Рынок складской недвижимости России в I полугодии 2017 года

Предложение. Крупнейшими объектами, реализованными в формате built-to-suit и введенными в эксплуатацию в I полугодии 2017 г., стали распределительные центры X5 Retail Group в Оренбурге и в Перми площадью около 19 тыс. м² и 24 тыс. м² соответственно. Крупнейший спекулятивный проект, введенный в эксплуатацию в I полугодии 2017 г., – 4-я очередь складского комплекса «Авиаполис Янковский» в г. Владивосток площадью около 26 тыс. м².

Спрос. По итогам I полугодия 2017 г. объем сделок покупки и аренды в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составил около 234 тыс. м², что почти в два с половиной раза превышает аналогичный показатель прошлого года. 60% в структуре спроса занимают ритейлеры. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала реализация проекта в формате built-to-suit в аренду компанией «Ашан» в складском комплексе «СамараТрансАвто» в г. Самара площадью около 35 тыс. м². Также следует отметить компанию «Монетка», которая подписала договор на строительство распределительных центров в Екатеринбурге и Нефтеюганске площадью 34 тыс. м² и 28 тыс. м² соответственно.

Второе место в структуре спроса занимает сегмент компаний-производителей, который арендовал и купил в I полугодии 2017 г. около 47 тыс. м². Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка производителем гибкой упаковки компанией «Данафлекс» 17 тыс. м² в особой экономической зоне «Алабуга». Также интересно отметить сделку производственной компании Jay Rus, арендовавшей около 6 тыс. м² в складском комплексе «Авиаполис Янковский» в г. Владивосток.

Баланс рынка. Рынок складской недвижимости в регионах России не насыщен качественными складскими объектами класса А. Мы наблюдаем заключение сделок на реализацию проектов в формате built-to-suit от 20 тыс. м². Однако практически во всех регионах России существует возможность арендовать блок до 5 тыс. м² в производственных помещениях времен советской постройки, переоборудованных в склады.

Доля вакантных площадей в регионах России по итогам I полугодия 2017 г. составляет 7,1%, или 532 тыс. м². Наибольшее количество вакантных площадей (около 50 тыс. м², или 17%) находится в Челябинске. В Новосибирске и Екатеринбурге, которые являются крупнейшими по объему предложения складских площадей городами России, доля вакантных площадей составляет 4,5% (49 тыс. м²) и 4,0% (41 тыс. м²) соответственно. В Самаре объем вакантных площадей составляет около 27 тыс. м², или 7,8%, в Перми – около 22 тыс. м², или 9,0%.

Тенденции и прогнозы. По прогнозам Colliers International, до конца 2017 г. существенных изменений на рынке складской недвижимости России не произойдет.

Сегмент ритейлеров продолжит формировать наибольший спрос. На текущий момент ряд ритейлеров ведет переговоры по аренде и строительству крупных складских объектов, некоторые компании планируют приступить к поиску площадок для реализации проектов в формате built-to-suit в 2018 г.

Что касается развития производственного сегмента в регионах России, то в настоящее время драйвером для строительства производственных объектов являются корпорации развития, инициированные Правительством РФ. Их основной задачей является привлечение инвестиций в регион с целью формирования индустриальных парков, в рамках которых резиденты получают различные льготы. Мы полагаем, что корпорации развития продолжат активно привлекать резидентов для строительства производственных зданий и складских комплексов.

Средняя запрашиваемая ставка на качественные объекты класса А будет находиться на уровне 3500 руб./м²/год, изменяясь в большую или меньшую сторону в зависимости от качества объекта, объема арендуемых площадей и срока договора аренды.