Рынок складской недвижимости Москвы в III квартале 2020 г.

Индикаторы рынка

В I–III кварталах 2020 г. наблюдался активный ввод собственных складских объектов. По итогам III квартала доля объектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда, увеличилась на 38 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 г. и составила 58%, что в абсолютном значении составляет 344 тыс. м². Одним из крупнейших объектов данного типа стал распределительный центр продуктового ритейлера «Глобус» общей площадью 60 тыс. м².

По итогам девяти месяцев 2020 г. 34% от общего объема нового строительства, или 203 тыс. м², пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Доля спекулятивных проектов снизилась на 12 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 г., когда доля спекулятивных объектов составляла 46%. Крупнейшим объектом стал корпус 3,2 в логопарке «Софьино» площадью более 49 тыс. м². Также стоит отметить ввод 16-го и 17-го корпусов «Сынково» общей площадью чуть более 24 тыс. м².

Наибольший объем нового ввода сконцентрирован на расстоянии 15–30 км от МКАД – 51% от общего объема ввода, что в абсолютных значениях составляет 299 тыс. м². На расстоянии 30–45 км от МКАД было реализовано 21%, или 122 тыс. м².

Общий объем складской недвижимости на расстоянии до 30 км от МКАД достиг 11 млн м², подобная концентрация объектов объясняется высоким спросом со стороны клиентов на такие проекты.

В III квартале 2020 г. сохранился тренд на снижение доли вакантных площадей в Московском регионе. По итогам девяти месяцев 2020 г. она составила 2,2%, или 346 тыс. м². Помимо высокого спроса на складские площади, уменьшению доли вакантных площадей также способствует строительство собственных объектов. Специалисты компании Knight Frank ожидают сохранение низкого уровня свободных лотов на рынке, и по итогам 2020 года доля вакантных площадей составит 2,1–2,2%.

По итогам III квартала 2020 г. на северо-восточном направлении Московского региона отмечено наибольшее предложение свободных площадей в абсолютном значении  – чуть более 72 тыс. м², или 8,6% от общего объема предложения на данном направлении. Объем свободных складских блоков на северо-востоке увеличился в 1,5 раза по сравнению с итоговым показателем I полугодия

2020 года. Значительный рост связан с освобождением 55 тыс. м² в индустриальном парке «Холмогоры».

Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на юго-западном направлении Московского региона. По итогам III квартала 2020 г. здесь свободно менее 2 тыс. м² качественных складских площадей, или 0,1% от общего объема предложения на данном направлении.

Константин Фомиченко,
Директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ:

«Мы видим всё больше сделок, заключаемых в формате built-to-suit, что говорит о дефиците свободных площадей и все большей кастомизации запросов клиентов. В таких условиях большую роль для принятия решения играет степень подготовленности земельного участка логистического парка для начала строительства»

Спрос

По итогам III квартала 2020 г. общий объём сделок на рынке складской недвижимости в Московском регионе составил 985 тыс. м², что на 14% ниже аналогичного показателя 2019 г., когда объем спроса составил 1139 тыс. м². Стоит отметить, что в III квартале 2020 г. были заключены крупнейшие за всю историю наблюдения сделки со складской недвижимостью, к примеру аренда по схеме built-to-suit компанией Ozon 130 тыс. м² в складском комплексе «Ориентир Запад», аренда по схеме built-to-suit компанией «ВсеИнструменты.ру» 91 тыс. м² в «PNK Парк Домодедово» с возможностью расширения до 182 тыс. м².

Наибольшее количество сделок было заключено на южном направлении Московского региона – 34% от общего объема сделок, или 328 тыс. м². На западном направлении Московского региона прошло 27% от всего объема сделок, или более 255 тыс. м². При этом доля сделок, заключенных на северо-восточном направлении Московского региона, составила 11% от общего объёма спроса. Меньше всего активности отмечается на юго-восточном, восточном и северо-западном направлениях: доля сделок со складской недвижимостью на данных направлениях варьируется от 2 до 4%.

Наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет 394 тыс. м². Крупнейшей спекулятивной сделкой стала аренда компанией Wildberries 46 тыс. м² в логопарке «Raven Russia Пушкино», которая заключена на краткосрочный период. Стоит отметить, что наблюдается снижение доли сделок по спекулятивной аренде. По итогам 2019 г. доля сделок по спекулятивной аренде составляла 75% от совокупного спроса.

