Рынок складской недвижимости Москвы и московского региона в 2020 году. Итог

Константин Фомиченко
Региональный директор, Директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ

Инфографика: Knight Frank LLP, «Склад и Техника»

В 2020 году мы с вами стали свидетелями беспрецедентного спроса на складскую недвижимость и зафиксировали рекордный объём сделок за всю историю. Высокие объемы поглощения сохранятся в ближайшие 3–5 лет благодаря резкому росту спроса со стороны игроков рынка e-commerсe и смежных сегментов.

Предложение

По итогам 2020 г. рынок складской недвижимости Московского региона прирос на 837 тыс. м², что на 14% ниже аналогичного показателя 2019 года, когда объем нового ввода составил 978 тыс. м². Основным фактором снижения нового строительства в 2020 году стало распространение пандемии COVID-19 в России, что привело к переносу ряда проектов на 2021 год.

Общий объём качественной складской недвижимости в столичном регионе в 2020 году достиг 16 041 тыс. м². По итогам 2020 года наибольшая доля в структуре ввода сохранилась у объектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 48%, или чуть более 401 тыс. м².

Индикаторы рынка
Годы	2019	2020
Общий объем качественного предложения, тыс. м²	15 205	16 041
Введено в эксплуатацию, тыс. м²	978	837
Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м²	1566	2129
в том числе сделки по аренде и покупке в готовых объектах	1362	1069
сделки по строительству новых объектов	203	1060
Доля свободных площадей, %	2,7	2,3
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м²/год*	3900	4050
Диапазон операционных платежей, руб./м²/год без НДС**	900–1300	900–1300
Диапазон средней запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м² без НДС	33 000–40 000	35 000–42 000
* Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учёта НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. ** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А.

Одним из крупнейших объектов данного типа стал распределительный центр «Глобус», общая площадь которого составляет 67 тыс. м².

Доля объектов, реализованных для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке, составила 37%, что в абсолютных значениях составляет 307 тыс. м².

[b]Динамика ввода и сделок в Московском регионе[/b]

Доля спекулятивных объектов в совокупном объеме ввода снизилась на 9 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года, когда на спекулятивные проекты пришлось 46%. Крупнейшим объектом стала 3-я очередь логистического центра «Внуково-2» площадью 64,5 тыс. м². Также стоит отметить ввод спекулятивного корпуса в «PNK Парк Жуковский» площадью более 39 тыс. м².

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского региона
Год	Квартал	Название объекта	Девелопер/Собственник	Общая площадь, м²
2020	I	РЦ Wildberries (2-я/3-я очереди)	Wildberries	92 000
2020	III	РЦ «Глобус»	«Глобус»	67 000
2020	IV	«Внуково 2», 3-я очередь	Logistics Partners	64 500
2020	III	Коломенский завод	PNK Group	47 000
2020	II	Логопарк «Софьино», корпус 3.2	«Логопарк Менеджмент»	49 615
2020	I	РЦ «Верный»	PLT	44 444
2020	IV	РЦ «Перекресток»	Ориентир	43 488
2020	I	Логопарк «Быково», корпус Р	«Логопарк Менеджмент»	42 894
2020	IV	Marvel Logistics	PNK Group	40 578

15% от общего объема ввода 2020 года, или чуть более 128 тыс. м, пришлось на объекты, построенные по схеме built to suit. Одним крупнейших объектов built to suit стал распределительный центр «Перекресток» общей площадью чуть более 43 тыс. м² в логопарке «Ориентир Север-4».

55%, или 459 тыс. м², от общего объема ввода сконцентрировано на расстоянии 15–30 км от МКАД. Четверть объектов нового предложения, что в абсолютных значениях составляет 206 тыс. м², было реализовано на расстоянии 30–45 км от МКАД.

[b]Распределение введённых в 2020 г., складских комплексов по типу строительства[/b]

[b]Доля вакантных площадей по направлениям[/b]

Таким образом, наибольший объём качественного предложения складской недвижимости в Московском регионе представлен в зоне 15–30 км от МКАД – более 5 млн м².

