Новые правила:
как предлагаемые Правительством РФ изменения повлияют на рынок недвижимости

Пенсионная реформа может повысить доходы

Законопроект об изменениях начисления и выплаты пенсий был рассмотрен и одобрен на заседании правительства 14 июня, а 16 июня внесен в Госдуму. Правительство предлагает повысить возраст официального выхода на пенсию для мужчин с 60 до 65 лет, для женщин – с 55 до 63 лет. Сделано это будет поэтапно, с увеличением возраста выхода на пенсию на год каждые два календарных года начиная с 2019-го.

Непопулярная мера повышения пенсионного возраста долго откладывалась, хотя уже давно обсуждалась. Публикация предложения правительства вызвала негативную реакцию общества. Основной аргумент против данного нововведения – это низкая продолжительность жизни россиян, которая, по мнению независимых профсоюзов и общественных организаций, не позволит многим работникам дожить до пенсионного возраста.

Отметим, что действующий сегодня пенсионный возраст был закреплен в 1928 г., когда средняя продолжительность жизни составляла 43 года. С тех пор продолжительность жизни в России значительно увеличилась и в среднем составила 72,7 года по данным Росстата в 2017 г., и 70 лет по данным Всемирного банка в 2016 г., что сопоставимо со среднемировым показателем Всемирного банка в 71 год. При этом разница между ожидаемой продолжительностью жизни при рождении и возрастом выхода на пенсию составляет 7 лет для мужчин (11 лет в мире в среднем) и 22 года для женщин (19 лет в мире в среднем). Такая разница между пенсионным возрастом и продолжительностью жизни вполне обосновывает увеличение пенсионного возраста.

Хотя данная мера и непопулярна, она призвана положительно отразиться на количестве трудоспособного населения и на бюджете, а также на качестве жизни людей. Многие работодатели предпочитают отправить на пенсию работника по достижении им пенсионного возраста невзирая на опыт и возможность работника продолжать трудовую деятельность. Изменение, предлагаемое правительством, повлияет как на граждан предпенсионного возраста (за счет увеличения срока трудовой деятельности и возможности работать без риска быть уволенным), так и пенсионного (за счет роста уровня пенсионного обеспечения).

С учетом того, что при выходе на пенсию ее средний размер лишь частично компенсирует потерю дохода работником, увеличение пенсионного возраста позволит повысить уровень жизни и потребления населения. Тем не менее, влияние изменения пенсионного возраста будет растянуто во времени.

По нашим подсчетам (на основе прогнозов Росстата), в 2019 г. количество трудоспособного населения пополнится 2 млн человек, а к 2036 г. – 12,6 млн. Если использовать разницу между средними заработной платой и размером назначенных пенсий, которая в 2017 г. составила 25 821 руб. в месяц, то прибавка к покупательной способности людей, которые сохранят свою трудовую деятельность и не уйдут на пенсию, составит 627 млрд руб. в 2019 г., или 2,1% объема розничного товарооборота 2017 г., и 3,9 трлн руб. (или 13% объема розничного товарооборота 2017 г.) к 2036 г. Хотя эффект, вероятно, будет более сдержанным из-за более позднего фактического выхода работников на пенсию в настоящее время, мы ожидаем значимого положительного влияния на доходы россиян от данной меры правительства, что, в свою очередь, позитивно отразится на розничном товарообороте и приведет к росту арендного дохода, получаемого от торговой недвижимости.

Увеличение НДС приведет к росту цен

Правительство также предложило повысить базовую ставку НДС на 2 процентных пункта (п.п.) – с 18 до 20%. При этом сохранится льготная ставка налога в 10% для социально значимых товаров: продовольствия (за исключением деликатесов), детских, медицинских товаров, книжной продукции и печатных периодических изданий (при условии, что реклама в них не превышает 40%). Изменения будут введены с 1 января 2019 г. Ожидаемый эффект от повышения ставки НДС – увеличение доходов бюджета и рост потребительских затрат. При этом увеличение ставки НДС вряд ли будет иметь значимый эффект на ВВП.

Доходы бюджета увеличатся на 600 млрд руб. в год и станут одним из источников финансирования дополнительных расходов, связанных с выполнением указов президента, направленных на повышение качества оказания услуг в здравоохранении, образовании и социальном обеспечении. Таким образом, большая часть средств в конечном итоге будет потрачена на потребление.

Из недавнего опыта: повышение НДС было проведено в Южной Африке, Ирландии, Великобритании, Финляндии, Португалии, Испании и Германии. Повышение ставки налога в этих странах составило 1–3 п.п., при этом инфляция в год повышения значительно выросла в Португалии, Финляндии и Испании. Примечательно, что влияние на инфляцию в этих странах превысило повышение НДС.

