Средняя площадь запрашиваемых складов в сегменте свыше 20 тыс. м2 за последние 5 лет увеличилась на 44%
Готовясь к V ежегодному Круглому столу по складской недвижимости Hard Industrial, Международная консалтинговая компания Colliers International проанализировала спрос арендаторов и покупателей на крупные площади от 20 тыс. м2 на рынке складской недвижимости России.
Средний размер крупных сделок сейчас составляет около 40 тыс. м2. Несмотря на то что в последнее время в количественном выражении крупных сделок стало меньше, запрашиваемая площадь от одного клиента значительно увеличилась. Так, за последние 5 лет средняя площадь крупных сделок выросла на 44%.
Год | Объем сделок, м2 | Количество сделок | Средняя площадь, м2 |
---|---|---|---|
2012 | 709 226 | 24 | 29 551 |
2013 | 1 027 118 | 30 | 34 237 |
2014 | 770 210 | 25 | 30 808 |
2015 | 1 004 712 | 29 | 34 645 |
2016 | 829 223 | 22 | 37 692 |
Январь–октябрь 2017 | 636 158 | 15 | 42 411 |
В структуре крупных сделок на площади более 20 тыс. м2 по России ритейл занял доминирующие позиции в общем объеме сделок – на этот сегмент пришлось 469 030 м2 арендованных и купленных площадей, на втором месте – логистические компании с показателем 87 630 м2. При этом с 2005 до 2008 гг. среди пользователей крупных площадей преобладали логистические компании – объем крупных сделок с этим сегментом составлял в среднем 200–300 тыс. м2 ежегодно. Максимальный объем был зафиксирован в 2007 г. – тогда такие компании купили и арендовали более 800 тыс. м2 по всей России.
С 2009 г. лидерство в аренде и покупке крупных блоков свыше 20 тыс. м2 перешло к ритейл-компаниям. Максимальный объем сделок с компаниями этого сектора был зафиксирован в 2015 г. – 733 700 м2.
В 2017 г. онлайн-ритейл существенно усилил свои позиции в бизнесе и стал основным интересантом на крупные складские площади. По итогам трех кварталов 2017 г. сегмент e-commerce сформировал 21% общего объема сделок на рынке складской недвижимости в Московском регионе, или около половины от всего объема сделок, закрытых ритейл-компаниями. Наиболее активно запросы идут от таких компаний, как Wildberries, OZON.RU, Всеинструменты.ру. Среди классических ритейлеров наибольшую активность проявляют такие компании как X5 Retail Group и «Магнит».
Ставки аренды складов в Московском регионе остаются стабильными, несмотря на то что вакантность активно снижается – по нашим прогнозам, до конца 2017 г. этот показатель может составить 7,5%. Несмотря на активное сокращение вакансии объем доступных к аренде площадей остается высоким. Существенный объем имеющегося готового предложения, значительное увеличение сделок по схеме built-to-suit снижают потенциал роста ставок как минимум до конца текущего года и в первые несколько месяцев 2018 г.
По итогам трех кварталов 2017 г., в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 тыс. м2 складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 г. На III квартал 2017 г. пришлось 348 тыс. м2, при этом существенный объем спроса сформирован несколькими крупными сделками: покупкой складского комплекса площадью 69 тыс. м2 компанией «Утконос», а также сделкой по приобретению будущего склада площадью 146 тыс. м2 компанией Wildberries. Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit. В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.
Год | Арендатор/ покупатель | Тип сделки | Площадь, м2 | Объект |
---|---|---|---|---|
2017 | Wildberries | built-to-suit | 146 000 | Московская обл., Симферопольское ш. |
2016 | Auchan | built-to-suit | 138 000 | Логистический парк «Южные врата» |
2015 | Adidas | покупка готового склада | 120 000 | «ПНК Чехов-2» |
2015 | Leroy Merlin | built-to-suit | 100 000 | Логистический парк «Южные врата» |
2013 | IKEA | аренда | 71 800 | Логопарк «Север» |
2014 | «Детский мир» | built-to-suit | 70 000 | «ПНК-Бекасово» |
2017 | «Утконос» | built-to-suit | 69 000 | Логопарк «Север» |
2015 | X5 Retail Group | аренда | 65 700 | Логопарк «Софьино» |
2013 | «Почта России» | покупка готового склада | 65 000 | «Внуково-Логистик» |
2016 | Smart Logistic Group | аренда | 59 800 | «Чехов-2» (Adidas) |
Качественные складские комплексы, заполненные арендаторами, остаются востребованным инвестиционным продуктом на рынке. В среднем в последние три года осуществлялось около 5–7 инвестиционных транзакций на сумму $200–250 млн ежегодно, не считая сделок купли-продажи будущих объектов, реализуемых в рамках built-to-suit договоров, а также покупки готовых складов для собственного пользования.