По итогам 2020 года доля вакантных площадей в столичном регионе составила 2,3%, что на 0,4 п. п. ниже итогового показателя 2019 года. В абсолютном выражении объём свободного предложения составил 363 тыс. м².

В 2020 году наибольший объём вакантных площадей в абсолютных значениях зафиксирован на юго-восточном направлении – чуть более 95 тыс. м², или 4,1% от общего объема предложения на данном направлении. Значительный объем свободного предложения связан с единовременным выходом на рынок 39 тыс. м² в новом корпусе «PNK Парк Жуковский».

Наименьший объём свободных складских площадей в абсолютных значениях отмечается на юго-западе Московского региона – 17 тыс. м², или 1,1% от общего объема предложения на данном направлении.

Наибольшее снижение доли вакантных площадей зафиксировано на востоке – 3,9 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года. Такое снижение обусловлено в том числе уходом с рынка 13 тыс. м² в производственно-складском комплексе «Атлант-Парк».

[b]Распределение общего объёма качественной складской недвижимости по расстоянию до МКАД[/b]

Спрос

По итогам 2020 года в Московском регионе был заключен рекордный объём сделок – 2129 тыс. м².

Это наибольший показатель за всю историю наблюдения за рынком. Несмотря на замедление деловой активности в конце I квартала 2020 года на фоне распространения COVID-19, во II полугодии мы наблюдали заключение крупнейших складских сделок. Таким образом, пандемия позволила ускориться крупнейшим игрокам online-торговли и продуктового ритейла.

Наибольший объём сделок был заключен на южном направлении Московского региона – 36% от совокупного поглощения, что в абсолютных значениях составляет 706 тыс. м². Крупнейшей сделкой на юге стала аренда по схеме built to suit компанией «ВсеИнструменты.ру» 182 тыс. м² в «PNK Парк Домодедово».

На втором месте в структуре спроса по направлению расположился Юго-Восток. На него пришлось 17% от общего объёма сделок, или 336 тыс. м².

[b]Распределение сделок по аренде/покупке по направлению в 2020 г.[/b]

Здесь стоит отметить, что online-оператор «Яндекс.Маркет» заключил 2 сделки в складском комплексе «Софьино» общей площадью чуть более 89 тыс. м².

На западном направлении столичного региона было заключено 15%, или 296 тыс. м². Ключевой сделкой на западе стала аренда по схеме BTS компанией Ozon 154 тыс. м² в складском комплексе «Ориентир Запад». Спрос на другие направления в Московском регионе находится в диапазоне 3–8%.

По итогам 2020 года наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от совокупного объема сделок в Московском регионе, что в абсолютных значениях составляет 852 тыс. м². Доля сделок по спекулятивной аренде в 2020 году снизилась на 35 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года, когда на спекулятивную аренду пришлось 75% от общего спроса. Одной из крупнейших сделок, кстати, стала аренда компанией «Яндекс.Маркет» 40 тыс. м² в уже упомянутом складском комплексе «Софьино».

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в 2021 г.
Название объекта	Девелопер	Общая площадь, м²
«ВсеИнструменты.ру»	PNK Group	182 000
Распределительный центр	Ozon Ориентир	154 029
Распределительный центр X5 Retail Group	X5 Retail Group	89 384
Индустриальный парк «Холмогоры»	Русич	88 708
Склад Bosch Siemens	«Логопарк Менеджмент»	58 790
Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь	Wildberries	53 000
ПСК «Атлант-Парк», корпус 33	ПСК «Атлант-Парк»	49 980
Склад «Яндекс.Маркет»	«Логопарк Менеджмент»	49 615
Индустриальный парк «Южные Врата»	Radius Group	43 098

По итогам года в Московском регионе сохранился рост сделок, заключенных по схеме built to suit с последующей арендой. На подобный тип сделок по итогам 2020 года пришлось 39% от общего объёма сделок. Годовой рост спроса на сделки, заключенные по схеме built to suit с последующей арендой, составил 31 п. п. Помимо крупнейших сделок, заключённых основными игроками online-торговли, здесь стоит отметить аренду компанией X5 Retail Group на Новорижском шоссе площадью 89 тыс. м².

