Итоги первого полугодия 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга

Основные выводы. В I полугодии 2018 г. на рынке продолжилась тенденция снижения ввода складских площадей, в том числе в спекулятивном сегменте. В связи с этим показатель чистого поглощения составил всего 22 тыс. м². Заявленные ставки аренды в складских комплексах класса B остаются на уровне конца 2017 г., впервые с 2015 г. отмечено небольшое увеличение средневзвешенной ставки в классе А. Объем проданных складских и промышленных площадей в течение полугодия превысил отметку в 100 тыс. м².

Коммерческие условия. По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А составила 479 руб./м²/мес (включая НДС и операционные расходы), впервые с I полугодия 2015 г. прекратилось ее снижение. Напротив, по отношению к значению IV квартала 2017 г. отмечен рост данного показателя на 3%. Ставки аренды складов в классе B остались примерно на прежнем уровне – 440 руб./м²/мес (включая НДС и операционные расходы), однако можно отметить расширение верхней границы диапазона запрашиваемых ставок на 10%, что связано с дефицитом площадей на севере города и в городской черте. Пообъектные изменения ставок в классах А и В незначительны и составили в среднем 3% и 1% соответственно.

Прогноз. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 235 тыс. м² складских площадей. Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70–80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок.

В целом мы наблюдаем возобновление девелоперской активности на рынке складской недвижимости региона. Это касается не только спекулятивного сегмента, но и строительства качественных объектов под собственные цели компаний. Драйверами новых складских проектов в Санкт-Петербурге и области становятся промышленные предприятия и дистрибуторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится третья очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» в промзоне Парнас. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объемов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдаленной перспективе возможна реализация масштабного строительства в Буграх на землях суммарной площадью 240 га индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».

«Высокий спрос на рынке приводит к сокращению предложений по аренде в качественных складских комплексах. При этом количество запросов на большую площадь – от 20 тыс. до 50 тыс. м² – растет, текущего предложения недостаточно, а новые крупные спекулятивные проекты практически не появляются. В связи с этим направление built-to-suit находится на подъеме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 тыс. до 50 тыс. м². Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3–5 лет», – считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.