Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 году

К концу 2017 года ставки аренды на складские помещения класса А продолжили тренд на незначительное снижение – на 1–2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в классе B наметились положительные тенденции: годовой рост средневзвешенной заявленной ставки составил 8%. Годовой объем чистого поглощения составил 146 тыс. м², а вакантное предложение снизилось на 33% по отношению к концу 2016 года. В 2017 г. завершились строительство и реконструкция 27 промышленных предприятий в Петербурге и области.

«По динамике спроса складской рынок находится на подъеме. Спрос формирует активно развивающаяся промышленность, а также на арену выходят компании спортивного и фармацевтического профиля. Дистрибуторы постепенно увеличивают свою долю в профилях арендаторов, приходят новые игроки. При этом доля введенных площадей –самая низкая за последние 10 лет. Нас ожидает острый дефицит складских помещений, что приведет к росту ставок. Соответственно, сделки формата built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта будут составлять серьезную конкуренцию арендным сделкам», – считает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg.

Ключевые события. Компания Victoria Stenova и PNK Group заключили сделку в формате built-to-suit по строительству и дальнейшему выкупу здания центрального распределительного склада. По условиям соглашения контрактный производитель обоев получит объект общей площадью 9 тыс. м² уже в 2018 г. Сделка состоялась с участием брокеров компании Knight Frank St. Petersburg.

Компания «А Плюс Девелопмент» продала частным инвесторам распределительный центр «Перекресток» общей площадью около 34 тыс. м². Эта сделка стоит на втором месте по величине проданных складских метров после приобретения зарубежным инвестиционным фондом Raven Russia логистического парка «Гориго» в начале 2017 г.

Наиболее крупные сделки аренды состоялись в сегменте складов класса А, где помещения снимали компании, занимающиеся розничной торговлей и дистрибуцией. Так, международная сеть Fix Price арендовала 13,8 тыс. м² в складском комплексе «Logicor Шушары» (PNK 2), сеть гипермаркетов Hoff разместилась на 6 тыс. м² в «МЛП Уткина Заводь», а ГК «Корона Авто» заняла более 9 тыс. м² в складском комплексе Nordway на Московском шоссе. Самой же крупной в спекулятивном сегменте стала сделка по аренде 15 тыс. м² в 4-м строящемся корпусе складского комплекса «Октавиан» логистической компанией «Алиди», эта сделка также состоялась при участии Knight Frank St. Petersburg.

Международная компания Jotun Paints запустила производство лакокрасочных материалов в индустриальном парке «Федоровское» на земельном участке общей площадью 9 га.

Также в 2018 г. к строительству завода планирует приступить еще одна лакокрасочная компания: Tikkurila намеревается приобрести 7 га в индустриальном парке Greenstate и помимо производства разместить на участке центр RDI, а также склад готовой продукции для оптимизации дистрибуционных каналов.

Предложение. На качественном складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области впервые с 2004 года зафиксирован минимальный уровень введенных в эксплуатацию площадей – 87 тыс. м². Данное значение в среднем на 28% ниже умеренных показателей ввода 2010–2012 гг. Наибольшее поступление на рынок аренды произошло за счет складов класса B, которые составили 83% нового спекулятивного предложения. При этом рынок недосчитался около трети складских площадей, заявленных к вводу в 2017 г. Годовой прирост суммарной арендопригодной площади не превысил 5%, что привело к дефициту доступных для аренды площадей.

Спрос. По итогам 2017 года свободное предложение составило 120 тыс. м², уменьшившись на 33% по сравнению с итогами 2016 года. За год сокращение предложения произошло преимущественно за счет складов класса А – предложение в данном сегменте снизилось на 41 тыс. м². По истечении года доля вакантных площадей в классе А после небольшого роста в I полугодии 2017 г. снизилась до 2,8%, в классе B доля опустилась до 5,3%. Таким образом, за год доля свободных площадей в среднем уменьшилась на 2 п.п. и вернулась на докризисный уровень.