11% от общего объёма сделок, или 221 тыс. м², пришлось на сделки, заключенные по схеме built to suit для строительства собственного объекта. Одной из ключевых сделок данного типа стала покупка компанией IDS Borjomi Russia 45 тыс. м² в «PNK Парк Северное Шереметьево».

По итогам 2020 года совокупный объём сделок, заключённых на первичном рынке, составил 61% от общего объёма сделок в Московском регионе, или 1308 тыс. м². На вторичный рынок пришлось 39% от общего поглощения, что в абсолютных значениях составляет 821 тыс. м².

По итогам 2020 года лидерство сохранил сегмент online-торговли: на него пришлось 35% от общего объёма сделок в Московском регионе, что в абсолютных значениях составляет 752 тыс. м². Треть сделок среди игроков online-торговли была заключена компанией «ВсеИнструменты.ру»: в течение года ими было арендовано 241 тыс. м².

[b]Распределение сделок по типу в 2020 г.[/b]

[b]Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей в 2020 г.[/b]

Кроме того, активность проявляла компания Ozon: она заключила суммарно 171 тыс. м².

Доля розничной торговли в общем объёме сделок по итогам 2020 года снизилась на 3 п. п. по сравнению с аналогичным показателем 2019 года и составила 23%, или 481 тыс. м². Основным потребителем складских площадей в Московском регионе со стороны розничных игроков выступила компания X5 Retail Group.

Третье место в структуре спроса заняли производственные компании, объём сделок в которых по итогам года «PNK Парк Валищево» составил 17% от совокупного поглощения, что в абсолютных значениях составляет 359 тыс. м². Крупнейшей в данном сегменте стала сделка, заключенная по схеме built to suit с последующей арендой компанией Bosch Siemens площадью 58 тыс. м².

Коммерческие условия

По итогам 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости в Московском регионе составила 4050 руб./м²/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 4% по сравнению с итоговым показателем 2019 года.

Самый высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды зафиксирован на юго-западном направлении столичного региона. По итогам года она составила 4350 руб./м²/год triple net. Подобный высокий уровень ставки связан с тем, что основное свободное предложение сформировано площадями в непосредственной близости от МКАД в районе Саларьево, где запрашиваемая ставка аренды достигает 6000 руб./м²/год triple net.

[b]Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./м[sup]2[/sup]/год (triple net)[/b]

Наименьший уровень запрашиваемой ставки аренды отмечается на восточном направлении Московского региона – 3400 руб./м²/год triple net.

Стоит отметить, что представленные ставки аренды – запрашиваемые. При согласовании условий аренды иногда возможен пересмотр ставок в меньшую сторону в среднем на 5%, что сильно зависит от комплекса условий арендного контракта.

Помимо значительной разницы в запрашиваемых ставках аренды относительно направления Московского региона, на рынке наблюдается расхождение ставок аренды в зависимости от удаленности от МКАД. Так, запрашиваемая ставка аренды в непосредственной близости от МКАД варьируется от 4500 до 6000 руб./м²/год triple net. По мере удаленности от кольцевой дороги, на расстоянии до 30 км, запрашиваемая ставка аренды может снижаться до 25–40%.

Уровень операционных расходов остался неизменным с 2019 года и находился в диапазоне 900–1300 руб./м²/год без учёта НДС к концу 2020 году.

[b]Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./м[sup]2[/sup]/год (triple net)[/b]

Прогноз

Аналитики Knight Frank, прогнозируют в 2021 г. ввод качественной складской недвижимости в Московском регионе на уровне 1,25–1,3 млн. м², что на 25–30% выше значений нового строительства 2018–2020 гг.

Рекордный объём спроса, который был зафиксирован в 2020 году, повторится в наступающем 2021 и будет на уровне 2,2–2,3 млн. м². Ожидаемый стабильно высокий спрос на складскую недвижимость сохранится даже на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов. Но и доля вакантных площадей также будет находиться в дельте 2,3–2,5%.

Сохранение низкого уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе, а также увеличение стоимости нового строительства, приведут в 2021 году к росту ставки до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит уже 4200 – 4250 руб./м²/год triple net.