – 90 тыс. м2 и «PNK – Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) – 50 тыс. м2.

Динамика прироста нового предложения складских площадей

Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 г., распределился между тремя направлениями: юг, восток и север. По предварительным итогам, самым активным направлением по вводу стало южное направление – здесь было построено 165 тыс. м2. На севере прирост предложения в 2016 г. составил 152 тыс. м2. На восточном направлении объем нового предложения составил 75 тыс. м2. Следует отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit (90 и 50 тыс. м2 соответственно).

Структура прироста предложения по направлениям

В настоящее время идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 г. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два таких крупных складских комплекса как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 тыс. м2, а строится еще 60 тыс. м2. Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 г. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 тыс. м2 складских помещений. В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 тыс. м2.

Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2016 г.
Объект Шоссе, км от МКАД Площадь, м2 Класс Девелопер Квартал
«Южные Врата» (Leroy Merlin) BTS Каширское, 30 90 000 А Radius Group III
«Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) BTS Рогачевское, 25 50 000 А PNK Group III
«ПНК – Северное Шереметьево» (корп. 6) Рогачевское, 25 47 000 А PNK Group III
«Валищево» (корп. 4) Симферопольское, 32 34 000 А PNK Group III
ИП «Север-1» (6 и 7 очередь) Дмитровское, 27 31 000 А «Логопарк Девелопмент» III
СК «Бритово» Новорязанское, 30 20 000 А ССТ II
Складской комплекс (BTS) Горьковское 17 000 B Step I
По данным компании S.A. Ricci

В 2016 г. реализована знаковая сделка для рынка складской недвижимости: один из крупнейших девелоперов – Radius Group подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве складского и логистического комплекса площадью свыше 138 тыс. м2 в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет крупнейшим в Европе зданием такого типа, построенным для одной компании. Инвестиции в проект составят около 6 млрд. руб.

По предварительным итогам в 2016 г., доля складов класса А в совокупном объеме нового предложения составила 96 %, а класса B – 4 %, что в абсолютно выражении составляет 419 тыс. м2 и 17 тыс. м2 соответственно. В условиях высокой вакансии девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.

Примеры значимых сделок, совершенных в 2016 г.
Клиент Направление км от МКАД Объект Класс Площадь сделки, тыс. м2 Тип сделки
О’кей Ленинградское 27 Логопарк Север-2 А 59,6 Аренда
Hoff Каширское 12 Северное Домодедово А 50,0 Аренда
Faberlic Каширское 12 Северное Домодедово, ПЛК А 46,0 Аренда
Castorama Симферопольское 50 PNK-Чехов 3 А 42,4 Аренда
BMW Киевское 50 PNK-Бекасово A 34,3 Аренда
По данным компании S.A. Ricci

Спрос. С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн. м2, что на 15 % меньше по сравнению с 2015 г. (1,3 млн. м2) и в абсолютном выражении составляет 200 тыс. м2.

Наиболее привлекательным для арендаторов продолжает оставаться южная часть Московского региона. На южное направление пришлось 47 % общего объема реализованных сделок, что в абсолютном выражении составляет 466 тыс. м2. На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20 % (195 тыс. м2), а на юго-западном направлении – 10 % (101 тыс. м2). На севере Московского региона объем сделок составляет 15 % (143 тыс.  м2). Западное и восточное направления пользуются наименьшим спросом – всего 1 % общего объема на каждое.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды, руб./м[sup]2[/sup]/год (triple net)

Вакантность. Уровень вакантности на конец 2016 г. в среднем по рынку составляет 8,2 %, что эквивалентно 921 тыс. м2 свободных площадей. Этот показатель снизился на 0,8 пунктов с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.

Ставки. Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.

Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса А составляют 3 900 руб./м2 в год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб./м2 в год.

Складская недвижимость Москвы. Итоги 2016 года
Складская недвижимость Москвы. Итоги 2016 года

Общий объем предложения качественных складских объектов класса А и В на рынке Московского региона на конец 2016 г. составил 12 742 тыс. м2: класс А – 10  315 тыс. м2, класс В – 2427 тыс. м2. 720 тыс. м2 складских площадей класса А было введено на рынок Московского региона в 2016 г.

Складская недвижимость России. Итоги 2016 года
Складская недвижимость России. Итоги 2016 года

За 2016 г. рынок качественной складской недвижимости в России пополнился на 1378 тыс. м2, из которых в Московском регионе было построено и введено в эксплуатацию 720 тыс. м2, в Санкт-Петербурге — 189 тыс. м2, в регионах России — 469 тыс. м2.

Комплекс «Шахово»: оптимальная организация складского пространства
Комплекс «Шахово»: оптимальная организация складского пространства

В городском округе Домодедово Московской области, в тихой деревушке Шахово с невероятно удобной транспортной логистикой появился инновационный склад, спроектированный и построенный в духе времени, где каждый квадратный метр площади спланирован так, чтобы максимально сократить затраты на хранение.

Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года (Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза)
Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года
Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза
Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 году (IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?»)
Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 году
IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?»