Вакансия в регионах достигла трехлетнего минимума

Рынок складской недвижимости в России в I–III кварталах 2017 г.

По данным компании CBRE, в III квартале 2017 г. объем нового строительства качественных складов в регионах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) увеличился более чем в три раза по сравнению со II кварталом и составил 272 тыс. м².

Предложение. По сравнению с прошлым годом объем сделок увеличился до 161 тыс. м², а вакансия понизилась на 7,1%. Учитывая проекты на стадии строительства, мы ожидаем, что годовой объем нового предложения достигнет 437 тыс. м², что составит всего 65% объема введенных площадей за весь 2016 год.

Динамика нового строительства, тыс. м[sup]2[/sup]

Девелоперы ищут возможности сокращения бизнес-рисков, заключая предварительные договоры аренды. Более 80% всех введенных в III квартале площадей были сданы до ввода зданий в эксплуатацию. 62% нового строительства представляют собой здания built-to-suit. Тем не менее, мы наблюдаем появление новых спекулятивных проектов на рынках с низкой вакансией. 8 из 11 новых складских проектов – крупные здания площадью более 20 тыс. м².

Крупнейшие объекты строительства, введенные в эксплуатацию в III квартале 2017 г.
Город	Проект	Площадь, м²	Девелопер	Тип проекта
Новосибирск	СК «Сибирский»	60 000	БТА Банк	спекулятивный девелопмент
Самара	ЛК «Придорожный»	35 309	«Самаратрансавто»	built-to-suit для «Ашан»*
Киров	«Магнит»	32 677	«Тандер»	built-to-suit

* Консультантом сделки выступила компания CBRE
Источник: CBRE, III кв. 2017 г.

Структура нового строительства в III квартале 2017 г.

География нового строительства в III квартале 2017 г., тыс. м[sup]2[/sup]

Спрос. 161 тыс. м² складских помещений были сданы и арендованы в III кв. 2017 г. Общий объем спроса за 9 месяцев 2017 г. составил 367 тыс. м², что на 3% превышает показатель спроса за аналогичный период предыдущего года.

Структура спроса в I–III кварталах 2017 г. по типу компании

Структура спроса в I–III кварталах 2017 г. по товарным группам

Структура спроса в III квартале 2017 г. по городам, тыс. м[sup]2[/sup]

Основная часть сделок была заключена на аренду складских помещений – 79%. В I–III кварталах 2017 г. основными драйверами роста спроса оставались ритейл-компании. В структуре сделок по типам размещенных на складах товаров превалируют продукты и товары повседневного спроса. Ключевые сделки квартала:

Ритейлер детских товаров «Детский мир» арендовал 46 тыс. м² склада в логистическом комплексе «Южноуральский» (Челябинск);
Компания DNS арендовала склад площадью 20 тыс. м² в складском комплексе СГТ (Новосибирск);
Логопарк «Петровский» и интернет-ритейлер Wildberries подписали соглашение об аренде склада площадью 6 тыс. м² (Екатеринбург).

Свободные площади. Уровень вакансии устойчиво снижается в течение трех последних кварталов. Общий объем свободных площадей сократился до 450 тыс. м², что в относительном выражении составляет лишь 7,1% общего объема предложения. На отдельных региональных рынках свободных площадей практически нет. Динамика изменения вакансии соответствует характеру развития рынка. Новые площади сдаются до ввода в эксплуатацию и не приводят к увеличению свободных площадей.

Динамика объема свободных площадей, тыс. м[sup]2[/sup]

Доля свободных площадей на конец III квартала 2017 г., %

Коммерческие условия. Средневзвешенная гросс-ставка аренды продемонстрировала умеренный рост и составляет на конец III квартала 2017 г. 5100 руб./м²/год, что превышает уровень 2016 г. на 4%.

Основные показатели регионального рынка складской недвижимости
	2015 г.	2016 г.	2017О г.
Общее предложение на конец периода, класс А и B, млн м²	5,23	5,96	6,4
Объем нового строительства, млн м²	0,65	0,67	0,44
Объем заключенных сделок, млн. м²	0,28	0,42	0,45
Средняя ставка аренды, руб./м²/год	4700	5000	5200
Доля свободных площадей, %	9,1	9,0	7,5

Источник: CBRE, III кв. 2017 г.

Запрашиваемые ставки аренды на конец III квартала 2017 г., руб./м[sup]2[/sup]/год