Self storage – cклады индивидуального хранения

Общие выводы

Современные складские комплексы формата self storage, стремясь соответствовать ожиданиям нового потребителя, меняют свой облик на более клиентоориентированный торговый формат и располагаются ближе к потребителю, все чаще – в черте города.

Наибольшее количество складов данного формата в США – 154,7 ед. на 1 млн чел. На втором месте Австралия – 54,5 ед. на 1 млн чел., на третьем Исландия – 18,1 ед. на 1 млн чел. Далее идут Нидерланды (16,7), Великобритания (16,5), Норвегия (13,6), Швеция (13,0 ед. на 1 млн чел.).

В целом, соотношение клиентов складских комплексов формата self storage: 70% – физические лица, 30% – коммерческие компании.

Общие данные

Согласно определению Европейского комитета по стандартизации (European Committee for Standardization) self storage (склад индивидуального хранения) – система хранения, при которой провайдер услуги в соответствии с условиями договора хранения выделяет клиенту для хранения его имущества защищенный изолированный отсек, доступ к которому есть только у клиента.

Отличие складов формата self storage от склада с ответственным хранением заключается в том, что арендодатель (оператор склада) не делает опись имущества и не контролирует его состав или наличие в выделенном боксе. Склады формата self storage используются для хранения самого разнообразного имущества, разрешенного законом и правилами оператора складского комплекса.

Виды разрешенного к хранению имущества

для физических лиц:

• мебель, предметы интерьера;
• детская мебель, коляски;
• спортивный инвентарь (велосипеды, лыжи, санки, снегокаты и т.д.);
• туристическое снаряжение;
• рыболовный и охотничий инвентарь;
• садовый инвентарь и оборудование;
• строительный инструмент и материалы для ремонта;
• автомобильные шины;
• квадроциклы, гидроциклы, лодки и снаряжение, мопеды, мотоциклы;

для юридических лиц:

• оборудование летнего кафе/веранд;
• мебель;
• товарные остатки;
• торговое оборудование;
• сменный интерьер/дизайн;
• оргтехника;
• документы и архив;
• рекламные материалы.

Self storage в США

Первоначальное развитие рынок складских помещений формата self storage получил в Соединенных Штатах Америки после Второй мировой войны. Для девелопмента использовались территории, не подходившие по качественным характеристикам для иных видов использования – участки неправильной формы, расположенные не на первой линии (но с хорошим доступом), участки под линиями электропередачи, в зонах пролегания коммунальных сетей или в зонах отчуждения железных дорог. Такой вид использования земли рассматривался владельцами как временный (до момента появления более выгодных вариантов девелопмента) и не требовал значительных вложений.

Формат получил широкое распространение благодаря росту благосостояния американских семей, и уже в 1972 г. была основана первая национальная компания, специализирующаяся на инвестициях в склады формата self storage – Public Storage, сегодня действующая в форме Real Estate Investment Trust (REIT).

Наиболее крупными игроками на рынке складов формата self storage в США на сегодняшний день являются компании Strategic Storage Trust, Inc., W.P.Carey Inc., Flagship Investment Group, а также такие инвестиционные фонды недвижимости (REIT) как Public Storage, Extra Space Storage, Life Storage (Sovran Self Storage) и CubeSmart. National Storage Affiliates Trust – ассоциация операторов складов формата self storage, которая на сегодняшний день объединила 7 операторов с объектами в 23 штатах.

В силу того что рынок складов формата self storage в США сильно фрагментирован и привлекает множество частных инвесторов, REIT не играют в этом сегменте главную роль. Самый крупный self storage REIT США – Public Storage Inc. – владеет всего 5%-й долей рынка.

Сравнение индексных показателей отрасли с другими секторами рынка недвижимости США свидетельствует о том, что индустрия складов формата self storage в течение последних 20 лет опережала все иные сектора по темпам развития.

Демографические показатели играют ключевую роль в развитии сегмента – так, основными пользователями складов формата self storage в США являются частные лица (76,9%).

Низкая стоимость строительства (по сравнению с другими секторами рынка) и невысокие операционные расходы определяют низкий барьер входа на рынок, что, в свою очередь, создает опасность быстрого насыщения и превышения объемов предложения над спросом. Однако маленькие сроки аренды позволяют владельцам комплексов быстро реагировать на изменение ситуации на рынке и гибко адаптировать арендные ставки, обеспечивая стабильность денежного потока и устойчивость в кризисный период.

Так, за период с 1995 по 2011 гг. объем предложения площадей в комплексах формата self storage в США вырос более чем в два раза – с 308 м² до 674 м² на 1000 чел., при этом доля занятых площадей сохранялась в диапазоне от 82,9% до 89,4%, а ставки аренды увеличились практически в 1,5 раза¹⁾. К концу 2016 г. доля занятых помещений в складах self storage, по оценкам Marcus Millichap, достигла 89,9%.