При этом на рынке отмечается рост сделок, заключенных по схеме built-to-suit с последующей арендой. По итогам I–III кварталов 2020 г. на подобного типа сделки пришлось 38% от совокупного объема спроса, что на 30 п. п. больше итогового показателя 2019 г., когда она составляла 8% от общего поглощения. Крупнейшие сделки были заключены представителями онлайн-торговли. Так, компания «ВсеИнструменты. ру» арендовала 91 тыс. м² в «PNK Парк Домодедово». Снижение доли спекулятивной аренды и рост доли сделок по схеме built-to-suit обусловлены как невысокой долей вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона, так и наличием особых требований к складским объектам со стороны компаний, представляющих сектор онлайн-торговли и розничного ритейла, которые наиболее активны на рынке в 2020 г.

По итогам 9 месяцев 2020 г. на покупку готовых зданий пришлось 14% от общего объема сделок, или 139 тыс. м². По итогам III квартала 2020 г. лидером в объеме спроса стал сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 43% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет более 425 тыс. м². Основными потребителями складской недвижимости в Московском регионе из этой сферы стали такие компании, как Ozon: по итогам III квартала 2020  г. этой компанией суммарно было заключено более 163 тыс. м², Wildberries: в течение 9 месяцев было совершенно сделок на 120 тыс. м², «ВсеИнструменты.ру» – чуть более 115 тыс.  м².

Второе место в структуре спроса занял сегмент розничной торговли, объем сделок, в котором, по итогам III квартала 2020 г. составил 187 тыс.  м², или 19% от совокупного поглощения. Доля сделок, заключенных представителями розничной торговли, снизилась на 7 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 г., когда она достигла 26%. 15%, или чуть более 151 тыс. м², пришлось на дистрибьюторские компании. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка готового здания компанией «Орион» 34 тыс. м² в «PNK Парк Пушкино».

Коммерческие условия

По итогам III квартала 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона составила 4000 руб./м²/год triple net.

На юго-западе Московского региона сохранился самый высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды – 4605 руб./м²/год triple net. Высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды обусловлен тем, что на юго-западном направлении основной объем свободного предложения формируется лотами со ставкой аренды 5000–6000 руб./м²/год triple net в объектах, которые располагаются недалеко от МКАД.

Наименьший уровень запрашиваемой ставки аренды отмечается на восточном направлении Московского региона – 3200 руб./м²/год triple net. Ставка аренды на востоке снизилась на 6% по сравнению с итоговым показателем 2019 г., когда она достигала 3400 руб./м²/год triple net.

Заметное изменение во средневзвешенной запрашиваемой ставке аренды произошло на юго-восточном направлении. По итогам III квартала ставка аренды на юго-востоке составила 3400 руб./м²/год triple net, снизившись на 6% по сравнению с аналогичным показателем

I полугодия 2020 г., когда она достигла 3600 руб./м²/год triple net. Снижение ставки связано с уходом с рынка качественных складских площадей с запрашиваемой ставкой аренды 3500–4100 руб./м²/год triple net.

По итогам 9 месяцев 2020 г. уровень операционных расходов находился в диапазоне 900–1300 руб./м²/год без учета НДС.

Прогноз

По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 г. общий объем введённой складской недвижимости на рынке Московского региона составит 800–850 тыс. м².

На рынке складской недвижимости наблюдается восстановление деловой активности, снижение которой отмечалось в I квартале на фоне карантина. По итогам 2020 г. общий объём спроса на качественные складские объекты может достигнуть 1200–1300 тыс. м² и кардинальных изменений в структуре спроса не ожидается.

При отсутствии критических внешних факторов и сохранении макроэкономической стабильности к концу 2020 года доля вакантных площадей лишь продолжит снижаться до уровня 2,1–2,2%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 года сохранится на текущем уровне и составит 4000 руб./м²/год triple net. Рынок складской недвижимости на текущий момент – один из самых стабильных сегментов рынка, ставки аренды на котором, благодаря низкому объёму нового строительства и низкой доле вакантных площадей, имеют высокий потенциал роста. Но текущая макроэкономическая неопределенность будет сдерживать значительный рост ставок.