Складская недвижимость Москвы. Итоги 2016 года

Предложение. Общий объем предложения качественных складских объектов класса А и В на рынке Московского региона на конец 2016 г. составил 12 742 тыс. м²: класс А – 10  315 тыс. м², класс В – 2427 тыс. м². 720 тыс. м² складских площадей класса А было введено на рынок Московского региона в 2016 г.

Наибольшее количество объектов было построено на расстоянии 30–45 км от МКАД (44%). Также следует отметить, что 72% общего объема введенных складских площадей располагается на южных направлениях Московского региона.

Крупнейшим объектом, введенным в эксплуатацию в 2016 г., стал корпус 8 в логистическом парке «PNK-Валищево». Вторым по величине объектом стал крупнейший распределительный центр компании Leroy Merlin в Европе, введенный в эксплуатацию в рамках индустриального парка «Южные Врата».

Спрос. В связи с тем, что московский рынок складской недвижимости на протяжении 2016 г. характеризовался высоким предложением готовых к въезду объектов, мы наблюдали преобладание сделок по аренде и покупке готовых объектов. При этом наибольшее количество сделок в 2016 г. (72% общего количества) было заключено в южных направлениях Московского региона. 49% общего объема сделок аренды и покупки в Московском регионе пришлось на IV кв. 2016 г.

По итогам 2016 г. 51% спроса на складские объекты в Московском регионе сформировали ритейлеры: операторы продуктовых сетей, представители сегмента электроники и техники. Крупнейшей сделкой стало заключение договора между продуктовым ритейлером «Ашан Ритейл Россия» и девелоперской компанией Radius Group на строительство распределительного центра площадью более 138 тыс. м² в районе индустриального парка «Южные Врата». Многие ритейлеры арендуют складские помещения для развития популярного в последнее время формата электронной коммерции. Например, онлайн-ритейлер WildBerries расширился на 46 000 м² в рамках складского комплекса «Подольск».

Второе место в структуре спроса занимает сегмент логистических компаний, которые арендуют складские площади как для собственных нужд, так и для ведения операционной деятельности клиентов. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала аренда компанией SLG 59 760 м² в рамках складского комплекса «PNK-Чехов 2».

Вакантные площади. Доля вакантных площадей в Московском регионе на конец 2016 г. составила 10,8% или 1 376 м². В период с I по III кв. 2016 г. доля вакантных площадей увеличивалась и в III кв. достигла уровня 11,2%, однако в IV кв. 2016 г. ситуация изменилась, и доля вакантных площадей снизилась до 10,8%.

Ставки аренды. На конец 2016 г. cредняя запрашиваемая ставка аренды на вакантные площади в классе А составила 3800–4000 руб./м²/год за стандартный сухой склад, в классе В – 3000–3500 руб./м²/год. Однако в текущих условиях высокого предложения девелоперы готовы идти на дополнительные уступки и помимо ставок арендной платы предлагают потенциальным арендаторам увеличенные арендные каникулы, фиксированную индексацию, льготные условия по депозиту и другие инструменты коррекции арендного потока. По сравнению с показателем 2015 г. цена продажи готовых складов для конечных пользователей снизилась и на конец 2016 г. составила 35 000–40 000 руб./м².

Тенденции и прогнозы. На протяжении всего 2016 г. мы наблюдали стабилизацию российской экономики: укрепление курса национальной валюты от 74,9 руб./долл. США в I кв. до 64,6 руб./долл. США в IV кв. 2016 г., снижение уровня годовой инфляции до 5,4%, снижение ключевой ставки и ставки рефинансирования до 10%. По оценке экспертов Colliers International, в 2017 г. российская экономика продолжит стабилизироваться, что положительно повлияет на рынок складской и индустриальной недвижимости. Прежде всего положительные тенденции закрепят стабильно высокий спрос потенциальных арендаторов и покупателей.

В 2017 г. уровень поглощения складской недвижимости в Московском регионе превысит показатель 2016 г. При этом в структуре спроса существенных изменений не произойдет, сегмент ритейла будет продолжать доминировать, инвестируя как в аренду готовых складов, так и в строительство новых для собственных нужд.

Начиная с IV кв. 2015 г. запрашиваемая ставка аренды на складские площади класса А находится в диапазоне 3800–4000 руб./м²/год. Запрашиваемая ставка аренды на складские помещения класса А в 2017 г. будет находиться в диапазоне 3800–4000 руб./м²/год.

Новое строительство в Московском регионе в 2017 г. не превысит 550–600 тыс. м² качественных складских объектов. Низкий уровень нового строительства обусловлен тем, что девелоперы прежде всего стараются реализовать существующие площади. В связи с прогнозируемым объемом ввода доля вакантных площадей в Московском регионе будет постепенно снижаться, и к концу 2017 г. зафиксируется на уровне 9–9,5%.