![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/00.jpg)
Новые правила:
как предлагаемые Правительством РФ изменения повлияют на рынок недвижимости
Правительство РФ предложило несколько изменений, которые отразятся на потребителях и бизнесе. В частности, было предложено повысить возраст выхода россиян на пенсию, поднять ставку налога на добавленную стоимость (НДС) с 18 до 20% и облагать пошлиной все покупки в зарубежных интернет-магазинах. В данном отчете эксперты компании JLL оценили влияние нововведений в случае их принятия на рынок коммерческой недвижимости.
Пенсионная реформа может повысить доходы
Законопроект об изменениях начисления и выплаты пенсий был рассмотрен и одобрен на заседании правительства 14 июня, а 16 июня внесен в Госдуму. Правительство предлагает повысить возраст официального выхода на пенсию для мужчин с 60 до 65 лет, для женщин – с 55 до 63 лет. Сделано это будет поэтапно, с увеличением возраста выхода на пенсию на год каждые два календарных года начиная с 2019-го.
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/01.jpg)
Непопулярная мера повышения пенсионного возраста долго откладывалась, хотя уже давно обсуждалась. Публикация предложения правительства вызвала негативную реакцию общества. Основной аргумент против данного нововведения – это низкая продолжительность жизни россиян, которая, по мнению независимых профсоюзов и общественных организаций, не позволит многим работникам дожить до пенсионного возраста.
![[b]Возраст выхода на пенсию и продолжительность жизни[/b]](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/02.jpg)
Отметим, что действующий сегодня пенсионный возраст был закреплен в 1928 г., когда средняя продолжительность жизни составляла 43 года. С тех пор продолжительность жизни в России значительно увеличилась и в среднем составила 72,7 года по данным Росстата в 2017 г., и 70 лет по данным Всемирного банка в 2016 г., что сопоставимо со среднемировым показателем Всемирного банка в 71 год. При этом разница между ожидаемой продолжительностью жизни при рождении и возрастом выхода на пенсию составляет 7 лет для мужчин (11 лет в мире в среднем) и 22 года для женщин (19 лет в мире в среднем). Такая разница между пенсионным возрастом и продолжительностью жизни вполне обосновывает увеличение пенсионного возраста.
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/08.jpg)
Хотя данная мера и непопулярна, она призвана положительно отразиться на количестве трудоспособного населения и на бюджете, а также на качестве жизни людей. Многие работодатели предпочитают отправить на пенсию работника по достижении им пенсионного возраста невзирая на опыт и возможность работника продолжать трудовую деятельность. Изменение, предлагаемое правительством, повлияет как на граждан предпенсионного возраста (за счет увеличения срока трудовой деятельности и возможности работать без риска быть уволенным), так и пенсионного (за счет роста уровня пенсионного обеспечения).
С учетом того, что при выходе на пенсию ее средний размер лишь частично компенсирует потерю дохода работником, увеличение пенсионного возраста позволит повысить уровень жизни и потребления населения. Тем не менее, влияние изменения пенсионного возраста будет растянуто во времени.
![[b]Прирост трудоспособного населения России при изменении пенсионного возраста, млн чел.[/b]](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/05.jpg)
![[b]Прирост покупательной способности населения, трлн руб.[/b]](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/07.jpg)
По нашим подсчетам (на основе прогнозов Росстата), в 2019 г. количество трудоспособного населения пополнится 2 млн человек, а к 2036 г. – 12,6 млн. Если использовать разницу между средними заработной платой и размером назначенных пенсий, которая в 2017 г. составила 25 821 руб. в месяц, то прибавка к покупательной способности людей, которые сохранят свою трудовую деятельность и не уйдут на пенсию, составит 627 млрд руб. в 2019 г., или 2,1% объема розничного товарооборота 2017 г., и 3,9 трлн руб. (или 13% объема розничного товарооборота 2017 г.) к 2036 г. Хотя эффект, вероятно, будет более сдержанным из-за более позднего фактического выхода работников на пенсию в настоящее время, мы ожидаем значимого положительного влияния на доходы россиян от данной меры правительства, что, в свою очередь, позитивно отразится на розничном товарообороте и приведет к росту арендного дохода, получаемого от торговой недвижимости.