Уровень чистого поглощения свободных площадей по итогам 2017 года составил 146 тыс. м², в сравнении с аналогичным показателем прошлого года показатель уменьшился почти в 2 раза в результате снижения суммарного ввода.

Несмотря на низкие показатели ввода складов в эксплуатацию, на рынке наблюдаются положительные тенденции спроса со стороны арендаторов. Суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в 2017 г. составил 279 тыс. м², включая крупнейшую сделку года по покупке логистического парка «Гориго» общей площадью 86 тыс. м² иностранным инвестиционным фондом Raven Russia. Если же не брать эту сделку в расчет, то объем проданных складов уступил показателю прошлого года на 22%, однако в сегменте аренды, напротив, наблюдается рост на аналогичную величину.

В 2017 г. помимо традиционных арендаторов активность в покупке и аренде площадей проявляли компании спортивного и фармацевтического профиля – уже второй год подряд перечень профилей арендаторов, которые вовлечены в складской рынок, расширяется. В дальнейшем не исключается рост доли фармацевтических компаний в сделках аренды: согласно индексу промышленного производства в высокотехнологичном секторе возросло производство лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях (105%)*. Кроме того, восстановили свои позиции компании, оперирующие в сфере дистрибуции: после резкого снижения объемов арендуемых и купленных площадей в 2016 г. доля дистрибуторов составляет около четверти в общем объеме реализованных помещений, как и в среднем, начиная с 2009 года.

Что касается анализа запросов арендаторов на поиск промышленных помещений, то в поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg заявках в течение 2017 года распределение причин поиска оказалось более равномерным, чем годом ранее. Лидирующей по-прежнему является необходимость расширения, но если в 2016 г. она возникла приблизительно у половины клиентов, то за рассматриваемый период доля подобных запросов сократилась на 14 п.п. и приблизилась к доле желающих сменить местоположение. У потенциальных арендаторов сохраняется потребность в размещении на севере и юге города. В целом на протяжении последних нескольких лет наиболее востребованы площади производственного назначения до 1 тыс. м². Однако в 2017 г. основной спрос пришелся на диапазон от 1 до 2 тыс. м², запрашиваемый компаниями со специализацией на производстве различных товаров, металлообработке и оптовой торговле.

Коммерческие условия. За год средневзвешенные ставки аренды снизились в классе А на 2%, хотя диапазон запрашиваемых ставок оставался неизменным – на уровне 430–550 руб./м²/мес, включая НДС и операционные расходы. В классе B ставки достигли значения 350–450 руб./м²/мес, увеличившись на 8%, при этом основной рост пришелся на I полугодие 2017 г.

В 2017 г. в структуре спроса на помещения промышленного назначения 49% компаний готовы заплатить за аренду около 300–350 руб./м²/мес. Отметим, что с 2015 года данный показатель стабилен.

Прогноз. Заявленная к вводу суммарная площадь строящихся объектов составляет 151 тыс.м². По нашим прогнозам, в основном складской спекулятивный рынок будет пополняться новыми очередями в уже функционирующих комплексах. Из ключевых строящихся объектов можно выделить новые очереди «Логопарка Троицкий» на пр. Обуховской обороны общей площадью 10 тыс. м² и 34 тыс. м² складских площадей Nordway на Московском шоссе, а также 2-ю и 3-ю очереди в индустриальном парке «Ладога» на 6,3 тыс. м² каждая. Кроме того, ведется строительство двух объектов в формате built-to-suit в PNK-парке «Софийская-КАД» – склады для производственной компании Victoria Stenova и дистрибутора Household Logic. На все перечисленные склады получены разрешения на строительство.

В условиях активного спроса и сокращения показателя вакантного предложения уже вo II квартале 2018 г. может возникнуть дефицит предложения качественных площадей класса А и В.