Рынок складской недвижимости Москвы в I полугодии 2017 года

«Рынок складской недвижимости демонстрирует робкие признаки восстановления спроса на качественные складские площади. Стагнация экономики в России воспринимается скорее положительно и побуждает многих игроков рынка действовать активней для реализации своих складских потребностей, что приводит к медленному сокращению доли вакантных площадей. Если тенденция сохранится, то к концу года могут незначительно увеличиться ставки аренды в ликвидных складских комплексах, имеющих наиболее выгодное местоположение недалеко от МКАД. Кроме того, индикативной тенденцией для рынка является возросшее количество сделок по приобретению складских площадей конечными пользователями. В целом количество запросов на аренду и приобретение значительно превосходит показатели аналогичного периода прошлого года и, по нашим прогнозам, в 2017 г. рынок останется на уровне прошлых лет по объему сделок – 1 млн м2. Многие девелоперы, видя возросшую активность со стороны потенциальных потребителей, начали активно размораживать свои проекты. К примеру, «Логистикс Партнерс», «ПНК Групп», «Логопарк Девелпмент» и «Инфрастрой Быково» начали строительство спекулятивных объектов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Основные выводы. Объем введенных в эксплуатацию складских площадей в I полугодии сократился почти в два раза по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составил 135,5 тыс. м2. Уровень вакантных площадей по итогам II квартала 2017 г. находится на отметке 11,7%, что в абсолютном значении составляет около 1,5 млн м2. Объем сделок превысил аналогичный результат прошлого года на 10% и составил 608,3 тыс. м2. Около 40% было закрыто с участием операторов розничной торговли. Средняя заявляемая ставка аренды на помещения класса А составила 3700 руб./м2/год, снизившись за 12 месяцев на 7,5%.

Основные показатели. Динамика*
Показатель Класс А Класс В
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 12 801
  • в том числе, тыс. м2
10 850 1951
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2017 г., тыс. м2 135,5
  • в том числе спекулятивные комплексы, тыс. м2
56
Объем сделок в I полугодии 2017 г., тыс. м2 608,3
Доля вакантных площадей, % 11,7↑
Заявляемые арендные ставки**, руб./м2/год 3000–4500↓ 2000–3500↓
Операционные расходы, руб./м2/год 1000–1200→ 700–900→
* Изменения по сравнению с IV кварталом 2016 г.
** Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей
Источник: Knight Frank Research, 2017

Предложение. В I полугодии 2017 г. сохранилась тенденция к снижению объемов нового строительства в Московском регионе, которая началась в 2015 г. За первые шесть месяцев текущего года введено в эксплуатацию 135,5 тыс. м2, что почти в два раза меньше объемов нового ввода по итогам I полугодия 2016 г. (245 тыс. м2). Совокупный объем предложения качественных складских площадей по итогам I полугодия в Московском регионе составил 12,8 млн м2.

Динамика показателей прироста качественных складских площадей, объема сделок по аренде и покупке складских площадей и уровня вакантных площадей в Московском регионе
Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей по направлениям Московского региона, %

Общий объем ввода в эксплуатацию новых качественных складских объектов в Московском регионе по итогам года ожидается на уровне 400–450 тыс. м2.

Основной объем (около 60%) качественных складских площадей, введенных в эксплуатацию за 6 месяцев, располагается на севере Московского региона. Остальные объекты находятся на востоке и юго-западе Московского региона. При сложившейся в стране общей экономической ситуации, а также с учетом текущей конъюнктуры складского рынка девелоперы не рискуют строить спекулятивные объекты. Поэтому за I полугодие 2017 г. был введен только один таковой. Остальные складские площади были построены по схеме built-to-suit.

Объекты класса А продолжают быть наиболее ликвидными на рынке, поэтому все введенные за первые шесть месяцев 2017 г. относятся к именно таким складским комплексам.

Показатель доли вакантных площадей во II квартале 2017 г. незначительно (на 0,3 п.п.) снизился по сравнению с I кварталом 2017 г. и достиг значения 11,7%. В силу значительного прироста свободных площадей на рынке качественной складской недвижимости Московского региона, который произошел в начале 2017 г., доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2017 г. на 2,4 п.п. выше аналогичного показателя по итогам 2016 г.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в зависимости от региона, %
Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе по профилю арендатора, %

Спрос. По итогам I полугодия на российском рынке было куплено и арендовано 608,3 тыс. м2 качественных складских площадей, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года. Доля Московского региона снизилась на 16 п.п. – до 59% всего объема сделок по России, что в абсолютном значении составляет 356 тыс. м2. Снижение доли Московского региона объясняется ростом объема сделок в других регионах России, который по итогам I полугодия составил 184 тыс. м2 (30% всего объема сделок).

В I полугодии 2017 г. продолжилась тенденция по снижению доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок, и теперь она составляет 40%. При этом они продолжают удерживать лидирующие позиции среди арендаторов и покупателей складских площадей. Снижение доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок произошло преимущественно за счет увеличения доли компаний-дистрибуторов и небольшого роста доли производственных компаний.

Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей класса А по направлениям Московского региона

Средний размер сделки в I полугодии в Московском регионе составил 13,2 тыс. м2, что на 1,5 тыс. м2 меньше аналогичного значения 2016 г., которое было рекордным для I полугодия за всю историю рынка.

Традиционно наибольший объем сделок приходится на север и юг Московского региона, где по итогам I полугодия 2017 г. совокупно было заключено 46% всех сделок, что связано с большим объемом предложения на данных направлениях и развитой транспортной инфраструктурой. По сравнению с I полугодием 2016 г. с 6 до 19% выросла доля сделок на востоке региона. Этот рост обеспечили несколько крупных сделок, которые произошли здесь за отчетный период. Однако говорить о том, что спрос смещается на восток Московского региона, нельзя.

Доля сделок по покупке складских объектов конечными пользователями продолжает оставаться на низком уровне: по итогам I полугодия – около 7% в общем объеме сделок. Следует отметить, что в аналогичном периоде прошлого года доля сделок по покупке составляла всего 2,5%.

Коммерческие условия. Средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса А по итогам I полугодия 2017 г. снизилась на 7,5% по сравнению с I полугодием 2016 г. и достигла значения 3700 руб./м2/год (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). В классе В средняя заявляемая ставка аренды за 12 прошедших месяцев не изменилась и составила 3000 руб./м2/год.

Существенное влияние на динамику ставок аренды оказывают 1,5 млн м2 вакантных площадей, не позволяя ставкам расти. Для привлечения арендаторов собственники объектов вынуждены заключать договора аренды на 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения по истечении 3–4 лет. Помимо условий по досрочному расторжению договоров девелоперы проявляют гибкость и в отношении других коммерческих условий: это увеличение арендных каникул, рассрочка платежей по договору.

Динамика средних заявляемых ставок аренды* на складские площади в Московском регионе в рублевом выражении, руб./м[sup]2[/sup]/год
Ключевые показатели рынка складской недвижимости Московского региона
Показатель 2013 2014 2015 2016 2017П
Объем качественного предложения на конец периода, тыс. м2 9603 11 240 11 957 12 666 13 066
Введено в эксплуатацию, тыс. м2 763 1637 717 709 400
Объем сделок, тыс. м2 1280 911 1231 1099 1000
Доля вакантных площадей, % 1,9 9,2 9,4 9,3 10
Средняя заявляемая ставка аренды* на складские комплексы класса А, руб./м2/год 4700* 4500 4300 4000 3700
* Рублевые ставки аренды рассчитаны исходя из среднегодового курса USD за рассматриваемый период
Источник: Knight Frank Research, 2017

Прогноз. Мы ожидаем, что совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей на рынке Московского региона до конца года может составить порядка 400 тыс. м2. Значительный объем вакантных площадей и низкие ставки аренды делают девелопмент экономически нецелесообразным, что приводит к откладыванию реализации новых проектов.

Объем сделок в Московском регионе по итогам 2017 г. составит около 1 млн м2, что соответствует уровню 2016 г. Операторы розничной торговли, которые были локомотивом спроса в Московском регионе в 2014–2016 гг., завершили оптимизацию своих складских мощностей в Москве и сейчас активно развивают складские площади в регионах, однако при этом возросла активность компаний из других секторов (производство, дистрибуция), что и позволяет поддерживать спрос на рынке на сопоставимом с прошлыми годами уровне.

По нашему мнению, низкий объем ввода новых объектов и сохраняющийся спрос на качественную складскую недвижимость в Московском регионе позволят доле вакантных площадей снизиться до 11% к концу 2017 г. Объекты, которые будут введены до конца 2017 г., не окажут значительного влияния на рост вакантных площадей, так как большая часть из них строится по схеме built-to-suit.

Несмотря на то, что запрашиваемые ставки аренды достигли минимальных значений, большой объем вакантных площадей по-прежнему оказывает сильное влияние на показатель, что, по нашим прогнозам, может привести к небольшому (на 3–5%) их снижению до конца 2017 г.

Активность онлайн-ритейла обеспечивает рост объема сделок на складском рынке
Активность онлайн-ритейла обеспечивает рост объема сделок на складском рынке

Согласно данным компании JLL в III квартале 2017 г. объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе составил 362 тыс. м2, увеличившись на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом за первые девять месяцев года показатель спроса вырос до 864 тыс. м2, что на 26% превосходит результат аналогичного периода прошлого года.

Рынок складской недвижимости России в I полугодии 2017 года
Рынок складской недвижимости России в I полугодии 2017 года

Объем введенных в регионах России складских площадей в I полугодии 2017 г. составил 150 тыс. м2, а общее предложение складских объектов достигло 7460 тыс. м2. Таким образом, объем ввода в I полугодии 2017 г. превысил прошлогодний показатель на 14%. Более 50% введенных в эксплуатацию объектов реализованы под конечного пользователя.

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года
Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, при этом поступление на рынок спекулятивных площадей было минимальным. Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2. В связи с ротацией арендаторов произошел рост вакансии в классе А. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г.

Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.