Средняя площадь запрашиваемых складов в сегменте свыше 20 тыс. м² за последние 5 лет увеличилась на 44%

Средний размер крупных сделок сейчас составляет около 40 тыс. м². Несмотря на то что в последнее время в количественном выражении крупных сделок стало меньше, запрашиваемая площадь от одного клиента значительно увеличилась. Так, за последние 5 лет средняя площадь крупных сделок выросла на 44%.

В структуре крупных сделок на площади более 20 тыс. м² по России ритейл занял доминирующие позиции в общем объеме сделок – на этот сегмент пришлось 469 030 м² арендованных и купленных площадей, на втором месте – логистические компании с показателем 87 630 м². При этом с 2005 до 2008 гг. среди пользователей крупных площадей преобладали логистические компании – объем крупных сделок с этим сегментом составлял в среднем 200–300 тыс. м² ежегодно. Максимальный объем был зафиксирован в 2007 г. – тогда такие компании купили и арендовали более 800 тыс. м² по всей России.

С 2009 г. лидерство в аренде и покупке крупных блоков свыше 20 тыс. м² перешло к ритейл-компаниям. Максимальный объем сделок с компаниями этого сектора был зафиксирован в 2015 г. – 733  700 м².

В 2017 г. онлайн-ритейл существенно усилил свои позиции в бизнесе и стал основным интересантом на крупные складские площади. По итогам трех кварталов 2017 г. сегмент e-commerce сформировал 21% общего объема сделок на рынке складской недвижимости в Московском регионе, или около половины от всего объема сделок, закрытых ритейл-компаниями. Наиболее активно запросы идут от таких компаний, как Wildberries, OZON.RU, Всеинструменты.ру. Среди классических ритейлеров наибольшую активность проявляют такие компании как X5 Retail Group и «Магнит».

Ставки аренды складов в Московском регионе остаются стабильными, несмотря на то что вакантность активно снижается – по нашим прогнозам, до конца 2017 г. этот показатель может составить 7,5%. Несмотря на активное сокращение вакансии объем доступных к аренде площадей остается высоким. Существенный объем имеющегося готового предложения, значительное увеличение сделок по схеме built-to-suit снижают потенциал роста ставок как минимум до конца текущего года и в первые несколько месяцев 2018 г.

По итогам трех кварталов 2017 г., в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 тыс. м² складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 г. На III квартал 2017 г. пришлось 348 тыс. м², при этом существенный объем спроса сформирован несколькими крупными сделками: покупкой складского комплекса площадью 69 тыс. м² компанией «Утконос», а также сделкой по приобретению будущего склада площадью 146 тыс. м² компанией Wildberries. Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit. В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.

Качественные складские комплексы, заполненные арендаторами, остаются востребованным инвестиционным продуктом на рынке. В среднем в последние три года осуществлялось около 5–7 инвестиционных транзакций на сумму $200–250 млн ежегодно, не считая сделок купли-продажи будущих объектов, реализуемых в рамках built-to-suit договоров, а также покупки готовых складов для собственного пользования.