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/03f.jpg)
Увеличение НДС приведет к росту цен
Правительство также предложило повысить базовую ставку НДС на 2 процентных пункта (п.п.) – с 18 до 20%. При этом сохранится льготная ставка налога в 10% для социально значимых товаров: продовольствия (за исключением деликатесов), детских, медицинских товаров, книжной продукции и печатных периодических изданий (при условии, что реклама в них не превышает 40%). Изменения будут введены с 1 января 2019 г. Ожидаемый эффект от повышения ставки НДС – увеличение доходов бюджета и рост потребительских затрат. При этом увеличение ставки НДС вряд ли будет иметь значимый эффект на ВВП.
Доходы бюджета увеличатся на 600 млрд руб. в год и станут одним из источников финансирования дополнительных расходов, связанных с выполнением указов президента, направленных на повышение качества оказания услуг в здравоохранении, образовании и социальном обеспечении. Таким образом, большая часть средств в конечном итоге будет потрачена на потребление.
Из недавнего опыта: повышение НДС было проведено в Южной Африке, Ирландии, Великобритании, Финляндии, Португалии, Испании и Германии. Повышение ставки налога в этих странах составило 1–3 п.п., при этом инфляция в год повышения значительно выросла в Португалии, Финляндии и Испании. Примечательно, что влияние на инфляцию в этих странах превысило повышение НДС.
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/04.jpg)
Согласно опыту других стран, эффект переноса увеличения ставки НДС на инфляцию составляет около половины уровня повышения, т.е. примерно 0,5 п.п. на 1 п.п. НДС. По расчетам ЦБ РФ, изменение НДС в России на 2 п.п. приведет к увеличению инфляции на 1 п.п. Такое ускорение роста цен для текущего уровня инфляции не является критичным. Однако если это потенциальное увеличение наложить на ожидание роста инфляции, связанное с прогнозируемым низким урожаем в этом году, то результирующий показатель конца года может выйти за рамки целевого уровня ЦБ РФ в 4%.
Страна | Ставка НДС до изменения, % | Ставка НДС после изменения, % | Увеличение, п.п. | Дата повышения | Влияние на инфляцию, п.п.* | Влияние на инфляцию, ппт на 1 п.п. увеличения НДС |
---|---|---|---|---|---|---|
Южная Африка | 14 | 15 | 1,0 | 1 апреля 2018 | 0,6** | 0,6 |
Ирландия | 21 | 23 | 2,0 | 1 января 2012 | 1,0 | 0,5 |
Великобритания | 17,5 15 | 20 17,5 | 2,5 2,5 | 1 января 2011 1 января 2010 | 0,5 1,0 | 0,2 0,4 |
Финляндия | 22 | 23 | 1,0 | 1 июля 2010 | 3,5 | 3,5 |
Португалия | 20 | 21 | 1,0 | 1 июля 2010 | 2,5 | 2,5 |
Испания | 16 | 18 | 2,0 | 1 июля 2010 | 2,2 | 1,1 |
Германия | 16 | 19 | 3,0 | 1 января 2007 | 1,8 | 0,6 |
** Оценки центрального банка Южной Африки.
Источник: открытые источники
При этом, как правило, наибольшее влияние рост инфляции имеет на наименее обеспеченные слои населения, у которых продукты питания, одежда и товары ежедневного спроса составляют значительную долю в потребительской корзине. В России этот эффект будет сглажен за счет сохранения льготной ставки НДС (10%) для социально значимых товаров.
Среди групп товаров, на которых эффект от повышения НДС будет более значимым для бюджета покупателей соответствующих категорий, выделим недорогую одежду и обувь, бензин. Для них полноценное повышение налога (в отличие от льготных категорий) совпадет с более значимым эффектом для бюджетов менее обеспеченных слоев населения.
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/09.jpg)
Влияние увеличения НДС на ставки аренды коммерческой недвижимости
Повышение НДС с 18 до 20% приведет к увеличению арендных платежей на 1,7%, что, на первый взгляд, несущественно. Однако при аренде больших помещений номинальное повышение выплат будет значимым. Например, при аренде 1 тыс. м2 офисных площадей на 5 лет по ставке аренды 30 тыс. руб./м2/год, уровне операционных расходов 6,5 тыс. руб. /м2/год и индексации 6% увеличение арендных платежей за весь срок аренды составит 4,1 млн руб., или около 800 тыс. руб. в год.
