Рынок складской недвижимости в регионах РФ за I квартал 2018 г.

Объем сделок по покупке и аренде складской недвижимости за I квартал 2018 г. составил 67 тыс. м², что в 2,8 раза ниже по сравнению с предыдущим кварталом. 142 тыс. м² складских площадей было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 г., что в 2,2 раза превышает аналогичный показатель предыдущего квартала. Общий объем свободных площадей сократился до 436 тыс. м², что составляет 6,4% общего объема предложения. Значение средневзвешенной гросс-ставки аренды стабилизировалось на уровне 5200 руб./м²/год.

Глобальный взгляд. На крупнейших региональных складских рынках сохраняется дефицит качественных свободных площадей, а ставки аренды, в свою очередь, находятся на достаточно высоком уровне. На фоне устойчивого спроса сложившаяся ситуация создает предпосылки для усиления строительной активности в регионах. Мы ожидаем ввод ряда спекулятивных зданий до конца 2018 г. и запуск нескольких новых площадок в ключевых регионах РФ.

Предложение. 142 тыс. м² складских площадей было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 г., что превышает показатель аналогичного периода 2017 г. в 3,3 раза. Большая часть нового строительства – стандартные складские здания. Built-to-suit-проекты составляют только 16% нового предложения. Дефицит крупной вакансии, наблюдавшийся в прошлом году, стимулировал запуск девелоперами новых проектов, а также следующих очередей существующих комплексов на спекулятивной основе – 49% введенных в I квартале 2018 г. площадей доступно в аренду или на продажу. Рост строительной активности продолжится и в следующих трех кварталах. 430 тыс. м² складских помещений находится сейчас на этапе строительства. Мы ожидаем ввода новых площадей в Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Красноярске и Артеме до конца 2018 г. 72% всех площадей на стадии строительства представляют девелоперские проекты, 56% из которых доступны для аренды и продажи.

Спрос. Общий объем спроса за I квартал 2018 г. составил 67 тыс. м², что в 2,2 раза ниже аналогичного показателя I квартала 2017 г. Тем не менее, учитывая историческую динамику спроса, мы не ожидаем снижения годового показателя спроса. Все транзакции I квартала 2018 г. – сделки аренды существующих складов. Крупнейшими сделками квартала стали аренда крупным производителем продуктов питания 9500 м² в логистическом парке Raven Russia в Ростове-на-Дону и 9300 м² в складском комплексе «Кулон Югрос» в Минеральных Водах.

Свободные площади. Общий объем свободных площадей на региональных рынках несущественно сократился с начала года до 436 тыс. м², что в относительном выражении составляет всего 6,4% общего предложения. Мы наблюдаем дефицит вакансии в качественных складских объектах класса А на ключевых региональных рынках, в особенности, крупных блоков площадью более 10 тыс. м².

Коммерческие условия. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А стабилизировалась на уровне 5200 руб./м²/год. Мы ожидаем рост ставок на региональных рынках, характеризующихся дефицитом вакансии.