Self storage в Европе

Значительно меньшее развитие индустрия self storage получила в Европе. На начало 2016 г. в странах Европы насчитывалось 2746 складских объектов формата self storage общей площадью более 7,8 млн м^{2 2)}. По сравнению с 2015 г., число таких складских комплексов увеличилось на 149 ед. или 5,7%.

87% всех объектов формата self storage расположено всего в шести европейских странах. Самый большой рынок – в Великобритании, на долю которой приходится 40% общего числа комплексов и 45% общего объема площадей. Также значительные объемы предложения складов этого формата представлены во Франции, Нидерландах, Испании, Германии и Швеции.

Обеспеченность площадями формата self storage в Европе составляет 16 м² на 1000 чел., что на порядок меньше показателей признанных наиболее развитыми рынков США и Австралии – 850 м² и 170 м² на 1000 чел. соответственно. В основе таких расхождений лежат фундаментальные различия в масштабах и стоимости земли в этих странах, что определяет значительно более низкие издержки девелоперов на создание подобных комплексов.

По данным операторов, опрошенных в марте 2016 г.³⁾, средняя ставка аренды складов формата self storage по европейским странам составляла 255 евро/м²/год. Максимальные ставки достигали 562 и 661 евро/м²/год в Великобритании и Швейцарии соответственно.

Self storage в Великобритании

По оценкам Self Storage Association UK, в I кв. 2016 г. в Великобритании насчитывалось 1077 складских комплексов формата self storage, включая комплексы, предоставляющие услуги контейнерного хранения. Объем площадей складских объектов в формате self storage к I кв. 2016 г. достиг 3493 тыс. м^{2 4)}. Прирост площадей в 2015 г. в сегменте составил 176 тыс. м², в 2014 г. – 121 тыс. м².

Обеспеченность площадями формата self storage в I кв. 2016  г. находилась на уровне 54 м² на 1000 чел. Доходность (первичная ставка капитализации), по данным одного из крупнейших операторов, находилась на уровне 6,5% ⁵⁾. Оборот индустрии за 2015 г. оценивался в 440 млн. ф. ст.

Всего на сегодняшний день на рынке Великобритании действуют около 490 операторов складов формата self storage. К наиболее крупным операторам относятся Safestore, Big Yellow, Lok’nStore Self Storage, Storage King. Более трети всех комплексов формата self storage находится под управлением крупного (10 и более владений) оператора. Из расчета общей площади и выручки этих комплексов на долю профессиональных операторов складов приходится около 50% рынка.

Площадь склада формата self storage в среднем составляет 4 тыс. м² и состоит из 647 индивидуальных отсеков средней площадью 6,3 м². При том что на рынке присутствуют самые разные по площади объекты от 450 до 8500 м², размер большинства комплексов располагает площадями в диапазоне от 2800 до 5100 м².

Однако, оценивая состояние отрасли на сегодняшний день, многие эксперты считают, что индустрия складов формата self storage в Великобритании все еще находится в «младенческом возрасте» развития.

Self storage в Нидерландах

Первые складские комплексы формата self storage появились в Нидерландах в начале 2000-х гг. с приходом на рынок крупных американских операторов – Shurgard и Devon Self Storage. В I кв. 2016 г. объем предложения складов формата self storage в Нидерландах составлял 849 тыс. м², представленных в 284 складских комплексах.

Обеспеченность площадями этого формата эквивалентна 50 м² на 1000 чел. Средний размер арендуемых площадей – от 4 до 6 м². Крупнейший оператор складов self storage в Нидерландах – Shurgard – предлагает индивидуальные отсеки для хранения площадью от 1 до 30 м². Средняя продолжительность аренды – 9–12 мес.

Средняя ставка аренды в I кв. 2016 г. приближалась к уровню 190 евро за 1 м² в год. Доля занятых площадей увеличилась до 82%, превысив среднеевропейский показатель 80%.

Self storage в Германии

В I кв. 2016 г. объем предложения площадей формата self storage в Германии оценивался в 463 тыс. м². Прирост площадей за год составил 51 тыс. м² (+12%). Число складских комплексов формата self storage в Германии за год увеличилось с 143 в 2015 г. до 170 в 2016 г.

Средняя ставка аренды в I кв. 2016 г. оценивалась в 250 евро/м²/год. Доля занятых площадей по отрасли – 77%. Обеспеченность площадями формата self storage в Германии составила 6 м² на 1000 чел. – почти в 2,7 раза ниже среднеевропейского показателя (16 м² на 1000 чел.).

Показатель количества складских комплексов на 1 млн жителей в Германии – 2,1 – один из самых низких среди развитых европейских стран.