Рынок складской недвижимости России в 2017 году

«2017 год был более динамичным с точки зрения ввода новых объектов в регионах России, чем 2016-й. Однако несмотря на увеличение объемов строительства, в структуре предложения в регионах России по-прежнему доминируют старые объекты времен советской постройки. Новые объекты в большинстве случаев строятся для конечного использования, и, полагаю, данный вектор развития будет преобладать на региональном рынке складской недвижимости. Как и в предыдущие годы, в 2017 году лидирующую позицию в структуре спроса занимают продуктовые ритейлеры, которые являются основными заказчиками built-to-suit-проектов с мультитемпературными камерами, а также развиваются не только в городах-миллионниках, но и в небольших городах. По нашим оценкам, в 2018 году объем ввода и сделок регионального складского рынка превысит показатели 2017 года, в структуре спроса все останется без изменений», – отмечает Владислав Рябов, региональный директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ.

Предложение. За 2017 год в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было введено в эксплуатацию около 350 тыс. м² качественных складских площадей, что на 27,7% превышает показатель ввода за 2016 год. Наибольший объем складских площадей был введен в Екатеринбурге – около 61 тыс. м² и во Владивостоке – около 50 тыс. м². 87% (304 тыс. м²) общего объема введенных в 2017 г. объектов было построено для конечного использования как в формате built-to-suit, так и с привлечением генерального подрядчика, остальные 13% (46 тыс. м²) были построены спекулятивно. Крупнейшими спекулятивными проектами, введенными в эксплуатацию в 2017 г., стали фаза 2 складского комплекса Dockland в Туле площадью около 21 тыс. м² и очередь 4 в производственно-логистическом комплексе «Авиаполис Янковский» во Владивостоке площадью около 25 тыс. м². Одними из крупнейших объектов, построенных для конечного пользователя в 2017 г., стали распределительные центры федеральных розничных сетей X5 Retail Group в Екатеринбурге и «Ашан» в Самаре площадью около 35 тыс. м² каждый, распределительные центры федеральной розничной сети «Магнит» в Мурманске и в Кирове площадью около 33 тыс. м² каждый.

Следует отметить, что несмотря на увеличение спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России, девелоперы не анонсируют выход на рынок крупных спекулятивных проектов, а подписывают договоры на строительство складов в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.

В большинстве регионов России по итогам 2017 года наблюдалось ограниченное предложение качественных складских блоков. Доля вакантных площадей (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 2017 года составляла 4,4%, что эквивалентно 280 тыс. м² в абсолютном выражении.

Наибольшая доля вакантных площадей по итогам 2017 года наблюдалась в Калуге – 38,4%, Туле – 11,4% и Ростове-на-Дону – 8,8%. Однако несмотря на высокий показатель в процентах, в абсолютном выражении объем вакантных складских площадей находился на низком уровне. Наименьшая доля вакантных складских площадей наблюдалась в Краснодаре – 0,5%, Омске – 0,5% и Владивостоке, где к концу 2017 года не было зафиксировано вакантных площадей.

Спрос. По итогам 2017 года в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было арендовано и куплено около 440 тыс. м² складских площадей, что почти на 25% выше аналогичного показателя за 2016 год. Наибольший объем сделок был заключен в Екатеринбурге – около 125 тыс. м² и в Новосибирске – около 51 тыс. м².

Около 67% (296 тыс. м²) общего объема региональных сделок по аренде и покупке в 2017 г. было заключено в готовых объектах, что на 37,5% выше аналогичного показателя за 2016 год. Средний объем сделки составлял 6 тыс. м², что эквивалентно среднему объему сделки по итогам 2016 года. Количество сделок по новой аренде в готовых объектах в 2017 г. на 30% превысило показатель 2016 года. Остальные 33% общего объема региональных сделок в 2017 г. (144 тыс. м²), были заключены на реализацию проектов в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.

По итогам 2017 года доля ритейлеров, которые исторически формируют наибольший спрос в регионах России, в структуре спроса составила более 76%. Крупнейшей сделкой в данном сегменте, стала аренда компанией «Детский Мир» около 46 тыс. м² в складском комплексе «Южноуральский» в Челябинске. Объект общей площадью около 82 тыс. м² был введен в эксплуатацию в 2015 г. Крупнейшими сделками по реализации проектов в формате built-to-suit в 2017 г. в сегменте розничной торговли по итогам 2017 года стало подписание федеральной розничной сетью «Ашан» договоров на строительство объектов площадью около 35 тыс. м² в рамках складского комплекса «Пригородный» в Самаре и 30 тыс. м² в рамках «PNK Парка Косулино» в Екатеринбурге. Также две крупные сделки по строительству собственных объектов с привлечением генерального подрядчика были заключены компанией «А Плюс Девелопмент», которая построит распределительные центры для федеральной розничной сети «Монетка» в Екатеринбурге и в Нефтеюганске площадью около 34 тыс. и 25 тыс. м² соответственно. Ввод данных объектов запланирован на 2018 год.

Второе место в структуре спроса в регионах России в 2017 г. (около 9%) занял сегмент логистических операторов. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка компанией Karl Schmidt Spedition около 36 тыс. м² в индустриальном парке Freight Village Калуга.

Доля производственных компаний в структуре спроса по итогам 2017 года составила около 5,5%, что эквивалентно 23,8 тыс. м² в абсолютном выражении, а доля дистрибуторов составила 4,6% или 20 тыс. м² в абсолютном выражении.

Коммерческие условия. По итогам 2017 года средний уровень запрашиваемой ставки аренды на складские площади класса A в регионах России составлял 3500 руб./м²/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены превышает среднерыночный показатель. Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды в 2017 г. зафиксирован во Владивостоке – 4800 руб./м²/год, наиболее низкий – в Туле и в Уфе – 3000 руб./м²/год. Средний срок договора аренды на региональном рынке в 2017 г. составлял три года, размер операционных расходов находился на уровне 800–1000 руб./м²/год. Запрашиваемая цена продажи built-to-suit- проекта от 10 000 м² в 2017 г. в регионах России находилась в диапазоне 35 000–40 000 руб./м² без учета НДС.

Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего, это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, объем нового строительства в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в 2018 году превысит показатель 2017 года и составит около 500 тыс. м². При этом основной объем введенных в 2018 г. в эксплуатацию складских площадей будет построен в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке. Несмотря на увеличение объемов нового строительства и спроса на высококачественную складскую недвижимость, говорить о насыщенности регионального рынка складами класса А рано. Основную долю в структуре предложения складской недвижимости в регионах России по-прежнему занимают старые здания времен советской постройки, переоборудованные под склады.

В связи с тем, что большинство объектов в 2018 г. будут вводиться для конечного использования, доля вакантных площадей в 2018 г. сохранится на низком уровне.

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественные склады класса А в регионах России в 2018 г. будет находится на уровне 3500 руб./м²/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, и при заключении договора меняться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона, объема арендуемых площадей, срока договора аренды и прочих коммерческих условий.

В структуре спроса существенных изменений в 2018 г. не произойдет, основная доля будет сформирована сегментом торговых компаний, которые продолжат наращивание своего присутствия как в городах-миллионниках, так и в городах с населением 250–500 тыс. человек.