Вакансия сократилась до минимального уровня

Рынок складской недвижимости Московской области за I квартал 2018 года

По данным компании CBRE, объем сделок на рынке складской недвижимости Московской области за I квартал 2018 года составил 402 тыс. м², что на 70% превышает показатель предыдущего квартала. Только 8250 м² было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 г. Завершение строительства основных проектов ожидается в течение года. Общий объем вакантных площадей снизился на 254 тыс. м². Доля свободных площадей сократилась до 9,6% общего объема предложения. Средневзвешенная арендная ставка вернулась к значению прошлого года и составила 3500 руб/м²/год.

Глобальный взгляд. Начало года на складском рынке охарактеризовалось высокой деловой активностью. Объем сделок стал максимальным для первого квартала за последние годы. При этом спрос в большей степени формируется компаниями, расширяющими свои складские мощности, чем оптимизацией существующей логистической модели. В то же время снижение объемов нового предложения и строительство под клиента позволили девелоперам значительно сократить объем свободных площадей в своих логистических парках. В течение прошедшего квартала на рынке было зафиксировано существенное падение уровня вакансии.

[b]Динамика спроса и вакансии, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Предложение. В I квартале 2018 г. не было завершено ни одного крупного проекта строительства склада. Были введены 8250 м² на территории складского комплекса «Флагман».

Общий объем строительства в 2018 г. мы ожидаем на уровне 694 тыс. м². Основная часть нового предложения будет введена на южном субрынке (43% нового строительства).

[b]Прогноз нового строительства, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

[b]География нового строительства в 2018 г., %[/b]

36% проектов на стадии строительства представляют собой проекты конечных пользователей, расположенные за пределами существующих индустриальных парков и складских комплексов (распределительные центры «Ашан», IKEA и др.). Строительство осуществляется на земельном участке конечных пользователей крупными девелоперскими компаниями, что подтверждает тренд все большей востребованности рынком built-to-suit-решений.

[b]Структура нового строительства в 2018 г., %[/b]

64% нового строительства – спекулятивные девелоперские проекты. Основная часть этих площадей будет доступна для аренды или продажи. Однако, активность в сегменте спекулятивного строительства стимулируется сильным спросом, поэтому ввод новых площадей не приведет к росту вакансии.

Основные объекты строительства, ожидаемые в 2018 г.
Проект	Площадь, м²	Девелопер/ Подрядчик	Тип проекта
РЦ «Ашан»	138 000	«Мега Групп»	Мультитемпературный built-to-suit
РЦ IKEA	90 000	«А Плюс Девелопмент»	Автоматизированный built-to-suit
РЦ «Утконос»*	69 000	«Ориентир»	Мультитемпературный built-to-suit
«PNK Парк Валищево», здание 11	50 000	PNK Group	Built-to-suit для кросс-докинговых операций

*Консультантом сделки выступила компания CBRE
Источник: CBRE, I кв. 2018 г.

Спрос. Общий объем спроса за I квартал 2018 г. на рынке складской недвижимости составил 402 тыс. м², что в 2,2 раза выше аналогичного показателя I квартала 2017 г.

71% спроса составляют сделки по аренде складских помещений. Тем не менее, мы отмечаем сохранение деловой активности в сегменте built-to-suit-проектов, которые составили 24% транзакций. Это свидетельствует о том, что с развитием и усложнением логистики арендаторов востребованными становятся складские решения, адаптированные под конкретные логистические модели.

Высокий показатель спроса в основном сгенерирован ритейлерами и дистрибуторами (45% и 30% транзакций). Крупные международные производственные компании также были активными на рынке складских помещений в I квартале 2018 г. (Hino Motors, Rockwool, JCB).

[b]Структура спроса в I квартале 2018 г. по товарным группам, %[/b]

Крупнейшие сделки квартала:

аренда продуктовым ритейлером «Вкусвилл» 51 тыс. м² в складском комплексе «PNK Парк Северное Шереметьево» (PNK Group);
аренда производственной компанией Rockwool 26 тыс. м² в логистическом парке «Ногинск» (Raven Russia);
аренда международным продуктовым ритейлером «Ашан» склада площадью 21 тыс. м² в индустриальном парке «Южные Врата» (Radius Group).

[b]Структура сделок в I квартале 2018 г. по типу, %[/b]

[b]Структура спроса в I квартале 2018 г. по типу компании, %[/b]

Свободные площади. Общий объем свободных складских площадей сократился до 1,05 млн м² – произошло 20%-е сокращение вакансии с конца 2017 г. Доля свободных помещений снизилась до 9,6% общего объема предложения. Мы также отмечаем существенный рост поглощения помещений, арендованных ранее по форвардным сделкам, и текущих вакантных площадей.

[b]Динамика и структура объема свободных площадей, %, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

[b]Динамика чистого поглощения, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Коммерческие условия. Значение средневзвешенной арендной ставки вернулось к показателю прошлого года и составило 3500 руб./м²/год благодаря повышению деловой активности на рынке. Средневзвешенная арендная ставка по складским проектам на стадии строительства составляет 3100 руб./м²/год.

Средняя величина операционных расходов составляет 1100 руб./м²/год.

Цены продажи складских помещений находятся в диапазоне 28–35 тыс. руб./м² в зависимости от характеристик здания. Мы также наблюдаем интерес к проектам генерального подряда как со стороны профессиональных девелоперов, так и конечных пользователей. Цены на генподряд варьируются в диапазоне 20–23 тыс. руб./м².

[b]Динамика средневзвешенного значения базовых ставок аренды, руб./м[sup]2[/sup]/ год[/b]

Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области
Показатель	2016	2017	2018П
Общее предложение*, класс А, млн м²	10,3	11,0	11,7
Объем нового строительства, млн м²	0,87	0,62	0,69
Объем заключенных сделок, млн м²	1,01	1,0	1,1–1,3
Средняя ставка аренды*, руб./м²/год	3300	3400	3500
Доля свободных площадей*, %	12,8	11,9	9,2

*Значение на конец года.
Источник: CBRE, I квартал 2018 г.

Выводы. В I квартале 2018 г. мы отметили увеличение деловой активности. В ответ на рост спроса крупные девелоперские компании начали строительство ряда новых спекулятивных складских проектов.

Мы ожидаем годовой объем сделок на уровне 1,1–1,3 млн. м². На рынке активны компании различных бизнес-секторов.

[b]Ставки аренды по расположению склада, руб/м[sup]2[/sup]/год[/b]

Общий объем строительства в 2018 г. прогнозируется на уровне 700 тыс. м². Проекты на стадии строительства представляют собой как спекулятивный девелопмент, так и строительство под клиента.

Основываясь на динамике спроса и чистого поглощения, мы ожидаем сокращение доли свободных площадей до 9,2% общего объема предложения.

Ставки аренды и цены продажи будут оставаться стабильными. Возможен умеренный рост арендной ставки вследствие сокращения вакансии.