Склады внутри города: проблемы классификации
Предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченным. Основной объем складских площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.
Структура предложения складских объектов внутри МКАД выглядит следующим образом:
- качественные объекты – складские комплексы класса А и В;
- отапливаемые и неотапливаемые ангары, автобазы и овощехранилища, образующие наименее качественный сегмент предложения;
- отремонтированные производственные и складские здания, построенные в советский период и занимающие основную долю фонда помещений на рынке;
- помещения в подвалах и цокольных этажах жилых и нежилых зданий, сдающиеся под склады в случае невозможности использовать их под более прибыльные офисы из-за отсутствия окон, санузлов и т. п.
Большую часть объектов можно отнести к офисно-складским комплексам. Доля офисных помещений в складских объектах в качественном фонде (класс А и В) составляет около 28%, что в среднем больше, чем в Подмосковье. Другие распространенные форматы – производственно-складские базы и бизнес-парки с многочисленными постройками разного периода, отличающиеся по качественным характеристикам.
Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. 21 из них можно отнести к качественному фонду складской недвижимости. Однако доля по площади других 24 объектов, формирующих предложение класса С низкого качества, несоизмеримо выше: объем спекулятивной складской недвижимости составляет 1,5 млн м2 арендуемой складской площади, из которых на качественные помещения класса А и В приходится менее 400 тыс. м2. Площади класса А занимают долю около 5% общего объема предложения, площади класса В – 21%.
Текущее разделение по классу в качественном фонде складской недвижимости Москвы также говорит о закономерном отставании развития рынка Москвы от Подмосковья.
Совокупная площадь качественных складских помещений класса А и В Московского региона – более 13 млн м2. Доля качественных объектов Москвы внутри МКАД составляет только примерно 3%.
Анализируя складскую недвижимость такого крупного мегаполиса как Москва, невозможно обойти стороной сегмент многоэтажных складов, который по определению является городским явлением. Для города с дефицитной и дорогой землей распространение данного формата экономически обосновано, тогда как строительство одноэтажного склада может оказаться нерентабельным. Текущее предложение демонстрирует: чаще встречаются многоэтажные складские объекты (от двух этажей и больше) более низкого класса. Закономерно, что в классе А все объекты, попавшие в анализ, являются одноэтажными.
87% проанализированных складских объектов имеют два и более складских этажей. 73% объектов класса В – многоэтажные. Наибольшее количество многоэтажных складов зафиксировано в классе С. Любой многоэтажный склад согласно принятой стандартной классификации автоматически попадает в класс В вне зависимости от того, является ли он современным и удобным для пользователей. Из-за этого разброс в качестве предложения внутри класса может препятствовать адекватной оценке предложения.
«По нашему мнению, классификация – это с одной стороны, маркетинговый инструмент продвижения на рынке, с другой – возможность заинтересованным сторонам лучше ориентироваться в предложении. Однако отнесение склада внутри города, на расстоянии 10–30 км от столицы или в регионе к тому или иному классу согласно стандартной классификации ведет к все более широко расходящимся неточностям. В связи с этим, вероятно, стоит рассмотреть создание дополнительной классификации для объектов, расположенных внутри плотной застройки городов», – комментирует ситуацию на рынке Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG.