Основные условия аренды | Общие затраты за весь срок аренды, руб. | |
---|---|---|
Площадь, м2 | 1000 | |
Срок аренды, лет | 5 | |
Индексация | 6% | |
Базовая ставка, руб./ м2/год | 30 000 | |
Операционные расходы, руб./м2/год | 6500 | |
Полная стоимость аренды (без НДС) | 36 500 /м2 | 205 753 893 |
Полная стоимость аренды (вкл. 18% НДС) | 43 070 /м2 | 242 789 594 |
Полная стоимость аренды (вкл. 20% НДС) | 43 800 /м2 | 246 904 672 |
Разница полной стоимости аренды из-за увеличения ставки НДС | 730 | 4 115 078 |
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/06f.jpg)
Таможенные пошлины в поддержку локального рынка ритейла
Федеральная таможенная служба (ФТС) направила в Минфин предложение облагать пошлиной все покупки в зарубежных интернет-магазинах начиная с 2020 г. Сейчас нормы, в пределах которых товары могут ввозиться перевозчиком без уплаты таможенных платежей покупателем, составляют €1000 и 31 кг в течение календарного месяца. Первым шагом будет снижение действующих необлагаемых платежами норм: до €500 в течение календарного месяца – с 1 июля 2018 г., до €200 за каждое отправление – с 1 января 2019 г. Постепенное снижение размера покупки, с которой взимается пошлина, позволит обеспечить ее собираемость. В частности, будут протестированы информационные системы, наняты и обучены дополнительные сотрудники для этих целей. В дальнейшем это позволит продолжить снижать беспошлинный порог и довести его до 100% онлайн-покупок в 2020 г.
![[b]Структура онлайн-ритейла в России, млрд руб. и %[/b]](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/13.jpg)
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/11.jpg)
![[b]Покупки россиян в зарубежных интернет-магазинах по стоимости[/b]](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/14.jpg)
Доля онлайн-ритейла в России составляет около 4% оборота розничной торговли, что в 2017 г. соответствовало 1 трлн руб. (или $16 млрд). Лишь 37% (370 млрд руб., или $5,9 млрд) этого объема приходится на трансграничную (crossborder) онлайн-торговлю, почти половина (49%) объема которой – покупки в Китае со средним чеком не более 1500 руб. С учетом того, что AliExpress уже имеет логистическую платформу в России, и те же товары можно будет покупать в России, не уплачивая таможенную пошлину, ожидается снижение трансграничных покупок из Китая в результате изменения пошлин. Стоит отметить, что доля крупных покупок россиян в зарубежных интернет-магазинах составляет 4,3%, или 43 млрд руб., что при ставке таможенной пошлины в 15% может приносить в бюджет 6,5 млрд руб.
Другая часть онлайн-покупок crossborder осуществляется в США и Европе, где потребитель ищет уникальный продукт и, как правило, имеет высокий уровень лояльности к такому шопингу. Средний чек покупок в США и Европе выше, чем в Китае. В случае понижения беспошлинного порога покупатели будут пытаться обойти таможенную пошлину: дробить покупки на более мелкие, приобретая крупные и дорогие товары офлайн, что может снизить объемы трансграничной торговли. Кроме того, если оформление и уплата таможенного сбора будут неудобны, развитие рынка crossborder в России может затормозиться. Все это даст толчок развитию внутреннего рынка ритейла в России, причем не только онлайн, но и офлайн. Это, в свою очередь, обеспечит спрос на складские площади.
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/10.jpg)
Потенциальный рост цен на фоне увеличения НДС не позволил ЦБ РФ снизить ключевую ставку
На последнем заседании Банк России сохранил ключевую ставку без изменений – на уровне 7,25%. Основной причиной отказа от снижения ставки стали планы правительства повысить базовую ставку НДС. По оценке регулятора, нейтральная ключевая ставка сместилась ближе к верхней границе интервала 6–7%, т.е. к 7%. Многие экономисты уже пересмотрели свои ожидания по изменениям ключевой ставки в этом году.
В результате стоимость банковского финансирования, скорее всего, в ближайшее время значимо снижаться не будет. Это может на время «охладить» инвестиционный рынок недвижимости в России.
![](/article/17644-novye-pravila-kak-predlagaemye-pravitelstvom-rf-izmeneniya-povliyayut-na-rynok-nedvijimosti/Images/12.jpg)