Рынок складов self storage в Санкт-Петербурге
Рынок индивидуального хранения, как и само понятие self storage, зародился в США около 60 лет назад. Высокая мобильность населения обусловила необходимость во временном хранении вещей в легкодоступном и надежном месте вне собственного дома. FEDESSA (Federation of European Self Storage Associations) определяет self storage как сдачу в аренду индивидуальных защищенных ячеек хранения для физических и юридических лиц. В некоторых странах в это определение входит и контейнерное хранение (European Self Storage Annual Survey 2017, JLL & FEDESSA).
Европейский и российский рынок
Спрос на хранение вещей в специальных боксах в Европе возник в 90-х годах прошлого века. Используя американский опыт, европейский рынок self storage развивается достаточно быстро. По данным JLL и FEDESSA, с момента открытия первых складов в 1995 г. он вырос до 3,2 тыс. комплексов на конец 2017 г. Общая площадь объектов self storage в Европе достигла 8,7 млн м2, из которых 44% приходится на Великобританию.
Первый склад индивидуального хранения в России был открыт компанией KeySpace в 2008 г. в Москве. Комплекс просуществовал чуть менее года на арендуемой площадке, после чего собственник здания разорвал договор аренды. Следующий комплекс в Москве был открыт в 2009 г. компанией «Сити-Бокс». На сегодняшний день российский сегмент self storage представлен в основном в Москве и Санкт-Петербурге, незначительная доля приходится на Казань, Пермь, Красноярск, Екатеринбург, Владивосток и Тюмень. Площадь объектов self storage в России увеличилась с 19 тыс. м2 в 2010 г. до 161 тыс. м2 на конец 2017 г. (по данным отчета Ассоциации компаний индивидуального хранения).
По данным компаний-операторов, около 80% клиентов являются физическими лицами, малый/ средний бизнес арендует примерно 20% площадей. Спрос со стороны юридических лиц обусловлен необходимостью хранения остатков продукции, оборудования или архивной документации. Физические лица наиболее часто арендуют боксы для сезонного хранения и малоиспользуемого имущества. Формат также позволяет хранить антиквариат или мототехнику.
Self storage в Санкт-Петербурге
Первый склад индивидуального хранения в Санкт- Петербурге был открыт в 2011 г. компанией Red Box. В настоящий момент на рынке представлены 8 комплексов у 6 операторов, объем совокупного предложения составляет 20 тыс. м2. Действующие комплексы self storage Санкт-Петербурга расположены на севере и юго-востоке, а также в «сером» поясе. Они организованы на промышленных территориях в реконструированных или новых зданиях. Комплексы не представлены в 15 из 18 районов города, в том числе в историческом центре.
Расположение склада индивидуального хранения оказывает умеренное влияние на формирование арендной ставки, при этом являясь важным элементом успеха комплекса в целом. Возможность быстрого доступа является важной для успеха данного вида бизнеса. Близость к ключевым транспортным узлам города, станциям метро или аэропорту обеспечивает устойчивый спрос.
Средняя площадь склада индивидуального хранения в Санкт-Петербурге составляет 2,5 тыс. м2, что сопоставимо со средним значением по Европе. Площадь представляемых клиенту арендуемых боксов варьируется от 1 до 30 м2, а высота потолка – от 1,9 до 3 м. Заполняемость складов составляет более 85%. Наибольшим спросом пользуются площади менее 5 м2, заполняемость которых близка к 100%.
Формат self storage отличается от формата склада ответственного хранения и не предполагает опись имущества, а также ответственность за его сохранность. Операторы предоставляют услуги контроля доступа и определенного температурного режима. Складские комплексы оборудованы системами контроля и безопасности боксов, а также противопожарной системой.
Средняя ставка аренды склада self storage в Санкт-Петербурге на текущий момент составляет 1250 руб./м2/мес. В ставку включены:
- климат-контроль и вентиляция для отапливаемых складов;
- круглосуточная охрана, видеонаблюдение и доступ к ячейке по пропуску;
- парковка, пандусы для погрузки/ разгрузки.
Дополнительно возможны услуги погрузчика, доставки и наличие WiFi, могут предоставляться стеллажи, упаковочный материал.
Условия договора предусматривают возможность оперативного увеличения арендуемой площади или досрочного расторжения договора, а также страхования хранимого имущества. Прогрессивная система скидок до 15% применяется при аренде сроком от 3–6 мес. Помимо отапливаемых боксов, часть компаний предлагает хранение в неотапливаемых контейнерах; арендная ставка в таком случае ниже, скидка может составлять до 70%.
| Показатель | Санкт-Петербург | Москва |
|---|---|---|
| Минимальный срок аренды | 3 дня | 1 неделя |
| Средняя ставка, руб./м2/мес | 1250 | 1950 |
| Средний срок аренды, мес | 6–8 | 6–8 |
| Средний размер бокса, м2 | 4–5 | 4–5 |
| Показатель | Санкт- Петербург | Москва | Лондон |
|---|---|---|---|
| Объем рынка, тыс. м2 | 23 | 140 | 500 |
| Площадь на 1 тыс. чел., м2 | 4 | 10 | 60 |
| Количество комплексов | 8 | 72 | около 1 тыс. |
Крупнейшими операторами в классическом формате self storage в Санкт-Петербурге являются NordBox и Red Box. Альтернативная бизнес-модель представлена оператором «Мобиус». Компания использует мобильные контейнеры площадью от 2 до 8 м2. Мобильность контейнера дает возможность перемещать его между холодным и отапливаемым складами, а также хранить на удобной для клиента площадке.
Перспективы self storage в Санкт-Петербурге
Рынок self storage в Санкт-Петербурге находится на начальной стадии. Опираясь на историю развития европейского рынка за последние 20 лет, емкость рынка self storage в Санкт-Петербурге в долгосрочной перспективе можно оценить в 300 тыс. м2.
Дальнейшее развитие сегмента сдерживается несколькими факторами:
- невысокий уровень доходов населения;
- плохая осведомленность о подобной услуге;
- значительная доля гаражного хранения;
- низкая мобильность населения.
Мы не ожидаем резкого роста рынка self storage в ближайшем будущем, хотя количество объектов будет расти. Отсутствие крупных игроков не создает дополнительных барьеров для входа новых компаний на рынок. Операторы заявляют о планах по расширению предложения услуг складов индивидуального хранения, при этом предложение подходящих под их требования помещений ограничено.