Согласно опыту других стран, эффект переноса увеличения ставки НДС на инфляцию составляет около половины уровня повышения, т.е. примерно 0,5 п.п. на 1 п.п. НДС. По расчетам ЦБ РФ, изменение НДС в России на 2 п.п. приведет к увеличению инфляции на 1 п.п. Такое ускорение роста цен для текущего уровня инфляции не является критичным. Однако если это потенциальное увеличение наложить на ожидание роста инфляции, связанное с прогнозируемым низким урожаем в этом году, то результирующий показатель конца года может выйти за рамки целевого уровня ЦБ РФ в 4%.

При этом, как правило, наибольшее влияние рост инфляции имеет на наименее обеспеченные слои населения, у которых продукты питания, одежда и товары ежедневного спроса составляют значительную долю в потребительской корзине. В России этот эффект будет сглажен за счет сохранения льготной ставки НДС (10%) для социально значимых товаров.

Среди групп товаров, на которых эффект от повышения НДС будет более значимым для бюджета покупателей соответствующих категорий, выделим недорогую одежду и обувь, бензин. Для них полноценное повышение налога (в отличие от льготных категорий) совпадет с более значимым эффектом для бюджетов менее обеспеченных слоев населения.

Влияние увеличения НДС на ставки аренды коммерческой недвижимости

Повышение НДС с 18 до 20% приведет к увеличению арендных платежей на 1,7%, что, на первый взгляд, несущественно. Однако при аренде больших помещений номинальное повышение выплат будет значимым. Например, при аренде 1 тыс. м² офисных площадей на 5 лет по ставке аренды 30 тыс. руб./м²/год, уровне операционных расходов 6,5 тыс. руб. /м²/год и индексации 6% увеличение арендных платежей за весь срок аренды составит 4,1 млн руб., или около 800 тыс. руб. в год.

Таможенные пошлины в поддержку локального рынка ритейла

Федеральная таможенная служба (ФТС) направила в Минфин предложение облагать пошлиной все покупки в зарубежных интернет-магазинах начиная с 2020 г. Сейчас нормы, в пределах которых товары могут ввозиться перевозчиком без уплаты таможенных платежей покупателем, составляют €1000 и 31 кг в течение календарного месяца. Первым шагом будет снижение действующих необлагаемых платежами норм: до €500 в течение календарного месяца – с 1 июля 2018 г., до €200 за каждое отправление – с 1 января 2019 г. Постепенное снижение размера покупки, с которой взимается пошлина, позволит обеспечить ее собираемость. В частности, будут протестированы информационные системы, наняты и обучены дополнительные сотрудники для этих целей. В дальнейшем это позволит продолжить снижать беспошлинный порог и довести его до 100% онлайн-покупок в 2020 г.

Доля онлайн-ритейла в России составляет около 4% оборота розничной торговли, что в 2017 г. соответствовало 1 трлн руб. (или $16 млрд). Лишь 37% (370 млрд руб., или $5,9 млрд) этого объема приходится на трансграничную (crossborder) онлайн-торговлю, почти половина (49%) объема которой – покупки в Китае со средним чеком не более 1500 руб. С учетом того, что AliExpress уже имеет логистическую платформу в России, и те же товары можно будет покупать в России, не уплачивая таможенную пошлину, ожидается снижение трансграничных покупок из Китая в результате изменения пошлин. Стоит отметить, что доля крупных покупок россиян в зарубежных интернет-магазинах составляет 4,3%, или 43 млрд руб., что при ставке таможенной пошлины в 15% может приносить в бюджет 6,5 млрд руб.

Другая часть онлайн-покупок crossborder осуществляется в США и Европе, где потребитель ищет уникальный продукт и, как правило, имеет высокий уровень лояльности к такому шопингу. Средний чек покупок в США и Европе выше, чем в Китае. В случае понижения беспошлинного порога покупатели будут пытаться обойти таможенную пошлину: дробить покупки на более мелкие, приобретая крупные и дорогие товары офлайн, что может снизить объемы трансграничной торговли. Кроме того, если оформление и уплата таможенного сбора будут неудобны, развитие рынка crossborder в России может затормозиться. Все это даст толчок развитию внутреннего рынка ритейла в России, причем не только онлайн, но и офлайн. Это, в свою очередь, обеспечит спрос на складские площади.

Потенциальный рост цен на фоне увеличения НДС не позволил ЦБ РФ снизить ключевую ставку

На последнем заседании Банк России сохранил ключевую ставку без изменений – на уровне 7,25%. Основной причиной отказа от снижения ставки стали планы правительства повысить базовую ставку НДС. По оценке регулятора, нейтральная ключевая ставка сместилась ближе к верхней границе интервала 6–7%, т.е. к 7%. Многие экономисты уже пересмотрели свои ожидания по изменениям ключевой ставки в этом году.

В результате стоимость банковского финансирования, скорее всего, в ближайшее время значимо снижаться не будет. Это может на время «охладить» инвестиционный рынок недвижимости в России.