Рынок складской недвижимости Московского региона в I квартале 2018 года

Основные выводы. В I квартале 2018 г. на рынок Московского региона было введено около 77,6 тыс. м² качественной складской недвижимости, до конца 2018 г. планируется ввод еще около 800 тыс. м². Доля вакантных площадей в Московском регионе продолжает постепенно снижаться и по итогам I квартала 2018 г. составила 955 тыс. м². Объем сделок по покупке и аренде качественной складской недвижимости по итогам I квартала 2018 г. превысил аналогичный показатель за I квартал 2017 г. на 65%. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественную складскую недвижимость класса А скорректировалась в меньшую сторону, по итогам I квартала 2018 г. она составила 3600 руб./м²/год.

«Начало 2018 г. было предсказуемо по трендам – незначительный ввод новых площадей, небольшое снижение доли вакантных площадей и арендной ставки. В то же время можно отметить значительный объем сделок – 420 тыс. м², из которых треть была заключена при содействии нашей компании. При этом стоит отметить, что почти все сделки были заключены в готовых зданиях», – комментирует ситуацию Владислав Рябов, региональный директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ.

Предложение. По итогам I квартала 2018 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию около 77,6 тыс. м² качественных складских площадей, что почти на 40% выше аналогичного показателя за I квартал 2017 г. Одним из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию за первые 3 месяца 2018 г., стала фаза 2 производственно-складского комплекса GreenStore общей площадью около 37 тыс. м².

Доля вакантных площадей в I квартале 2018 г. снизилась на 0,7 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2017 г. и составила 7,1%, что в абсолютном выражении эквивалентно 955 тыс. м². Наибольший объем вакантных площадей по итогам I квартала 2018 г. зафиксирован на северном и южном направлениях Московского региона – около 29% (или 280 тыс. м²) на северном и около 28% (или 270 тыс. м²) на южном.

25%, или 240 тыс. м², общего объема вакантных складских площадей расположено на расстоянии до 15 км от МКАД, почти 39%, или 366 тыс. м², – на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД, около 30%, или 288 тыс. м², – на расстоянии от 30 до 45 км от МКАД, остальные 6%, или 61 тыс. м², – на расстоянии более 45 км от МКАД.

Спрос. По итогам I квартала 2018 г. общий объем сделок по аренде и покупке качественных складских площадей составил около 420 тыс. м², что почти на 65% выше аналогичного показателя за I квартал 2017 г.

Наибольший объем сделок (около 35%, или 145 тыс. м²) в I квартале 2018 г. был заключен на юге Московского региона. На севере, востоке и юго-востоке Московского региона было заключено 17%, что составляет 72 тыс. м², 15% (65 тыс. м²), и 14% (57 тыс. м²) соответственно. На остальных направлениях Московского региона объем заключенных сделок составил менее 10%. Около 91% общего объема сделок, что соответствует 386 тыс. м², пришлось на сделки по аренде и покупке в готовых зданиях, остальные 9% (34 тыс. м²) – сделки по реализации проектов в формате built-to-suit. Средний размер сделки по аренде в готовом здании в I квартале 2018 г. составил 9,7 тыс. м², что на 1 тыс. м² превышает средний размер сделки по аренде в готовом здании в I квартале 2017 г.

В структуре спроса около 32% общего объема сделок в I квартале 2018 г. сформировал сегмент розничной торговли. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала аренда продуктовым ритейлером «Вкус Вилл» более 50 тыс. м² в складском комплексе «Дикси», расположенном в PNK Парке «Северное Шереметьево» на Рогачевском шоссе. Еще одной крупной сделкой в сегменте розничной торговли стала покупка компанией «Максидом» завода «Нидан» в Котельниках площадью около 41 тыс. м².

Второе место в структуре спроса занял сегмент производственных компаний: его доля составила 28%, или около 100 тыс. м². Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала аренда производителем тепло- и звукоизоляционных материалов Rockwool более 25 тыс. м² в логистическом парке «Ногинск». Также одной из крупнейших сделок в сегменте компаний-производителей стало подписание девелопером «А Плюс Девелопмент» договора на строительство склада в формате built-to-suit в аренду площадью около 14 тыс. м² с японским производителем грузовых автомобилей Hino Motors.

Коммерческие условия. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения класса А в Московском регионе скорректировалась в меньшую сторону по сравнению с показателем IV квартала 2017 г. и в I квартале 2018 г. составила 3600 руб./м²/год. Наиболее высокие ставки аренды в I квартале 2018 г. были зафиксированы на юго-западе, западе и северо-западе Московского региона – 3800 руб./м²/год, самая низкая ставка в 3300 руб./м²/год – на востоке и юго-востоке Московского региона.

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, объем нового строительства в Московском регионе в 2018 г. составит около 800–900 тыс. м², при этом более 50% будет построено для конечного потребителя. На фоне стабильно высокого спроса на готовые складские площади и умеренного ввода спекулятивных проектов доля вакантных площадей продолжит постепенно снижаться и к концу 2018 г. закрепится на уровне 5,5–6%.

Несмотря на корректировку в сторону уменьшения запрашиваемой ставки аренды в I квартале 2018 г., мы полагаем, что во второй половине 2018 г. по мере снижения доли вакантных площадей ставка аренды начнет постепенно увеличиваться. В структуре спроса, по прогнозам аналитиков Knight Frank, основную долю в структуре спроса будет занимать сегмент торговых компаний, который продолжает наращивать объемы складских площадей как для обслуживания торговых точек, так и для online-платформ.